Il mercato degli affitti brevi in Italia si trova in una situazione di crescente incertezza. Mentre molti proprietari che hanno deciso di destinare i loro immobili a locazioni di breve durata faticano a orientarsi o si trovano in ritardo, si registra un giro di vite sull’uso sempre più diffuso delle keybox e pulsantiere. Questi dispositivi, pensati per permettere ai turisti di effettuare il self check-in al loro arrivo senza la presenza diretta del gestore, sono ora al centro dell’attenzione normativa.
Una recente circolare del Viminale ha stabilito che l’identificazione automatizzata degli ospiti attraverso strumenti remoti non rispetta i requisiti previsti dalla legge. È stato ribadito che i gestori devono ospitare esclusivamente persone in possesso di un documento d’identità valido e comunicare i dati anagrafici degli ospiti alle questure competenti entro 24 ore dall’arrivo.
Quali saranno le conseguenze per proprietari e gestori?
La recente circolare del Viminale, che impone l’obbligo di identificazione personale anche per le case vacanze, sembra non tenere conto delle possibilità offerte dalle tecnologie moderne. Alessandro Marra, CEO di Domeo, una piattaforma italiana di property management per affitti a medio-lungo termine, ha dichiarato in un’intervista a We Wealth: “Questa decisione ignora strumenti già ampiamente utilizzati in settori complessi, come l’apertura di conti correnti o l’attivazione di sim telefoniche, basati su sistemi di identificazione a distanza. Inoltre, non sono stati forniti dati chiari sugli effetti per la collettività né è stata condotta un’analisi costi-benefici. Mentre per gli hotel, che dispongono di reception, l’impatto è minimo, per i gestori di case vacanze – sia professionisti che privati – rappresenta un significativo aumento degli oneri, con possibili ripercussioni economiche e operative sul settore”.
Anche Claudio Cuomo, presidente di Aigo Confesercenti, condivide una visione simile. In una nota, ha dichiarato: “Il check-in autonomo tramite keybox nelle strutture ricettive a breve termine è un sistema che va superato. Tuttavia, è essenziale collaborare con i Ministeri dell’Interno e del Turismo per definire la possibilità di utilizzare software innovativi per l’identificazione elettronica diretta da remoto, simili al sistema SPID. Questi strumenti, già adottati da molti gestori professionali, permettono il riconoscimento degli ospiti attraverso tecnologie come il tracciamento biometrico e codici OTP, offrendo una valida alternativa all’identificazione visiva tradizionale”.
Nuove regole in arrivo dal 2025
A partire dal 1° gennaio 2025, tutte le case utilizzate per affitti brevi saranno tenute ad esporre obbligatoriamente il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Tuttavia, soltanto il 20% dei proprietari risulta già preparato a conformarsi a questa normativa.
Chi sono i proprietari che scelgono gli affitti brevi?
La maggioranza dei proprietari che optano per gli affitti brevi, pari al 62% (circa 430.000 persone), utilizza questa formula come una fonte di reddito aggiuntiva rispetto al lavoro principale, senza farne un’attività professionale. Tuttavia, tra i più giovani, di età compresa tra i 25 e i 34 anni, la situazione si ribalta: per il 61,3% di loro gli affitti brevi rappresentano un vero e proprio lavoro.
I vantaggi degli affitti brevi
Perché i proprietari scelgono questa modalità? Secondo un’indagine di Facile.it, le motivazioni principali sono:
- Maggiori guadagni: il 39,8% dei proprietari cerca di massimizzare i profitti.
- Riduzione dei rischi: il 35,7% preferisce evitare inquilini morosi.
- Flessibilità: il 28,3% vuole mantenere la possibilità di utilizzare l’immobile quando necessario.
- Esperienze negative con affitti a lungo termine: il 13,7% ha deciso di cambiare modalità dopo problemi in passato.
I risultati della ricerca di Facile.it con mUp Research e Norstat
Una ricerca condotta da Facile.it in collaborazione con mUp Research e Norstat evidenzia diverse criticità legate alla normativa del Codice Identificativo Nazionale (CIN).
- Il 33% dei proprietari – pari a circa 230.000 persone – non è nemmeno a conoscenza dell’obbligo di esporre il CIN.
Inoltre:
- Il 44% non ha ancora richiesto il codice.
- Il 33% ha inoltrato la domanda ma non l’ha ancora ricevuto.
Questi dati mostrano che solo il 20% dei proprietari è effettivamente pronto per adeguarsi alla normativa.
Cosa pensano i proprietari?
- Il 38% intende prima raccogliere maggiori informazioni prima di decidere come gestire l’attività.
- Circa il 9,3% (30.000 proprietari) ha dichiarato che smetterà con gli affitti brevi, ritenendo la gestione troppo complicata.
- Altri 18.000 proprietari, infine, hanno dichiarato che continueranno a operare senza rispettare le nuove regole.
Le nuove normative sugli affitti brevi
Per regolare il mercato degli affitti brevi, nel 2024 il Ministero del Turismo ha introdotto l’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutte le strutture ricettive turistiche. Questo codice diventa obbligatorio e chi non si adegua rischia sanzioni che vanno da 500 a 8.000 euro. L’introduzione del CIN ha l’obiettivo di combattere l’ospitalità irregolare, migliorare la trasparenza e promuovere una gestione più sostenibile del turismo, contribuendo a contrastare il fenomeno dell’over-tourism che interessa le principali città d’arte italiane.
La legge sarebbe dovuta entrare in vigore a partire da novembre 2024, ma a pochi giorni dalla scadenza, il Ministero del Turismo ha annunciato un rinvio al 1° gennaio 2025 per l’introduzione obbligatoria del CIN.
Le nuove regole per gli affitti brevi in Italia: cosa cambia per proprietari e gestori?
Ecco le principali novità introdotte, rispetto al passato, per gli affitti brevi in Italia:
- Codice Identificativo Nazionale (CIN)
La novità principale riguarda l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutte le strutture destinate agli affitti brevi. Questo codice dovrà essere esposto in tutte le comunicazioni relative all’offerta e alla promozione dell’alloggio, con obbligo a partire dal 1° gennaio 2025. - Durata minima del soggiorno
Per contrastare il turismo “mordi e fuggi”, è stata introdotta una durata minima di 2 notti per i soggiorni nelle principali città turistiche italiane, incentivando così una permanenza più lunga e sostenibile. - Dotazioni di sicurezza obbligatorie
Gli immobili destinati agli affitti brevi dovranno essere dotati di dispositivi per la rilevazione di gas e incendi, oltre a estintori portatili, per garantire una maggiore sicurezza degli ospiti. - Limiti per chi gestisce più immobili
Chi gestisce più di 3 appartamenti destinati agli affitti brevi sarà considerato un gestore professionale, e dovrà rispettare obblighi fiscali e amministrativi specifici, adeguandosi così a normative più rigide.
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