Negli ulti­mi anni, gli affit­ti bre­vi in Italia han­no conosci­u­to una rap­i­da espan­sione, gra­zie a piattaforme come Airbnb che han­no sem­pli­fi­ca­to e reso red­di­tizio, per i pro­pri­etari, offrire appar­ta­men­ti ai tur­isti. Tut­tavia, ques­ta cresci­ta ha sus­ci­ta­to pre­oc­cu­pazioni, in par­ti­co­lare nelle gran­di cit­tà, ma anche altrove. 

Molti enti locali pun­tano a cer­care un equi­lib­rio tra le par­ti coin­volte, ovvero: l’au­men­to del tur­is­mo e la tutela del mer­ca­to immo­bil­iare tradizionale. L’over-tourism risul­ta essere la prob­lem­at­i­ca prin­ci­pale, per non par­lare del­la con­cor­ren­za sleale con gli hotel e l’ef­fet­to sui prezzi degli affit­ti a lun­go ter­mine.

Airbnb sostiene l’in­tro­duzione del Codice iden­ti­fica­ti­vo nazionale (Cin). La piattafor­ma ha infor­ma­to gli host ital­iani che, a par­tire dal 2025, gli annun­ci privi di tale codice ver­ran­no rimossi. 

Ques­ta deci­sione deri­va da una serie di con­fron­ti tra i prin­ci­pali attori del set­tore, tra cui Airbnb e Book­ing e il gov­er­no. Ecco cosa c’è da sapere.

Come gli affitti brevi contribuiscono alla crisi abitativa in Italia?

Come potrai immag­inare, quan­do una parte degli allog­gi viene des­ti­na­ta agli affit­ti bre­vi, diminuisce il numero di case disponi­bili per i res­i­den­ti locali.

Ad esem­pio, in Lig­uria, per la pre­ci­sione a Ver­naz­za,  4 appar­ta­men­ti su 10 sono su Airbnb. A Roma, Firen­ze e Venezia, 5 case ogni 100 sono affit­tate breve­mente, men­tre a Milano e Bologna il numero scende a 1,5 su 100.

Questo fenom­e­no fa rifer­i­men­to alla legge di doman­da e offer­ta, per­ciò, con una riduzione del­l’of­fer­ta, i prezzi ten­dono a con­seguente­mente salire.

Se a Ver­naz­za c’erano inizial­mente 10 appar­ta­men­ti disponi­bili per gli abi­tan­ti e ora solo 6 (4 des­ti­nati agli affit­ti bre­vi), i pro­pri­etari dei 6 appar­ta­men­ti rimasti potran­no aumentare i prezzi per l’af­fit­to a lun­go ter­mine.

Che cos’è il Cin?

Il Codice Iden­ti­fica­ti­vo Nazionale (Cin) è una novità introdot­ta recen­te­mente dal Min­is­tero del Tur­is­mo per rego­la­mentare il set­tore degli affit­ti bre­vi e tur­is­ti­ci in Italia. Questo codice viene asseg­na­to tramite una pro­ce­du­ra auto­mat­i­ca, su richi­es­ta del loca­tore o del tito­lare del­la strut­tura ricetti­va. 

Il Cin si appli­ca alle unità immo­bil­iari ad uso abi­ta­ti­vo des­ti­nate a: 

• con­trat­ti di locazione per scopi tur­is­ti­ci, 
• alle locazioni bre­vi,
• alle strut­ture ricettive, sia alberghiere che extra-alberghiere.

Gli appar­ta­men­ti des­ti­nati agli affit­ti bre­vi che dispon­gono del CIN risul­tano rego­lari dal pun­to di vista urban­is­ti­co e cat­a­stale. I pro­pri­etari sono respon­s­abili di adem­piere agli obb­lighi legali, tra cui l’i­den­ti­fi­cazione degli ospi­ti e la ges­tione del­l’im­pos­ta di sog­giorno, inclusa la rac­col­ta e il ver­sa­men­to al Comune.

Le normative sugli affitti brevi e la situazione nei principali comuni italiani

Le gran­di cit­tà ital­iane, tra cui Roma, Firen­ze, Venezia, Milano e Napoli, sono pro­tag­o­niste del dibat­ti­to sug­li affit­ti bre­vi. A Roma, l’am­min­is­trazione comu­nale sta con­sideran­do l’adozione di nuove rego­la­men­tazioni per con­tenere la dif­fu­sione degli appar­ta­men­ti tur­is­ti­ci, con par­ti­co­lare atten­zione al cen­tro stori­co, già mes­so a dura pro­va dall’intenso afflus­so di vis­i­ta­tori. 

Si prevede una mod­i­fi­ca del Piano Rego­la­tore Gen­erale, con l’o­bi­et­ti­vo di sep­a­rare gli immo­bili res­i­den­ziali da quel­li tur­is­ti­ci, per tute­lare l’au­t­en­tic­ità e la fun­zion­al­ità del tes­su­to urbano nelle aree più vis­i­tate. Anche a Napoli si prevede l’adozione di un approc­cio sim­i­le, men­tre a Firen­ze, nel cen­tro stori­co, è sta­to recen­te­mente introdot­to un bloc­co sui nuovi affit­ti bre­vi. 

A Venezia, cit­tà forte­mente impat­ta­ta dal­l’over-tourism, le autorità han­no scel­to una lin­ea restrit­ti­va, lim­i­tan­do gli affit­ti bre­vi a un mas­si­mo di 120 giorni all’anno e impo­nen­do una mora­to­ria sulle nuove locazioni tur­is­tiche fino al 2026, con l’o­bi­et­ti­vo di preser­vare la vivi­bil­ità e il pat­ri­mo­nio cul­tur­ale e urban­is­ti­co.

Milano, pur con un pro­fi­lo tur­is­ti­co diver­so, ha assis­ti­to a man­i­fes­tazioni con­tro gli affit­ti bre­vi e l’u­so dei lock-box, dis­pos­i­tivi che sem­pli­f­i­cano l’ac­ces­so agli appar­ta­men­ti e sono per­cepi­ti come invaden­ti. Il Con­siglio comu­nale sta val­u­tan­do rego­la­men­ti più sev­eri anche per queste strut­ture, per ridurre il loro impat­to sul­la comu­nità locale.

Ogni cit­tà pro­va a trovare soluzioni speci­fiche per rego­lare questo fenom­e­no, anche affrontan­do con­tes­tazioni e ricor­si legali. In assen­za di una nor­ma­ti­va nazionale uni­forme, le delibere locali pun­tano prin­ci­pal­mente a rag­giun­gere un equi­lib­rio tra tur­is­mo e res­i­den­za, un tema che sta diven­tan­do sem­pre più com­p­lesso e che richiede mis­ure su misura per cias­cun con­testo urbano.

Affitti brevi: i proprietari hanno l’obbligo di autenticare l’identità degli ospiti

Recen­te­mente, una cir­co­lare del capo del­la Polizia, Vit­to­rio Pisani, invi­a­ta alle prefet­ture, ha con­fer­ma­to che “in un con­testo inter­nazionale par­ti­co­lar­mente del­i­ca­to, seg­na­to da even­ti che richiedono un alto liv­el­lo di aller­ta, rimane in vig­ore l’ob­bli­go per i gestori di tutte le strut­ture ricettive di ver­i­fi­care l’i­den­tità degli ospi­ti. Tale ver­i­fi­ca deve avvenire tramite un con­trol­lo diret­to del­la cor­rispon­den­za tra le per­sone pre­sen­ti e i doc­u­men­ti for­ni­ti, con l’ob­bli­go di comu­ni­care i dati alla ques­tu­ra com­pe­tente entro 24 ore.”

Affitti brevi: prospettive future e possibili soluzioni

Le prospet­tive per la ges­tione degli affit­ti bre­vi in Italia pun­tano a trovare un equi­lib­rio tra lo svilup­po eco­nom­i­co e la pro­tezione del pat­ri­mo­nio res­i­den­ziale. Una pos­si­bile soluzione è l’in­tro­duzione di una nor­ma­ti­va nazionale che rispet­ti l’au­tono­mia delle sin­gole aree, ma che sta­bilis­ca stan­dard comu­ni su tut­to il ter­ri­to­rio. Tale legge potrebbe prevedere lim­i­ti sta­gion­ali e ter­ri­to­ri­ali per le locazioni tur­is­tiche, per­me­t­ten­do ai comu­ni di adattare l’of­fer­ta in base alle neces­sità locali.

Agevolazioni per i pro­pri­etari: l’in­tro­duzione di ben­efi­ci fis­cali per chi opta per con­trat­ti di locazione a lun­go ter­mine potrebbe ren­dere meno appetibili gli affit­ti bre­vi.

Aree con nor­ma­tive spe­ciali: iden­ti­fi­care zone speci­fiche dove appli­care regole più severe per tute­lare i quartieri mag­gior­mente esposti al tur­is­mo.

Rego­la­men­tazione e trasparen­za sui prezzi: sta­bilire stru­men­ti per evitare aumen­ti immo­ti­vati dei canoni di locazione a lun­go ter­mine, spes­so influen­za­ti dal­la doman­da tur­is­ti­ca.

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