Categorie catastali: cosa sono, come funzionano e residenza

Anche se le categorie catastali sono una presenza consolidata da decenni, ci sono ancora molti dubbi su questo argomento. La loro vasta quantità rende difficile, per la maggioranza delle persone in cerca di casa o desiderose di venderla, avere una comprensione completa di tutte le categorie.

Nella seguente guida, esploreremo questo tema in dettaglio, fornendo un’analisi approfondita sul numero delle categorie catastali e quali di esse consentono la residenza.

Categorie Catastali: cosa sono

Che cos’è esattamente una categoria catastale? 

Nel 1939, con il regio decreto-legge n. 652, sono state introdotte queste categorie. Ovvero, una classificazione assegnata agli edifici per definire la destinazione urbanistica e calcolare la rendita catastale.

Ogni categoria è identificata da una sigla composta da: 

  • una lettera maiuscola: che indica il gruppo di appartenenza, dalla A alla F, 
  • seguita da un numero: che specifica la sottocategoria. 

Complessivamente, ci sono sei gruppi che caratterizzano la categoria catastale di un immobile, suddivisi in categorie: 

  • ordinarie,
  • speciali,
  • particolari: ovvero la categoria contrassegnata dalla lettera F, che rappresenta gli immobili senza categoria definitiva, ai quali viene assegnata una categoria fittizia per un periodo limitato.

Secondo il Decreto Ministeriale n. 2 del 1998, ogni unità immobiliare deve essere accatastata e quindi assegnata a uno dei gruppi menzionati.

Solitamente, quando si acquista una casa, l’accatastamento è già stato eseguito dai venditori; altrimenti, la compravendita non potrebbe procedere. 

Se stai pensando di costruire un edificio o apportare modifiche significative, dovrai ricorrere a un tecnico professionista abilitato per l’accatastamento.

A cosa servono le categorie catastali?

Dopo aver capito cosa sono le categorie, probabilmente ti starai chiedendo a cosa servono concretamente.

Innanzitutto, è importante comprendere che la categoria catastale è: un’attribuzione fondamentale per il calcolo della rendita catastale. Quest’ultima, a sua volta, è essenziale per determinare il valore catastale dell’immobile, su cui si applica un’aliquota per il calcolo di diverse imposte.

Il valore catastale costituisce il punto di partenza per determinare le imposte di registro: 

  • ipotecaria, 
  • catastale, 
  • di successione,
  • donazione; 

oltre alle tasse come la TARI e l’IMU, ciascuna con una propria formula di calcolo.

Le informazioni sulla categoria catastale e sulla rendita catastale sono reperibili tramite una visura catastale. Ovvero, un documento conservato negli archivi appositi che elenca tutti i dettagli dell’immobile e del suo proprietario.

Poiché si tratta di documenti di dominio pubblico, è possibile richiederli fornendo almeno uno dei seguenti dati: 

  1. il numero di accatastamento dell’immobile, 
  2. i dati anagrafici del proprietario,
  3. l’indirizzo preciso dell’edificio.

Tuttavia, se stai procedendo con l’acquisto di una casa, è compito del venditore fornirti una visura catastale aggiornata, che sarà poi utilizzata dal notaio per il calcolo delle imposte dovute.

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Come procedere con l’accatastamento di un immobile

Ci possono essere circostanze in cui diventa necessario effettuare l’accatastamento di un immobile. Magari a seguito di lavori di ristrutturazione, demolizione di un rudere o regolarizzazione di un abuso edilizio.

In ogni caso, accatastare significa registrare la struttura in questione nell’archivio dei fabbricati. Perciò, verrà assegnato un codice che sarà utilizzato anche per il calcolo delle relative imposte e per la possibilità di richiesta della residenza.

È importante notare che la procedura varia a seconda che si tratti di una nuova costruzione o di una variazione di una struttura già esistente.

In entrambi i casi, è essenziale la consulenza di un tecnico professionista abilitato, che può essere un geometra o un architetto. Questo professionista utilizzerà il software ministeriale DOCFA (Documento Catasto Fabbricati), per compilare una serie di modelli e richiedere l’approvazione da parte dell’Agenzia delle Entrate. Quest’ultima fornirà una ricevuta con i dati catastali aggiornati e la relativa rendita.

Bisogna sempre ricordare che i tempi necessari possono variare a seconda della situazione. Ad esempio, per accatastare un immobile nuovo, potrebbe essere necessario un anno, mentre per una variazione sono sufficienti sessanta giorni.

Immobili esenti dall’obbligo di accatastamento

Come abbiamo visto all’inizio di questa guida, in linea generale tutte le strutture devono essere registrate negli archivi catastali.

Tuttavia, esistono alcune categorie di immobili che non richiedono l’obbligo di accatastamento, tra cui:

  1. Manufatti con una superficie coperta inferiore a 8 metri quadri: come depositi non fissi per gli attrezzi.
  2. Manufatti isolati e privi di copertura.
  3. Vasche: utilizzate per l’acquacoltura o l’accumulo per l’irrigazione dei terreni.
  4. Serre: utilizzate per la coltivazione e la protezione delle piante sul suolo naturale.

Per natura, questi manufatti corrispondono alla descrizione delle unità collabenti della categoria catastale F/2, che viene assegnata quando è necessario per ragioni burocratiche come la compravendita o la successione.

Inoltre:

  • tettoie, 
  • porcili, 
  • pollai, 
  • casotti, 
  • concimaie, 
  • pozzi e simili, 

con un’altezza utile inferiore a 1,80 metri e un volume inferiore a 150 metri cubi, sono esenti dall’obbligo di registrazione, specialmente se utilizzati in contesti agricoli e di allevamento.

Quante sono le categorie catastali?

Come accennato in precedenza, le categorie catastali sono divise in sei gruppi. Ciascuno dei quali è ulteriormente suddiviso in sottocategorie, per un totale di oltre cinquanta codici.

Per facilitare la comprensione, ecco una panoramica schematica della suddivisione prevista dall’ordinamento italiano, spiegando in breve a cosa si riferisce ciascun codice.

Gruppo A

Questo gruppo include diverse tipologie di abitazioni, dal lusso alle residenze rurali:

  • A/1 – Abitazione di tipo signorile
  • A/2 – Abitazione di tipo civile
  • A/3 – Abitazione di tipo economico
  • A/4 – Abitazione di tipo popolare
  • A/5 – Abitazione di tipo ultrapopolare
  • A/6 – Abitazione di tipo rurale
  • A/7 – Abitazione in villini
  • A/8 – Abitazione in ville
  • A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
  • A/10 – Uffici e studi privati
  • A/11 – Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi

Gruppo B

Questo gruppo comprende diverse strutture collettive e sanitarie:

  • B/1 – Strutture collettive
  • B/2 – Strutture sanitarie
  • B/3, B/4, B/5 – Varie strutture come riformatori, prigioni, uffici pubblici, edifici scolastici
  • B/6 – Luoghi culturali
  • B/7 – Cappelle e oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti
  • B/8 – Magazzini

Gruppo C

Questo gruppo include locali commerciali, magazzini e laboratori:

  • C/1 – Locali commerciali
  • C/2 – Magazzini e locali di deposito
  • C/3 – Laboratori per arti e mestieri
  • C/4 – Locali e fabbricati per esercizi sportivi
  • C/5 – Stabilimenti balneari e di acque curative
  • C/6 – Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse
  • C/7 – Tettoie chiuse o aperte

Gruppo D

Questo gruppo comprende fabbriche, alberghi, teatri e istituti finanziari:

  • D/1 – Opifici
  • D/2 – Alberghi e pensioni
  • D/3 – Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli
  • D/4 – Case di cura e ospedali
  • D/5 – Istituto di credito, cambio o assicurazione
  • D/6 – Fabbricati locali per esercizi sportivi
  • D/7 – Fabbricati per attività commerciali specifiche
  • D/8 – Fabbricati per attività commerciali generiche
  • D/9 – Edifici sospesi o galleggianti
  • D/10 – Fabbricati per attività agricole

Gruppo E

Questo gruppo include diverse infrastrutture pubbliche e aree urbane:

  • E/1 – Stazioni per servizi di trasporto
  • E/2 – Ponti a pedaggio
  • E/3 – Costruzioni e fabbricati per esigenze pubbliche speciali
  • E/4 – Recinti chiusi per esigenze pubbliche
  • E/5 – Fabbricati fortificati e loro dipendenze
  • E/6 – Fari, semafori, torri pubbliche
  • E/7 – Fabbricati per uso pubblico di culto
  • E/8 – Costruzioni e fabbricati nei cimiteri
  • E/9 – Categoria residua per edifici a destinazione particolare

Gruppo F

Questo gruppo comprende varie categorie di edifici in costruzione o non classificabili altrove:

  • F/1 – Aree urbane
  • F/2 – Unità collabenti
  • F/3 – Unità in corso di costruzione
  • F/4 – Unità in corso di definizione
  • F/5 – Lastrici solari
  • F/6 – Fabbricato in attesa di dichiarazione
  • F/7 – Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione

Queste categorie rappresentano una panoramica delle varie classificazioni catastali previste dalla legge italiana, ognuna delle quali si applica a specifiche tipologie di immobili e strutture.

Categorie catastali abilitate alla residenza

Per ottenere la residenza in un immobile, è necessario presentare una richiesta presso l’ufficio anagrafe del Comune, fornendo la documentazione di legittimo possesso.

Le categorie che consentono la residenza sono contrassegnate dalla lettera A, escludendo gli uffici e gli studi privati (A/10).

Gli affittacamere non professionali possono essere registrati come residenza, se svolte occasionalmente nello stesso luogo di residenza.

Altre categorie possono far parte dell’unità immobiliare, registrate con codici diversi, come una villa (A/8) con stalla (C/6) e tettoia (C/7).

In caso di discrepanze, è consigliato consultare un tecnico professionista per aggiornare la visura catastale.

Il luogo di residenza deve essere agibile, con impianti funzionanti e mobilio necessario.

Cosa succede se un immobile non viene registrato

Nonostante sia possibile ottenere la visura catastale dall’archivio del catasto, potrebbe accadere di non accorgersi che in realtà l’immobile non è mai stato registrato.

Di solito, queste situazioni vengono alla luce durante la vendita di un edificio, poiché la visura catastale è uno dei documenti richiesti dal notaio.

Nel caso in cui manchi la registrazione per mancato accatastamento, l’Agenzia delle Entrate potrebbe imporre una multa al proprietario.

Questo potrebbe causare problemi se si desidera dichiarare l’immobile come residenza e non è mai stato accatastato in precedenza.

Tuttavia, è importante notare che non sempre esiste l’obbligo di registrazione al catasto. Ad esempio, se l’immobile è già stato censito, demolito o non esiste più sul territorio.

Inoltre, ci sono casi in cui la tipologia di struttura stessa non richiede l’accatastamento; come abbiamo visto in precedenza.

 

Conclusione

In conclusione, le categorie catastali rappresentano un sistema complesso e fondamentale nel panorama immobiliare italiano.

Definiscono, infatti, la destinazione urbanistica degli edifici e influenzano il calcolo di diverse imposte

Sebbene siano un elemento consolidato da decenni, la loro vastità e complessità possono generare dubbi, specialmente per coloro che cercano casa o desiderano venderla. tuttavia, un’adeguata comprensione di queste categorie è essenziale per navigare con successo nel mercato immobiliare italiano, evitando possibili complicazioni legali e fiscali.

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Alessandro Del Saggio
Smart Investor
Investitore, Trader indipendente, formatore e ricercatore grafico dal 2014.
Da sempre appassionato di investimenti e business, credo fortemente nella crescita personale e nel dare sempre il meglio di sè.
In questi anni ho investito in oltre 23 settori differenti e 6 nazioni.

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