Il bud­get per acquis­to pri­ma casa non si riduce solo al cos­to del­l’ed­i­fi­cio. Ci sono infat­ti, anche diverse imposte e tasse da tenere in con­sid­er­azione nel cal­co­lo del bud­get ancor pri­ma di effet­tuare qual­si­asi oper­azione. 

Con­tin­ua a leg­gere per sciogliere un po’ di dub­bi sull’argomento. 

Con questo arti­co­lo abbi­amo come obi­et­ti­vo: esplo­rare le tasse e le imposte, così come le agevolazioni e come poterne usufruire. 

Le agevolazioni fiscali sulla prima casa

Le agevolazioni fis­cali per l’ac­quis­to del­la pri­ma casa var­i­ano in base alla regione e pos­sono ridurre il cari­co fis­cale com­p­lessi­vo. Queste agevolazioni includono: 

• riduzioni del­l’im­pos­ta di reg­istro,

• riduzione del­l’I­VA, 

• esen­zioni o riduzioni su altre imposte acces­sorie. 

Per sem­pli­fi­care, ecco un riepi­l­o­go delle prin­ci­pali agevolazioni:

1. Acquis­to da un pri­va­to o un’im­pre­sa con ven­di­ta esente da IVA: in questo pri­mo caso, l’im­pos­ta di reg­istro è ridot­ta al 2% anziché al 9%.
2. Acquis­to da un’im­pre­sa con ven­di­ta sogget­ta ad IVA: qui invece, l’I­VA è ridot­ta al 4%.

È impor­tante notare che i det­tagli pos­sono vari­are in base alla tipolo­gia di ven­di­tore e alla natu­ra del­l’ac­quis­to.

Tasse e imposte da pagare sull’acquisto della prima casa

Le tasse e imposte, rel­a­tive all’ac­quis­to del­la pri­ma casa, sono la prim­is­si­ma cosa da con­sid­er­are quan­do si decide di effet­tuare l’acquisto di un immo­bile.

Esse pos­sono vari­are a sec­on­da di diver­si fat­tori, tra cui:

• Tipo di ven­di­tore: pri­va­to o impre­sa
• Uso pre­vis­to del­l’im­mo­bile: abitazione prin­ci­pale o sec­on­daria 
• Cat­e­go­ria cat­a­stale.

Le imposte rel­a­tive all’ac­quis­to del­la pri­ma casa di soli­to ven­gono sal­date al momen­to del­la fir­ma del­l’at­to di com­praven­di­ta, durante l’in­con­tro con il notaio, oppure al momen­to del­l’is­crizione del­l’at­to pres­so l’uf­fi­cio com­pe­tente del­l’A­gen­zia delle Entrate.

Vedi­amo dunque un’anal­isi delle prin­ci­pali imposte:

• Impos­ta di Reg­istro:  in caso di “pri­ma casa” o altri tipi di immo­bili diver­si da quel­li adibiti ad abitazione, la val­u­tazione auto­mat­i­ca avviene medi­ante l’ap­pli­cazione di speci­fi­ci molti­pli­ca­tori alle ren­dite cat­a­stali. Questi molti­pli­ca­tori sono del 5% per i fab­bri­cati e del 25% per i ter­reni. Suc­ces­si­va­mente, il prodot­to così ottenu­to viene molti­pli­ca­to per i coef­fi­ci­en­ti sta­bil­i­ti dal Decre­to Min­is­te­ri­ale del 14 dicem­bre 1991, con un aggius­ta­men­to del 10%. Per chiarire con un esem­pio, pren­den­do come rifer­i­men­to una ren­di­ta cat­a­stale di 1.000 euro rel­a­ti­va a una res­i­den­za, si aggior­na la ren­di­ta del 5% e quin­di si molti­pli­ca il risul­ta­to per 110, otte­nen­do così il val­ore aggior­na­to di 115.500 euro.
• Impos­ta Ipote­caria e Cat­a­stale: spese fisse che non dipen­dono dal val­ore del­l’im­mo­bile. Soli­ta­mente sono rel­a­ti­va­mente basse, con un’im­pos­ta fis­sa di 50 euro cias­cu­na per gli acquisti da pri­vati e di 200 euro cias­cu­na per gli acquisti sogget­ti ad IVA.
• Impos­ta sul Val­ore Aggiun­to (IVA): viene appli­ca­ta all’ac­quis­to del­la pri­ma casa solo in deter­mi­nate situ­azioni. Come ad esem­pio, quan­do si acquista da un’im­pre­sa costrut­trice o in casi di ven­di­ta sogget­ta all’I­VA. In questo caso, le aliquote pos­sono essere del 4%, 10% o 22%, a sec­on­da del­la cat­e­go­ria cat­a­stale del­l’im­mo­bile.

In quali casi non è possibile perdere le agevolazioni?

Le agevolazioni rel­a­tive all’ac­quis­to del­la pri­ma casa non ven­gono perse se e solo se, entro un anno dal­la ven­di­ta o dal­la don­azione:

1. Il con­tribuente acquista un ter­reno e, entro lo stes­so peri­o­do, costru­isce un edi­fi­cio des­ti­na­to a essere la res­i­den­za prin­ci­pale (esclusi gli immo­bili delle cat­e­gorie A/1, A/8 e A/9).
2. Il con­tribuente erge un’al­tra abitazione sul pro­prio ter­reno al momen­to del­la ven­di­ta del­la pri­ma casa agevola­ta.
3. Il con­tribuente acquista una pro­pri­età all’es­tero: a pat­to che ci siano accor­di di coop­er­azione ammin­is­tra­ti­va per ver­i­fi­care l’ef­fet­ti­vo uti­liz­zo del­l’im­mo­bile come res­i­den­za prin­ci­pale.

 

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Criteri e requisiti minimi per ottenere le agevolazioni fiscali 

A questo pun­to abbi­amo una panoram­i­ca, qua­si com­ple­ta, del­la situ­azione acquis­to casa. Vedi­amo per­ciò, quali sono i cri­teri da rispettare per pot­er ben­e­fi­cia­re delle agevolazioni fis­cali, di cui abbi­amo par­la­to in prece­den­za:

1. Pro­pri­età: non essere pro­pri­etari di altre abitazioni, ad eccezione di quel­la prin­ci­pale. Ma anche, non essere tito­lari di dirit­ti su altre abitazioni usufru­en­do delle agevolazioni.
2. Res­i­den­za: è nec­es­sario sta­bilire la res­i­den­za entro 18 mesi nel comune del­l’im­mo­bile o nel luo­go di lavoro.
3. Cat­e­go­ria Cat­a­stale: l’im­mo­bile acquis­ta­to deve essere clas­si­fi­ca­to in speci­fiche cat­e­gorie cat­a­stali, esclu­den­do le cat­e­gorie rel­a­tive agli immo­bili di lus­so come:

• abitazioni di tipo sig­no­rile (cat­e­go­ria A/1), 
• ville (cat­e­go­ria A/8),
• castel­li o palazzi di notev­ole pre­gio artis­ti­co o stori­co (cat­e­go­ria A/9). 

Inoltre, tra i beni agevola­bili rien­tra­no anche le per­ti­nen­ze (una per ogni cat­e­go­ria), a con­dizione che siano per­ma­nen­te­mente des­ti­nate a servizio del­l’abitazione prin­ci­pale e che ques­ta sia sta­ta acquis­ta­ta usufru­en­do del regime “pri­ma casa”. Le cat­e­gorie di per­ti­nen­ze includono: 

• mag­a­zz­i­ni e locali di depos­i­to (C/2), 
• rimesse e autorimesse (C/6),
• tet­toie chiuse o aperte (C/7).

Le agevolazioni pos­sono essere revo­cate, con con­seguente paga­men­to delle imposte risparmi­ate, degli inter­es­si e di una sanzione pari al 30% delle imposte stesse, in caso di:

• Dichiarazioni false nel­l’at­to di acquis­to.
• Ven­di­ta o don­azione del­l’abitazione entro 5 anni dal­l’ac­quis­to sen­za un nuo­vo acquis­to entro un anno.
• Man­ca­ta res­i­den­za entro 18 mesi dal­l’ac­quis­to.
• Man­ca­ta ven­di­ta del­l’im­mo­bile prece­den­te­mente posse­du­to entro un anno dal­l’ac­quis­to usufru­en­do delle agevolazioni “pri­ma casa”.

Spese extra da considerare sull’acquisto della prima casa

Con­sideran­do quan­to dis­cus­so fino­ra sulle imposte per l’ac­quis­to del­la pri­ma casa, è impor­tante anche tenere pre­sente altre spese acces­sorie. Poiché tali spese pos­sono incidere sul bilan­cio com­p­lessi­vo del­l’ac­quis­to:

1. Mutuo: ottenere un finanzi­a­men­to può com­portare ulte­ri­ori spese legate all’ac­quis­to. Questi costi includono la per­izia tec­ni­ca, l’istrut­to­ria, l’im­pos­ta sos­ti­tu­ti­va e l’ono­rario del notaio per la stip­u­la del mutuo, oltre agli inter­es­si, che pos­sono vari­are a sec­on­da delle cir­costanze.
2. Agen­zia Immo­bil­iare: ulte­ri­ori spese pos­sono derivare dalle com­mis­sioni richi­este da un’a­gen­zia immo­bil­iare coin­vol­ta nel­la ricer­ca e nel­l’ac­quis­to del­la casa. Le com­mis­sioni gen­eral­mente si aggi­ra­no intorno al 2–3% del prez­zo di ven­di­ta e pos­sono essere divise tra acquirente e ven­di­tore
3. Oneri Notar­ili: la tar­if­fa del notaio per la com­praven­di­ta del­la pri­ma casa varia, in genere, da un min­i­mo di cir­ca 1.100 euro a un mas­si­mo di cir­ca 3.900 euro.

Con­clu­sione

In con­clu­sione, l’ac­quis­to del­la pri­ma casa va oltre il sem­plice cos­to del­l’im­mo­bile, poiché com­por­ta una serie di imposte e tasse da con­sid­er­are nel bud­get. 

È impor­tante ricor­dare che le agevolazioni pos­sono ridurre il cari­co fis­cale com­p­lessi­vo, ma è essen­ziale rispettare deter­mi­nati cri­teri e req­ui­si­ti. Inoltre, sono state evi­den­zi­ate altre spese acces­sorie da con­sid­er­are, come:

• gli oneri notar­ili, 
• i costi del mutuo,
• le com­mis­sioni del­l’a­gen­zia immo­bil­iare.

Tut­ti costi che pos­sono influire sul bilan­cio com­p­lessi­vo del­l’ac­quis­to del­la pri­ma casa.

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