Affitti brevi: stretta sui self check-in e sulle keybox, cosa cambia nel 2025 

Il mer­ca­to degli affit­ti bre­vi in Italia si tro­va in una situ­azione di cres­cente incertez­za. Men­tre molti pro­pri­etari che han­no deciso di des­tinare i loro immo­bili a locazioni di breve dura­ta fat­i­cano a ori­en­tar­si o si trovano in ritar­do, si reg­is­tra un giro di vite sul­l’u­so sem­pre più dif­fu­so delle key­box e pul­santiere. Questi dis­pos­i­tivi, pen­sati per per­me­t­tere ai tur­isti di effet­tuare il self check-in al loro arri­vo sen­za la pre­sen­za diret­ta del gestore, sono ora al cen­tro del­l’at­ten­zione nor­ma­ti­va.

Una recente cir­co­lare del Vim­i­nale ha sta­bil­i­to che l’identificazione autom­a­tiz­za­ta degli ospi­ti attra­ver­so stru­men­ti remoti non rispet­ta i req­ui­si­ti pre­visti dal­la legge. È sta­to rib­a­di­to che i gestori devono ospitare esclu­si­va­mente per­sone in pos­ses­so di un doc­u­men­to d’identità vali­do e comu­ni­care i dati ana­grafi­ci degli ospi­ti alle ques­ture com­pe­ten­ti entro 24 ore dall’arrivo.

Quali saranno le conseguenze per proprietari e gestori?

La recente cir­co­lare del Vim­i­nale, che impone l’ob­bli­go di iden­ti­fi­cazione per­son­ale anche per le case vacanze, sem­bra non tenere con­to delle pos­si­bil­ità offerte dalle tec­nolo­gie mod­erne. Alessan­dro Mar­ra, CEO di Domeo, una piattafor­ma ital­iana di prop­er­ty man­age­ment per affit­ti a medio-lun­go ter­mine, ha dichiara­to in un’intervista a We Wealth: “Ques­ta deci­sione igno­ra stru­men­ti già ampia­mente uti­liz­za­ti in set­tori com­p­lessi, come l’apertura di con­ti cor­ren­ti o l’attivazione di sim tele­foniche, basati su sis­te­mi di iden­ti­fi­cazione a dis­tan­za. Inoltre, non sono sta­ti for­ni­ti dati chiari sug­li effet­ti per la col­let­tiv­ità né è sta­ta con­dot­ta un’analisi costi-ben­efi­ci. Men­tre per gli hotel, che dispon­gono di recep­tion, l’impatto è min­i­mo, per i gestori di case vacanze – sia pro­fes­sion­isti che pri­vati – rap­p­re­sen­ta un sig­ni­fica­ti­vo aumen­to degli oneri, con pos­si­bili riper­cus­sioni eco­nomiche e oper­a­tive sul set­tore”.

Anche Clau­dio Cuo­mo, pres­i­dente di Aigo Con­fe­ser­centi, con­di­vide una visione sim­i­le. In una nota, ha dichiara­to: “Il check-in autonomo tramite key­box nelle strut­ture ricettive a breve ter­mine è un sis­tema che va super­a­to. Tut­tavia, è essen­ziale col­lab­o­rare con i Min­is­teri dell’Interno e del Tur­is­mo per definire la pos­si­bil­ità di uti­liz­zare soft­ware inno­v­a­tivi per l’identificazione elet­tron­i­ca diret­ta da remo­to, sim­ili al sis­tema SPID. Questi stru­men­ti, già adot­tati da molti gestori pro­fes­sion­ali, per­me­t­tono il riconosci­men­to degli ospi­ti attra­ver­so tec­nolo­gie come il trac­cia­men­to bio­met­ri­co e cod­i­ci OTP, offren­do una val­i­da alter­na­ti­va all’identificazione visi­va tradizionale”.

Nuove regole in arrivo dal 2025

A par­tire dal 1° gen­naio 2025, tutte le case uti­liz­zate per affit­ti bre­vi saran­no tenute ad esporre obbli­ga­to­ri­a­mente il Codice Iden­ti­fica­ti­vo Nazionale (CIN). Tut­tavia, soltan­to il 20% dei pro­pri­etari risul­ta già prepara­to a con­for­mar­si a ques­ta nor­ma­ti­va.

Chi sono i proprietari che scelgono gli affitti brevi?

La mag­gio­ran­za dei pro­pri­etari che optano per gli affit­ti bre­vi, pari al 62% (cir­ca 430.000 per­sone), uti­liz­za ques­ta for­mu­la come una fonte di red­di­to aggiun­ti­va rispet­to al lavoro prin­ci­pale, sen­za farne un’attività pro­fes­sion­ale. Tut­tavia, tra i più gio­vani, di età com­pre­sa tra i 25 e i 34 anni, la situ­azione si rib­al­ta: per il 61,3% di loro gli affit­ti bre­vi rap­p­re­sen­tano un vero e pro­prio lavoro.

I vantaggi degli affitti brevi

Per­ché i pro­pri­etari scel­go­no ques­ta modal­ità? Sec­on­do un’indagine di Facile.it, le moti­vazioni prin­ci­pali sono:

  • Mag­giori guadag­ni: il 39,8% dei pro­pri­etari cer­ca di mas­simiz­zare i prof­itti.
  • Riduzione dei rischi: il 35,7% preferisce evitare inquili­ni morosi.
  • Flessibil­ità: il 28,3% vuole man­tenere la pos­si­bil­ità di uti­liz­zare l’immobile quan­do nec­es­sario.
  • Espe­rien­ze neg­a­tive con affit­ti a lun­go ter­mine: il 13,7% ha deciso di cam­biare modal­ità dopo prob­le­mi in pas­sato.

I risul­tati del­la ricer­ca di Facile.it con mUp Research e Nor­stat

Una ricer­ca con­dot­ta da Facile.it in col­lab­o­razione con mUp Research e Nor­stat evi­den­zia diverse crit­ic­ità legate alla nor­ma­ti­va del Codice Iden­ti­fica­ti­vo Nazionale (CIN). 

  • Il 33% dei pro­pri­etari – pari a cir­ca 230.000 per­sone – non è nem­meno a conoscen­za dell’obbligo di esporre il CIN. 

Inoltre:

  • Il 44% non ha anco­ra richiesto il codice.
  • Il 33% ha inoltra­to la doman­da ma non l’ha anco­ra rice­vu­to.

Questi dati mostra­no che solo il 20% dei pro­pri­etari è effet­ti­va­mente pron­to per adeguar­si alla nor­ma­ti­va.

Cosa pen­sano i pro­pri­etari?

  • Il 38% intende pri­ma rac­cogliere mag­giori infor­mazioni pri­ma di decidere come gestire l’attività.
  • Cir­ca il 9,3% (30.000 pro­pri­etari) ha dichiara­to che smet­terà con gli affit­ti bre­vi, rite­nen­do la ges­tione trop­po com­pli­ca­ta.
  • Altri 18.000 pro­pri­etari, infine, han­no dichiara­to che con­tin­uer­an­no a oper­are sen­za rispettare le nuove regole.

Le nuove normative sugli affitti brevi

Per rego­lare il mer­ca­to degli affit­ti bre­vi, nel 2024 il Min­is­tero del Tur­is­mo ha introdot­to l’obbligo del Codice Iden­ti­fica­ti­vo Nazionale (CIN) per tutte le strut­ture ricettive tur­is­tiche. Questo codice diven­ta obbli­ga­to­rio e chi non si adegua rischia sanzioni che van­no da 500 a 8.000 euro. L’introduzione del CIN ha l’obiettivo di com­bat­tere l’ospitalità irre­go­lare, miglio­rare la trasparen­za e pro­muo­vere una ges­tione più sosteni­bile del tur­is­mo, con­tribuen­do a con­trastare il fenom­e­no dell’over-tourism che inter­es­sa le prin­ci­pali cit­tà d’arte ital­iane.

La legge sarebbe dovu­ta entrare in vig­ore a par­tire da novem­bre 2024, ma a pochi giorni dal­la sca­den­za, il Min­is­tero del Tur­is­mo ha annun­ci­a­to un rin­vio al 1° gen­naio 2025 per l’introduzione obbli­ga­to­ria del CIN.

Le nuove regole per gli affitti brevi in Italia: cosa cambia per proprietari e gestori?

Ecco le prin­ci­pali novità introdotte, rispet­to al pas­sato, per gli affit­ti bre­vi in Italia:

  1. Codice Iden­ti­fica­ti­vo Nazionale (CIN)
    La novità prin­ci­pale riguar­da l’introduzione del Codice Iden­ti­fica­ti­vo Nazionale (CIN) per tutte le strut­ture des­ti­nate agli affit­ti bre­vi. Questo codice dovrà essere espos­to in tutte le comu­ni­cazioni rel­a­tive all’offerta e alla pro­mozione dell’alloggio, con obbli­go a par­tire dal 1° gen­naio 2025.
  2. Dura­ta min­i­ma del sog­giorno
    Per con­trastare il tur­is­mo “mor­di e fug­gi”, è sta­ta introdot­ta una dura­ta min­i­ma di 2 not­ti per i sog­giorni nelle prin­ci­pali cit­tà tur­is­tiche ital­iane, incen­ti­van­do così una per­ma­nen­za più lun­ga e sosteni­bile.
  3. Dotazioni di sicurez­za obbli­ga­to­rie
    Gli immo­bili des­ti­nati agli affit­ti bre­vi dovran­no essere dotati di dis­pos­i­tivi per la ril­e­vazione di gas e incen­di, oltre a estin­tori por­tatili, per garan­tire una mag­giore sicurez­za degli ospi­ti.
  4. Lim­i­ti per chi gestisce più immo­bili
    Chi gestisce più di 3 appar­ta­men­ti des­ti­nati agli affit­ti bre­vi sarà con­sid­er­a­to un gestore pro­fes­sion­ale, e dovrà rispettare obb­lighi fis­cali e ammin­is­tra­tivi speci­fi­ci, adeguan­dosi così a nor­ma­tive più rigide.

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Imprenditore digitale

Stefano Picchio

Tutto è iniziato nel 2013, momento in cui mi sono interessato al mondo dell'online.
In quegli anni facendo piccoli investimenti di natura finanziaria. Successivamente ho scoperto altri settori di investimento fino a conoscere ed appassionarmi di imprenditoria e digital marketing.
Ora ho uno smart-team di 11 collaboratori sparsi in giro per il mondo con i quali gestisco le mie 3 aziende.

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