Si par­la di “cam­bio di des­ti­nazione d’u­so” in ambito urban­is­ti­co e cat­a­stale. Descrive la mod­i­fi­ca delle final­ità di uti­liz­zo di un’u­nità immo­bil­iare. Può essere, ad esem­pio, il caso del pas­sag­gio da abitazione ad uffi­cio o vicev­er­sa.

Come puoi immag­inare, per effet­tuare un cam­bio di des­ti­nazione d’uso, bisogna seguire deter­mi­nate pro­ce­dure e nor­ma­tive. Per­ciò qual­si­asi inter­ven­to che sia al di fuori di ques­ta pro­ce­du­ra e che non rispet­ti tali norme, viene con­sid­er­a­to un abu­so edilizio. E sarai d’ac­cor­do con me, sul fat­to che l’abu­so edilizio è un reato, per­tan­to si incorre in impor­tan­ti sanzioni ammin­is­tra­tive.

Già da queste infor­mazioni pre­lim­i­nari, si evince che effet­tuare un cam­bio di des­ti­nazione d’uso, non è cer­to una prat­i­ca da svol­gere su due pie­di. Pri­ma di avviare il proces­so del­la sud­det­ta prat­i­ca, su un immo­bile di nos­tra pro­pri­età, è impor­tante conoscere alcune infor­mazioni fon­da­men­tali. Ciò al fine di evitare di ritrovar­si in situ­azioni poco chiare dal pun­to di vista legale.  

Per­tan­to a breve vedremo quan­do si può effet­tuare il cam­bio di des­ti­nazione d’uso. Par­lere­mo inoltre del­la pro­ce­du­ra da seguire e dei costi ad essa col­le­gati. 

Quando si può effettuare il cambio di destinazione d’uso

Come ho accen­na­to poco fa, per effet­tuare un cam­bio, occorre ten­er con­to del­la legge in vig­ore. Inoltre quan­do si par­la di cam­bio di des­ti­nazione d’u­so, è fon­da­men­tale com­pren­dere le diverse cat­e­gorie fun­zion­ali, ovvero le diverse tipolo­gie di uti­liz­zo degli immo­bili. 

Queste cat­e­gorie sono def­i­nite per fornire un quadro chiaro e orga­niz­za­to delle diverse attiv­ità e fun­zioni che pos­sono svol­ger­si in un deter­mi­na­to immo­bile.

Le cat­e­gorie fun­zion­ali sono impor­tan­ti anche per garan­tire un uso adegua­to del suo­lo e una cor­ret­ta dis­tribuzione delle attiv­ità sul ter­ri­to­rio. In aggiun­ta, le cat­e­gorie fun­zion­ali sono fon­da­men­tali, per la definizione dei req­ui­si­ti nor­ma­tivi e delle autor­iz­zazioni nec­es­sarie, per effet­tuare un cam­bio di des­ti­nazione d’u­so. Ogni cat­e­go­ria può essere sogget­ta a rego­la­men­tazioni speci­fiche, in ter­mi­ni di norme edilizie, sicurez­za, igiene e altre dis­po­sizioni legali.

 In questo con­testo, le cat­e­gorie includono:

1. Com­mer­ciale al det­taglio: com­prende negozi, sia di pic­cole che di gran­di dimen­sioni, attiv­ità di dis­tribuzione. Ma anche negozi all’in­grosso, ris­toran­ti, bar e mer­cati.
2. La cat­e­go­ria Servizi: include banche, stu­di pro­fes­sion­ali, fiere, cen­tri di ricer­ca, uffi­ci pri­vati e altre attiv­ità.
3. Agri­cole: riguar­da colti­vazioni, aziende agri­cole e altre attiv­ità legate all’a­gri­coltura.
4. Nel­la cat­e­go­ria Turistico/ricettive: tro­vi­amo alberghi, res­i­dence, ostel­li. Ma anche campeg­gi e altre strut­ture tur­is­tiche e ricettive.
5. Res­i­den­ziale: forse tra i più conosciu­ti. Com­prende abitazioni, stu­di pro­fes­sion­ali e affit­ta­camere.
6. Indus­tri­ale: si riferisce a indus­trie, lab­o­ra­tori di riparazione, imp­rese edili, bot­teghe arti­giane e altre attiv­ità indus­tri­ali.
7. La cat­e­go­ria Depos­i­to: riguar­da immo­bili des­ti­nati allo stoccag­gio e depos­i­to di mer­ci o mate­ri­ali.

Il pas­sag­gio da una cat­e­go­ria all’al­tra è con­sen­ti­to, solo attra­ver­so un cam­bio di des­ti­nazione d’uso, nel rispet­to dei req­ui­si­ti legali. Poni­amo l’esempio di vol­er con­ver­tire un mag­a­zz­i­no in abitazione. Per fare ciò, è nec­es­sario che l’im­mo­bile sod­dis­fi i req­ui­si­ti abi­ta­tivi. Ma non solo, poiché tale mod­i­fi­ca deve essere pre­vista nel Piano Urban­is­ti­co Regionale. 

Se ti stes­si chieden­do cos’è il Piano Urban­is­ti­co Regionale (PUR), apri­amo una pic­co­la par­ente­si di delu­ci­dazione in mer­i­to. Il PUR è uno stru­men­to di piani­fi­cazione ter­ri­to­ri­ale adot­ta­to a liv­el­lo regionale. Per­ciò definisce le linee gui­da e gli ind­i­rizzi per lo svilup­po del ter­ri­to­rio all’in­ter­no di una speci­fi­ca regione. Il PUR ha, dunque, l’o­bi­et­ti­vo di rego­la­mentare: 

• l’u­so del suo­lo, 
• la piani­fi­cazione urbana, 
• la dis­tribuzione delle attiv­ità e dei servizi sul ter­ri­to­rio regionale. 

Fat­ta ques­ta pic­co­la par­ente­si, per non las­cia­re nul­la al caso, tor­ni­amo a noi. Per effet­tuare il cam­bio di des­ti­nazione d’uso è, inoltre, obbli­ga­to­rio pre­sentare una Seg­nalazione Cer­ti­fi­ca­ta di Agi­bil­ità entro 15 giorni dal­la con­clu­sione dei lavori. 

La procedura da seguire

Nel caso in cui non fos­si un esper­to del set­tore, potrebbe risultare com­pli­ca­to ori­en­tar­si tra: 

1. le dif­fer­en­ti pro­ce­dure, 
2. i ter­mi­ni tec­ni­ci 
3. la buro­crazia lega­ta al cam­bio di des­ti­nazione di un immo­bile.

Cer­chi­amo dunque di fare chiarez­za, un pas­so alla vol­ta. 

Innanz­i­tut­to, devi sapere che se desideri mod­i­fi­care la final­ità di uti­liz­zo di un immo­bile, è nec­es­sario affrontare la ques­tione a liv­el­lo urban­is­ti­co. Per­tan­to, bisogna even­tual­mente richiedere la prat­i­ca urban­is­ti­ca: ovvero dei per­me­s­si di costruzione al Comune com­pe­tente 

Suc­ces­si­va­mente, dovrai pro­cedere al cam­bio di des­ti­nazione pres­so l’uf­fi­cio del Cat­a­sto. Qui ver­rà aggior­na­ta la doc­u­men­tazione fis­cale e sarà reg­is­tra­ta la mod­i­fi­ca di sta­to. Ciò ver­rà effet­tua­to, medi­ante una vari­azione cat­a­stale, con con­seguente mod­i­fi­ca dei val­ori cat­a­stali. 

In caso di inter­ven­ti edilizi, la situ­azione è leg­ger­mente diver­sa. In questo caso si par­la di cam­bio di des­ti­nazione d’u­so con opere. Per cui, sarà nec­es­sario richiedere i nec­es­sari per­me­s­si urban­is­ti­ci speci­fi­ci al Comune com­pe­tente.

Quan­do è richi­es­ta l’autorizzazione comu­nale? L’au­tor­iz­zazione comu­nale è richi­es­ta solo nel caso di un cam­bio di des­ti­nazione d’u­so urban­is­ti­ca­mente ril­e­vante. Ossia quan­do inten­di mod­i­fi­care la final­ità di uti­liz­zo orig­i­nale, pas­san­do a una cat­e­go­ria fun­zionale diver­sa. Un esem­pio lam­pante è quan­do si pas­sa da res­i­den­ziale a com­mer­ciale, come nel caso del cam­bio da abitazione ad uffi­cio.

Tut­tavia, è impor­tante pre­cis­are che se è pre­vista una vari­azione di cat­e­go­ria, sarà obbli­ga­to­rio avviare una prat­i­ca urban­is­ti­ca. Per­ciò, anche nel caso di cam­bio di des­ti­nazione d’u­so sen­za opere.

Cambio di destinazione d’uso: i costi da sostenere

Come puoi immag­inare, ci sono diver­si fat­tori ad influen­zare i costi per il cam­bio di des­ti­nazione d’uso, negli inves­ti­men­ti immo­bil­iari. Pos­si­amo però dire che in gen­erale, quel­li di segui­to, sono gli oneri asso­ciati al cam­bio di des­ti­nazione d’u­so:

1. Oneri di urban­iz­zazione: rap­p­re­sen­tano le spese richi­este dal Comune, per gli inter­ven­ti di urban­iz­zazione nec­es­sari a garan­tire l’adegua­men­to del ter­ri­to­rio, alle nuove final­ità di uti­liz­zo. (Spe­sa fis­sa)
2. Cos­to delle opere di ristrut­turazione nec­es­sarie per adattare gli immo­bili alla nuo­va fun­zione. Che sia la medes­i­ma cat­e­go­ria o dif­fer­ente. 
3. Cos­to delle pratiche cat­a­stali: riguardano gli adem­pi­men­ti nec­es­sari, per reg­is­trare la mod­i­fi­ca del­la des­ti­nazione d’u­so, pres­so l’uf­fi­cio del Cat­a­sto. (Spe­sa fis­sa)
4. Cos­to dei pro­fes­sion­isti: incar­i­cati di gestire le pratiche urban­is­tiche, ener­getiche e altre attiv­ità con­nesse al proces­so di cam­bio di des­ti­nazione d’u­so. Come l’esempio di ingeg­neri e geometri.

Il cos­to com­p­lessi­vo del cam­bio di des­ti­nazione d’u­so di un immo­bile, deri­va dal­la som­ma di tutte queste voci di spe­sa. Alcune di esse sono fisse, come gli oneri di urban­iz­zazione o le pratiche cat­a­stali. Men­tre altre pos­sono vari­are in base alla com­p­lessità dei lavori di ristrut­turazione o al com­pen­so dei pro­fes­sion­isti coin­volti nel proces­so.

Perché un investitore deve conoscere il cambio di destinazione d’uso?

Il cam­bio di des­ti­nazione d’u­so può essere impor­tante per un investi­tore immo­bil­iare per diver­si motivi. Offren­do a quest’ultimo, oppor­tu­nità di van­tag­gio eco­nom­i­co e di diver­si­fi­cazione delle attiv­ità. Ma per dar­ti un’idea più chiara, ecco alcu­ni dei pos­si­bili ben­efi­ci:

• Val­oriz­zazione del­l’im­mo­bile. Ad esem­pio: un immo­bile viene trasfor­ma­to da una cat­e­go­ria con un val­ore infe­ri­ore a una cat­e­go­ria con un val­ore supe­ri­ore. Come da com­mer­ciale a res­i­den­ziale, il suo val­ore potrebbe aumentare in base alla doman­da di quel set­tore.
• Ampli­a­men­to del mer­ca­to tar­get: Un cam­bio di des­ti­nazione d’u­so con­sente di espan­dere il mer­ca­to tar­get per l’im­mo­bile. Ad esem­pio, trasfor­man­do un edi­fi­cio com­mer­ciale in un’u­nità res­i­den­ziale, si può puntare a un nuo­vo pub­bli­co di poten­ziali inquili­ni o acquiren­ti. Ciò può portare a una mag­giore richi­es­ta e val­ore del­l’im­mo­bile.
• Adat­ta­men­to alle esi­gen­ze del mer­ca­to. In caso di una forte doman­da di uffi­ci o spazi com­mer­ciali in un’area, l’in­vesti­tore può con­ver­tire un edi­fi­cio res­i­den­ziale. Per­ciò può ottenere un com­p­lesso per uffi­ci o negozi al fine di sod­dis­fare tale richi­es­ta.
• Diver­si­fi­cazione del portafoglio. La diver­si­fi­cazione mit­i­ga il ris­chio e miglio­ra i rendi­men­ti com­p­lessivi. Inve­stire in immo­bili con diverse des­ti­nazioni d’u­so, per­me­tte dunque, di ridurre il ris­chio, con­cen­tran­dosi su mer­cati e set­tori dif­fer­en­ti. 

In otti­ca di inves­ti­men­to red­di­tizio, è impor­tante notare che il cam­bio di des­ti­nazione d’u­so, può com­portare costi aggiun­tivi. Come lavori di ristrut­turazione, adem­pi­men­ti nor­ma­tivi e pratiche ammin­is­tra­tive. Per­tan­to, è fon­da­men­tale con­durre una val­u­tazione accu­ra­ta dei costi e dei ben­efi­ci poten­ziali pri­ma di intrapren­dere un cam­bio di des­ti­nazione d’u­so.

Con­clu­sione

In con­clu­sione, il cam­bio di des­ti­nazione d’u­so di un immo­bile: è un proces­so che richiede atten­zione e rispet­to delle nor­ma­tive. È impor­tante com­pren­dere le diverse cat­e­gorie fun­zion­ali e i req­ui­si­ti speci­fi­ci per effet­tuare una mod­i­fi­ca di des­ti­nazione. 

Pratiche urban­is­tiche, lavori di ristrut­turazione, oneri di urban­iz­zazione e pratiche cat­a­stali: sono alcu­ni degli aspet­ti da con­sid­er­are par­lan­do di costi. 

Inoltre abbi­amo vis­to che: avviare una prat­i­ca urban­is­ti­ca pres­so il Comune com­pe­tente è nec­es­sario. Spe­cial­mente quan­do si effet­tua un cam­bio di des­ti­nazione ril­e­vante. Men­tre in caso di cam­bi non ril­e­van­ti sarà suf­fi­ciente la comu­ni­cazione al cat­a­sto. Il cam­bio di des­ti­nazione d’uso è solo uno degli innu­merevoli stru­men­ti nel set­tore degli inves­ti­men­ti immo­bil­iari. 

All’interno di questo blog, tro­verai tut­to ciò che serve sapere anche sulle aste immo­bil­iari, sul crowd­fund­ing immo­bil­iare, sug­li NPL immo­bil­iari e su moltissime altre tipolo­gie di inves­ti­men­to. 

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