Acquisto prima casa: Imposte e agevolazioni. Cosa pagare e Quando

Il budget per acquisto prima casa non si riduce solo al costo dell’edificio. Ci sono infatti, anche diverse imposte e tasse da tenere in considerazione nel calcolo del budget ancor prima di effettuare qualsiasi operazione. 

Continua a leggere per sciogliere un po’ di dubbi sull’argomento. 

Con questo articolo abbiamo come obiettivo: esplorare le tasse e le imposte, così come le agevolazioni e come poterne usufruire. 

Le agevolazioni fiscali sulla prima casa

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa variano in base alla regione e possono ridurre il carico fiscale complessivo. Queste agevolazioni includono: 

• riduzioni dell’imposta di registro,

• riduzione dell’IVA, 

• esenzioni o riduzioni su altre imposte accessorie. 

Per semplificare, ecco un riepilogo delle principali agevolazioni:

1. Acquisto da un privato o un’impresa con vendita esente da IVA: in questo primo caso, l’imposta di registro è ridotta al 2% anziché al 9%.
2. Acquisto da un’impresa con vendita soggetta ad IVA: qui invece, l’IVA è ridotta al 4%.

È importante notare che i dettagli possono variare in base alla tipologia di venditore e alla natura dell’acquisto.

Tasse e imposte da pagare sull’acquisto della prima casa

Le tasse e imposte, relative all’acquisto della prima casa, sono la primissima cosa da considerare quando si decide di effettuare l’acquisto di un immobile.

Esse possono variare a seconda di diversi fattori, tra cui:

• Tipo di venditore: privato o impresa
• Uso previsto dell’immobile: abitazione principale o secondaria 
• Categoria catastale.

Le imposte relative all’acquisto della prima casa di solito vengono saldate al momento della firma dell’atto di compravendita, durante l’incontro con il notaio, oppure al momento dell’iscrizione dell’atto presso l’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate.

Vediamo dunque un’analisi delle principali imposte:

• Imposta di Registro:  in caso di “prima casa” o altri tipi di immobili diversi da quelli adibiti ad abitazione, la valutazione automatica avviene mediante l’applicazione di specifici moltiplicatori alle rendite catastali. Questi moltiplicatori sono del 5% per i fabbricati e del 25% per i terreni. Successivamente, il prodotto così ottenuto viene moltiplicato per i coefficienti stabiliti dal Decreto Ministeriale del 14 dicembre 1991, con un aggiustamento del 10%. Per chiarire con un esempio, prendendo come riferimento una rendita catastale di 1.000 euro relativa a una residenza, si aggiorna la rendita del 5% e quindi si moltiplica il risultato per 110, ottenendo così il valore aggiornato di 115.500 euro.
• Imposta Ipotecaria e Catastale: spese fisse che non dipendono dal valore dell’immobile. Solitamente sono relativamente basse, con un’imposta fissa di 50 euro ciascuna per gli acquisti da privati e di 200 euro ciascuna per gli acquisti soggetti ad IVA.
• Imposta sul Valore Aggiunto (IVA): viene applicata all’acquisto della prima casa solo in determinate situazioni. Come ad esempio, quando si acquista da un’impresa costruttrice o in casi di vendita soggetta all’IVA. In questo caso, le aliquote possono essere del 4%, 10% o 22%, a seconda della categoria catastale dell’immobile.

In quali casi non è possibile perdere le agevolazioni?

Le agevolazioni relative all’acquisto della prima casa non vengono perse se e solo se, entro un anno dalla vendita o dalla donazione:

1. Il contribuente acquista un terreno e, entro lo stesso periodo, costruisce un edificio destinato a essere la residenza principale (esclusi gli immobili delle categorie A/1, A/8 e A/9).
2. Il contribuente erge un’altra abitazione sul proprio terreno al momento della vendita della prima casa agevolata.
3. Il contribuente acquista una proprietà all’estero: a patto che ci siano accordi di cooperazione amministrativa per verificare l’effettivo utilizzo dell’immobile come residenza principale.

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Criteri e requisiti minimi per ottenere le agevolazioni fiscali 

A questo punto abbiamo una panoramica, quasi completa, della situazione acquisto casa. Vediamo perciò, quali sono i criteri da rispettare per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali, di cui abbiamo parlato in precedenza:

1. Proprietà: non essere proprietari di altre abitazioni, ad eccezione di quella principale. Ma anche, non essere titolari di diritti su altre abitazioni usufruendo delle agevolazioni.
2. Residenza: è necessario stabilire la residenza entro 18 mesi nel comune dell’immobile o nel luogo di lavoro.
3. Categoria Catastale: l’immobile acquistato deve essere classificato in specifiche categorie catastali, escludendo le categorie relative agli immobili di lusso come:

• abitazioni di tipo signorile (categoria A/1), 
• ville (categoria A/8),
• castelli o palazzi di notevole pregio artistico o storico (categoria A/9). 

Inoltre, tra i beni agevolabili rientrano anche le pertinenze (una per ogni categoria), a condizione che siano permanentemente destinate a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata usufruendo del regime “prima casa”. Le categorie di pertinenze includono: 

• magazzini e locali di deposito (C/2), 
• rimesse e autorimesse (C/6),
• tettoie chiuse o aperte (C/7).

Le agevolazioni possono essere revocate, con conseguente pagamento delle imposte risparmiate, degli interessi e di una sanzione pari al 30% delle imposte stesse, in caso di:

• Dichiarazioni false nell’atto di acquisto.
• Vendita o donazione dell’abitazione entro 5 anni dall’acquisto senza un nuovo acquisto entro un anno.
• Mancata residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
• Mancata vendita dell’immobile precedentemente posseduto entro un anno dall’acquisto usufruendo delle agevolazioni “prima casa”.

Spese extra da considerare sull’acquisto della prima casa

Considerando quanto discusso finora sulle imposte per l’acquisto della prima casa, è importante anche tenere presente altre spese accessorie. Poiché tali spese possono incidere sul bilancio complessivo dell’acquisto:

1. Mutuo: ottenere un finanziamento può comportare ulteriori spese legate all’acquisto. Questi costi includono la perizia tecnica, l’istruttoria, l’imposta sostitutiva e l’onorario del notaio per la stipula del mutuo, oltre agli interessi, che possono variare a seconda delle circostanze.
2. Agenzia Immobiliare: ulteriori spese possono derivare dalle commissioni richieste da un’agenzia immobiliare coinvolta nella ricerca e nell’acquisto della casa. Le commissioni generalmente si aggirano intorno al 2-3% del prezzo di vendita e possono essere divise tra acquirente e venditore
3. Oneri Notarili: la tariffa del notaio per la compravendita della prima casa varia, in genere, da un minimo di circa 1.100 euro a un massimo di circa 3.900 euro.

Conclusione

In conclusione, l’acquisto della prima casa va oltre il semplice costo dell’immobile, poiché comporta una serie di imposte e tasse da considerare nel budget. 

È importante ricordare che le agevolazioni possono ridurre il carico fiscale complessivo, ma è essenziale rispettare determinati criteri e requisiti. Inoltre, sono state evidenziate altre spese accessorie da considerare, come:

• gli oneri notarili, 
• i costi del mutuo,
• le commissioni dell’agenzia immobiliare.

Tutti costi che possono influire sul bilancio complessivo dell’acquisto della prima casa.

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Alessandro Del Saggio

Smart Investor

Investitore, Trader indipendente, formatore e ricercatore grafico dal 2014.
Da sempre appassionato di investimenti e business, credo fortemente nella crescita personale e nel dare sempre il meglio di sè.
In questi anni ho investito in oltre 23 settori differenti e 6 nazioni.