Aste immobiliari

Acquistare un immo­bile all’as­ta può essere inter­es­sante, per chi desidera inve­stire nel mer­ca­to immo­bil­iare. Infat­ti, le aste giudiziarie rap­p­re­sen­tano un’op­por­tu­nità uni­ca per col­oro che inten­dono acquistare una casa a un prez­zo infe­ri­ore rispet­to al val­ore di mer­ca­to.

 In media, il rib­as­so può essere tra il 20 e il 40%, ma a volte anche di più. Tut­tavia, è impor­tante sapere che ci sono alcune regole da rispettare pri­ma di riven­dere la pro­pri­età. In par­ti­co­lare, è nec­es­sario con­sid­er­are:

• la des­ti­nazione del­l’im­mo­bile (pri­ma o sec­on­da casa),
• di rispettare le tem­p­is­tiche pre­viste dal­la legge,
• che le aste si svol­go­no in varie modal­ità , queste pos­sono essere con­dotte in tre modal­ità: ven­di­ta sin­crona, ven­di­ta asin­crona e ven­di­ta sin­crona mista. La ven­di­ta sin­crona prevede la pre­sen­tazione telem­at­i­ca dei rilan­ci in pre­sen­za del Giu­dice, del pro­fes­sion­ista del­e­ga­to e degli offer­en­ti inter­es­sati. Men­tre nel­la ven­di­ta asin­crona i rilan­ci ven­gono effet­tuati solo in modo telem­ati­co e non vi è la pre­sen­za simul­tanea del Giu­dice o degli altri offer­en­ti. Nel­la ven­di­ta sin­crona mista, i rilan­ci pos­sono essere effet­tuati sia telem­ati­ca­mente che di per­sona e il ref­er­ente del­la pro­ce­du­ra deve aggiornare il por­tale con i rilan­ci rice­vu­ti in modo tradizionale,
• è impor­tante essere in pos­ses­so di una fir­ma dig­i­tale e di una PEC per pot­er parte­ci­pare (non in pre­sen­za),
• è impor­tante con­trol­lare la per­izia del­l’im­mo­bile in ques­tione. La per­izia con­tiene tut­ti i dati del­l’im­mo­bile, inclu­so il prez­zo base di ven­di­ta. Spes­so la per­izia con­tiene anche  la planime­tria, ma non sem­pre. Infat­ti alcune volte, puoi trovare quest’ultima negli alle­gati e non in per­izia, per­tan­to potresti dover­la richiedere. La per­izia è con­sulta­bile sui siti dove ven­gono pub­bli­ciz­zate le aste.

In questo arti­co­lo esplor­ere­mo diver­si aspet­ti, in modo da fornire tutte le infor­mazioni nec­es­sarie a chi intende acquistare un immo­bile all’as­ta e riven­der­lo suc­ces­si­va­mente.

A chi sono rivolte le aste?

Le aste immo­bil­iari, chia­mate anche aste giudiziarie, riguardano prin­ci­pal­mente immo­bili di pri­vati con mutui o presti­ti non sal­dati. Ma anche immo­bili di aziende che han­no subito fal­li­men­to o pro­pri­età di enti pub­bli­ci. Che sono obbli­gati a vendere tramite asta per motivi di trasparen­za.

Inoltre, pri­ma di andare avan­ti, è bene sapere che si può parte­ci­pare alle aste immo­bil­iari fisi­ca­mente, oppure tramite le aste online.

Le aste immo­bil­iari sono uno degli stru­men­ti per inve­stire sul mer­ca­to immo­bil­iare. Sono infat­ti un otti­mo mez­zo per iniziare per chi ha un bud­get lim­i­ta­to. Ma chi può real­mente acced­ervi? Tut­ti i sogget­ti, com­p­rese le per­sone fisiche, le soci­età e gli enti, pos­sono parte­ci­pare alle aste immo­bil­iari. Eccet­to il deb­itore e i sogget­ti indi­cati nel­l’ar­ti­co­lo 1471 del Codice Civile.

Come trovare gli annunci di aste immobiliari 

Per chi intende acquistare immo­bili alle aste immo­bil­iari, la ricer­ca delle pro­pri­età è il pri­mo pas­so da com­piere. Esistono diverse fonti dalle quali attin­gere, tra cui i tradizion­ali por­tali immo­bil­iari e gli annun­ci sui gior­nali car­ta­cei. Inoltre, il Min­is­tero del­la Gius­tizia offre il Por­tale delle Ven­dite Pub­bliche dove si pos­sono con­sultare le aste in cor­so, insieme a siti spe­cial­iz­za­ti come astegiudiziarie.it o astagiudiziaria.com. 

La ricer­ca accu­ra­ta e geolo­cal­iz­za­ta è invece pos­si­bile attra­ver­so i siti uffi­ciali dei tri­bunali. Una vol­ta indi­vid­u­a­ta la pro­pri­età di inter­esse, le istruzioni per parte­ci­pare e le con­dizioni del­l’as­ta sono ripor­tate nel­l’or­di­nan­za di ven­di­ta. Men­tre il cus­tode giudiziario ha l’ob­bli­go di far vis­itare l’im­mo­bile alle per­sone inter­es­sate entro 15 giorni dal­la richi­es­ta.

I rischi delle aste

Pre­mes­so che ci occu­pi­amo di inves­ti­men­ti immo­bil­iari, aste incluse da anni. Ci sem­bra cor­ret­to esporre anche i rischi, nonos­tante rite­ni­amo che i pro di questo mer­ca­to rap­p­re­sen­tano un van­tag­gio, per noi non indif­fer­ente. Infat­ti, rite­ni­amo che gli inves­ti­men­ti immo­bil­iari siano tra i migliori inves­ti­men­ti da pot­er effet­tuare. 

Ma tor­ni­amo a noi, com­prare una casa all’asta, può com­portare diver­si rischi rispet­to ad una nor­male com­praven­di­ta. Nonos­tante gli immo­bili, siano sem­pre con­trol­lati tramite per­izia, l’acquisto all’asta può essere sia van­tag­gioso che svan­tag­gioso. In quan­to ci si espone a pos­si­bili riven­di­cazioni, abusi edilizi e ulte­ri­ori spese per ristrut­turazioni. 

Uno dei rischi prin­ci­pali delle aste è quel­lo che il prez­zo dell’immobile rag­giun­ga cifre non sosteni­bili, costrin­gen­do il parte­ci­pante a riti­rar­si. Poiché un bra­vo investi­tore lo sa, pri­ma di tentare un acquis­to alle aste immo­bil­iari deve aver redat­to un busi­ness plan. In questo doc­u­men­to, deve essere pre­sente l’analisi degli even­tu­ali costi ed il prez­zo mas­si­mo di offer­ta. Un altro ris­chio nel quale si può incor­rere, è rap­p­re­sen­ta­to dall’attesa per lo sgombero dell’immobile da parte dei prece­den­ti pro­pri­etari. E la pre­sen­za di dirit­ti con­nes­si a sogget­ti terzi sono altri rischi da con­sid­er­are. Quan­do è pos­si­bile, si con­siglia di effet­tuare un sopral­lu­o­go pri­ma di parte­ci­pare all’asta.. Quan­do si pro­cede all’acquisto di una casa all’asta, è fon­da­men­tale anal­iz­zare tut­ti questi aspet­ti e, se nec­es­sario, far­si affi­an­care da un esper­to del set­tore per lim­itare i rischi. Tut­tavia, acquistare all’asta offre anche notevoli van­tag­gi, come la pos­si­bil­ità di aggiu­di­car­si una nuo­va casa con un inves­ti­men­to molto bas­so.

Cosa succede dopo esserci aggiudicati l’asta immobiliare

Dopo aver vin­to un’as­ta ed esser­ci aggiu­di­cati un immo­bile, l’ag­giu­di­catario deve rispettare il ter­mine di paga­men­to indi­ca­to nel­l’avvi­so di ven­di­ta. Di soli­to com­pre­so tra i 60 e i 90 giorni. Una vol­ta che il sal­do viene ver­sato, il giu­dice fir­ma il decre­to di trasfer­i­men­to, tramite il quale l’ag­giu­di­catario diven­ta il legit­ti­mo pro­pri­etario del­l’im­mo­bile.

Gra­zie al decre­to di trasfer­i­men­to, even­tu­ali pig­no­ra­men­ti e iscrizioni ipote­carie sono can­cel­lati. Il deb­itore e il cus­tode sono obbli­gati a rilas­cia­re l’im­mo­bile e l’ag­giu­di­cazione sos­ti­tu­isce il rog­i­to notar­ile di una com­praven­di­ta ordi­nar­ia.

Se l’im­mo­bile è libero, il cus­tode giudiziario con­seg­na le chi­avi al nuo­vo pro­pri­etario al momen­to del­la fir­ma del decre­to. Tut­tavia, se la casa è occu­pa­ta dal deb­itore o da inquili­ni che non col­lab­o­ra­no, sarà nec­es­sario intrapren­dere una pro­ce­du­ra di rilas­cio con l’uf­fi­ciale giudiziario.

L’oc­cu­pazione del­l’im­mo­bile è uno dei prin­ci­pali rischi asso­ciati all’ac­quis­to di un immo­bile all’as­ta, quin­di è fon­da­men­tale ver­i­fi­care la sua disponi­bil­ità pri­ma di fare un’of­fer­ta. In caso con­trario, l’ag­giu­di­catario dovrà gestire il proces­so di sfrat­to, che può essere com­p­lesso e richiedere tem­po e risorse.

Aste immobiliari: come rivendere l’immobile

Acquistare un immo­bile all’as­ta con l’in­ten­to di riven­der­lo, può essere un inves­ti­men­to alta­mente red­di­tizio. Ma prevede un proces­so com­p­lesso, che richiede l’as­sis­ten­za di esper­ti del set­tore.

La ven­di­ta di una strut­tura acquis­ta­ta durante le aste immo­bil­iari, è sogget­ta a vin­coli sim­ili a quel­li di una com­praven­di­ta tradizionale. Tra cui il vin­co­lo tem­po­rale. 

Se l’im­mo­bile è la pri­ma casa, può essere riven­du­to entro i cinque anni. Sen­za la neces­sità di pagare la plus­valen­za (la dif­feren­za tra il prez­zo di ven­di­ta e quel­lo di acquis­to). La con­dizione di ven­di­ta è di: acquistare un altro immo­bile con la stes­sa des­ti­nazione entro un anno.

Se, invece, l’im­mo­bile risul­ta essere sec­on­da casa, può comunque essere ven­du­to entro cinque anni dal­la data di acquis­to. In questo caso, però, bisogna pagare le tasse sul­la plus­valen­za. 

Dopo le aste immo­bil­iari, vedere l’im­mo­bile può pre­sentare alcu­ni osta­coli. Per­ciò è fon­da­men­tale effet­tuare una val­u­tazione atten­ta del­l’im­mo­bile e accer­tar­si che non ci siano: 

• Abusi edilizi 
• Con­tenziosi legali pen­den­ti

Tut­to ciò, pri­ma di parte­ci­pare all’as­ta.

Inoltre, per ren­dere l’im­mo­bile appetibile ai poten­ziali acquiren­ti, sarà nec­es­sario prevedere lavori di ristrut­turazione, come il ripristi­no del­l’im­mo­bile, la pulizia e la tin­teggiatu­ra. È, inoltre, essen­ziale prevedere questi costi in anticipo per garan­tire un adegua­to ritorno sul­l’in­ves­ti­men­to. 

Infine, con­siglio di far­si assis­tere da pro­fes­sion­isti del set­tore immo­bil­iare per lim­itare i rischi e mas­simiz­zare il rendi­men­to del­l’in­ves­ti­men­to.

Conclusione

In con­clu­sione, le aste immo­bil­iari pos­sono rap­p­re­sentare un’op­por­tu­nità inter­es­sante per chi cer­ca un immo­bile a un prez­zo van­tag­gioso. Ma è impor­tante infor­mar­si e val­utare atten­ta­mente le con­dizioni del­l’as­ta e del bene immo­bil­iare, pri­ma di parte­ci­pare. Inoltre, è fon­da­men­tale avere a dis­po­sizione un bud­get suf­fi­ciente per fare offerte com­pet­i­tive e non far­si coin­vol­gere in gare al rial­zo. Poiché potreb­bero portare ad un acquis­to al di sopra delle pro­prie pos­si­bil­ità. Infine, è con­sigli­a­bile affi­dar­si a pro­fes­sion­isti del set­tore, come avvo­cati o agen­ti immo­bil­iari, per evitare even­tu­ali rischi e prob­le­mi legali.

Se stai pen­san­do di iniziare a inve­stire tramite le aste immo­bil­iari, ma hai anco­ra qualche dub­bio, fac­ce­lo sapere pure nei com­men­ti qui sot­to.

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