Categorie catastali: cosa sono, come funzionano e residenza

Anche se le cat­e­gorie cat­a­stali sono una pre­sen­za con­sol­i­da­ta da decen­ni, ci sono anco­ra molti dub­bi su questo argo­men­to. La loro vas­ta quan­tità rende dif­fi­cile, per la mag­gio­ran­za delle per­sone in cer­ca di casa o desiderose di vender­la, avere una com­pren­sione com­ple­ta di tutte le cat­e­gorie.

Nel­la seguente gui­da, esplor­ere­mo questo tema in det­taglio, for­nen­do un’anal­isi appro­fon­di­ta sul numero delle cat­e­gorie cat­a­stali e quali di esse con­sentono la res­i­den­za.

Categorie Catastali: cosa sono

Che cos’è esat­ta­mente una cat­e­go­ria cat­a­stale? 

Nel 1939, con il regio decre­to-legge n. 652, sono state introdotte queste cat­e­gorie. Ovvero, una clas­si­fi­cazione asseg­na­ta agli edi­fi­ci per definire la des­ti­nazione urban­is­ti­ca e cal­co­lare la ren­di­ta cat­a­stale.

Ogni cat­e­go­ria è iden­ti­fi­ca­ta da una sigla com­pos­ta da: 

  • una let­tera maius­co­la: che indi­ca il grup­po di apparte­nen­za, dal­la A alla F, 
  • segui­ta da un numero: che speci­fi­ca la sot­to­cat­e­go­ria. 

Com­p­lessi­va­mente, ci sono sei grup­pi che carat­ter­iz­zano la cat­e­go­ria cat­a­stale di un immo­bile, sud­di­visi in cat­e­gorie: 

  • ordi­nar­ie,
  • spe­ciali,
  • par­ti­co­lari: ovvero la cat­e­go­ria con­trasseg­na­ta dal­la let­tera F, che rap­p­re­sen­ta gli immo­bili sen­za cat­e­go­ria defin­i­ti­va, ai quali viene asseg­na­ta una cat­e­go­ria fit­tizia per un peri­o­do lim­i­ta­to.

Sec­on­do il Decre­to Min­is­te­ri­ale n. 2 del 1998, ogni unità immo­bil­iare deve essere accat­a­sta­ta e quin­di asseg­na­ta a uno dei grup­pi men­zionati.

Soli­ta­mente, quan­do si acquista una casa, l’ac­cat­a­sta­men­to è già sta­to ese­gui­to dai ven­di­tori; altri­men­ti, la com­praven­di­ta non potrebbe pro­cedere. 

Se stai pen­san­do di costru­ire un edi­fi­cio o apportare mod­i­fiche sig­ni­fica­tive, dovrai ricor­rere a un tec­ni­co pro­fes­sion­ista abil­i­ta­to per l’ac­cat­a­sta­men­to.

A cosa servono le categorie catastali?

Dopo aver capi­to cosa sono le cat­e­gorie, prob­a­bil­mente ti starai chieden­do a cosa ser­vono conc­re­ta­mente.

Innanz­i­tut­to, è impor­tante com­pren­dere che la cat­e­go­ria cat­a­stale è: un’at­tribuzione fon­da­men­tale per il cal­co­lo del­la ren­di­ta cat­a­stale. Quest’ul­ti­ma, a sua vol­ta, è essen­ziale per deter­minare il val­ore cat­a­stale del­l’im­mo­bile, su cui si appli­ca un’aliquo­ta per il cal­co­lo di diverse imposte.

Il val­ore cat­a­stale cos­ti­tu­isce il pun­to di parten­za per deter­minare le imposte di reg­istro: 

  • ipote­caria, 
  • cat­a­stale, 
  • di suc­ces­sione,
  • don­azione; 

oltre alle tasse come la TARI e l’IMU, cias­cu­na con una pro­pria for­mu­la di cal­co­lo.

Le infor­mazioni sul­la cat­e­go­ria cat­a­stale e sul­la ren­di­ta cat­a­stale sono reperi­bili tramite una visura cat­a­stale. Ovvero, un doc­u­men­to con­ser­va­to negli archivi apposi­ti che elen­ca tut­ti i det­tagli del­l’im­mo­bile e del suo pro­pri­etario.

Poiché si trat­ta di doc­u­men­ti di dominio pub­bli­co, è pos­si­bile richieder­li for­nen­do almeno uno dei seguen­ti dati: 

  1. il numero di accat­a­sta­men­to del­l’im­mo­bile, 
  2. i dati ana­grafi­ci del pro­pri­etario,
  3. l’ind­i­riz­zo pre­ciso del­l’ed­i­fi­cio.

Tut­tavia, se stai proce­den­do con l’ac­quis­to di una casa, è com­pi­to del ven­di­tore fornir­ti una visura cat­a­stale aggior­na­ta, che sarà poi uti­liz­za­ta dal notaio per il cal­co­lo delle imposte dovute.

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Come procedere con l’accatastamento di un immobile

Ci pos­sono essere cir­costanze in cui diven­ta nec­es­sario effet­tuare l’ac­cat­a­sta­men­to di un immo­bile. Mag­a­ri a segui­to di lavori di ristrut­turazione, demolizione di un rud­ere o rego­lar­iz­zazione di un abu­so edilizio.

In ogni caso, accat­a­stare sig­nifi­ca reg­is­trare la strut­tura in ques­tione nel­l’archiv­io dei fab­bri­cati. Per­ciò, ver­rà asseg­na­to un codice che sarà uti­liz­za­to anche per il cal­co­lo delle rel­a­tive imposte e per la pos­si­bil­ità di richi­es­ta del­la res­i­den­za.

È impor­tante notare che la pro­ce­du­ra varia a sec­on­da che si trat­ti di una nuo­va costruzione o di una vari­azione di una strut­tura già esistente.

In entram­bi i casi, è essen­ziale la con­sulen­za di un tec­ni­co pro­fes­sion­ista abil­i­ta­to, che può essere un geome­tra o un architet­to. Questo pro­fes­sion­ista uti­lizzerà il soft­ware min­is­te­ri­ale DOCFA (Doc­u­men­to Cat­a­sto Fab­bri­cati), per com­pi­lare una serie di mod­el­li e richiedere l’ap­provazione da parte del­l’A­gen­zia delle Entrate. Quest’ultima fornirà una rice­vu­ta con i dati cat­a­stali aggior­nati e la rel­a­ti­va ren­di­ta.

Bisogna sem­pre ricor­dare che i tem­pi nec­es­sari pos­sono vari­are a sec­on­da del­la situ­azione. Ad esem­pio, per accat­a­stare un immo­bile nuo­vo, potrebbe essere nec­es­sario un anno, men­tre per una vari­azione sono suf­fi­ci­en­ti ses­san­ta giorni.

Immobili esenti dall’obbligo di accatastamento

Come abbi­amo vis­to all’inizio di ques­ta gui­da, in lin­ea gen­erale tutte le strut­ture devono essere reg­is­trate negli archivi cat­a­stali.

Tut­tavia, esistono alcune cat­e­gorie di immo­bili che non richiedono l’ob­bli­go di accat­a­sta­men­to, tra cui:

  1. Man­u­fat­ti con una super­fi­cie cop­er­ta infe­ri­ore a 8 metri quadri: come deposi­ti non fis­si per gli attrezzi.
  2. Man­u­fat­ti iso­lati e privi di cop­er­tu­ra.
  3. Vasche: uti­liz­zate per l’ac­qua­coltura o l’ac­cu­mu­lo per l’ir­rigazione dei ter­reni.
  4. Serre: uti­liz­zate per la colti­vazione e la pro­tezione delle piante sul suo­lo nat­u­rale.

Per natu­ra, questi man­u­fat­ti cor­rispon­dono alla descrizione delle unità col­laben­ti del­la cat­e­go­ria cat­a­stale F/2, che viene asseg­na­ta quan­do è nec­es­sario per ragioni buro­cratiche come la com­praven­di­ta o la suc­ces­sione.

Inoltre:

  • tet­toie, 
  • por­cili, 
  • pol­lai, 
  • casot­ti, 
  • conci­maie, 
  • pozzi e sim­ili, 

con un’al­tez­za utile infe­ri­ore a 1,80 metri e un vol­ume infe­ri­ore a 150 metri cubi, sono esen­ti dal­l’ob­bli­go di reg­is­trazione, spe­cial­mente se uti­liz­za­ti in con­testi agri­coli e di all­e­va­men­to.

Quante sono le categorie catastali?

Come accen­na­to in prece­den­za, le cat­e­gorie cat­a­stali sono divise in sei grup­pi. Cias­cuno dei quali è ulte­ri­or­mente sud­di­vi­so in sot­to­cat­e­gorie, per un totale di oltre cinquan­ta cod­i­ci.

Per facil­itare la com­pren­sione, ecco una panoram­i­ca schemat­i­ca del­la sud­di­vi­sione pre­vista dal­l’or­di­na­men­to ital­iano, spie­gan­do in breve a cosa si riferisce cias­cun codice.

Gruppo A

Questo grup­po include diverse tipolo­gie di abitazioni, dal lus­so alle res­i­den­ze rurali:

  • A/1 – Abitazione di tipo sig­no­rile
  • A/2 – Abitazione di tipo civile
  • A/3 – Abitazione di tipo eco­nom­i­co
  • A/4 – Abitazione di tipo popo­lare
  • A/5 – Abitazione di tipo ultra­popo­lare
  • A/6 – Abitazione di tipo rurale
  • A/7 – Abitazione in villi­ni
  • A/8 – Abitazione in ville
  • A/9 – Castel­li, palazzi di emi­nen­ti pre­gi artis­ti­ci o stori­ci
  • A/10 – Uffi­ci e stu­di pri­vati
  • A/11 – Abitazioni e allog­gi tipi­ci dei luoghi

Gruppo B

Questo grup­po com­prende diverse strut­ture col­let­tive e san­i­tarie:

  • B/1 – Strut­ture col­let­tive
  • B/2 – Strut­ture san­i­tarie
  • B/3, B/4, B/5 – Varie strut­ture come rifor­ma­tori, pri­gioni, uffi­ci pub­bli­ci, edi­fi­ci sco­las­ti­ci
  • B/6 – Luoghi cul­tur­ali
  • B/7 – Cap­pelle e ora­tori non des­ti­nati all’esercizio pub­bli­co dei cul­ti
  • B/8 – Mag­a­zz­i­ni

Gruppo C

Questo grup­po include locali com­mer­ciali, mag­a­zz­i­ni e lab­o­ra­tori:

  • C/1 – Locali com­mer­ciali
  • C/2 – Mag­a­zz­i­ni e locali di depos­i­to
  • C/3 – Lab­o­ra­tori per arti e mestieri
  • C/4 – Locali e fab­bri­cati per eser­cizi sportivi
  • C/5 – Sta­bil­i­men­ti bal­n­eari e di acque cura­tive
  • C/6 – Stalle, scud­erie, rimesse e autorimesse
  • C/7 – Tet­toie chiuse o aperte

Gruppo D

Questo grup­po com­prende fab­briche, alberghi, teatri e isti­tu­ti finanziari:

  • D/1 – Opi­fi­ci
  • D/2 – Alberghi e pen­sioni
  • D/3 – Teatri, cin­e­matografi, sale per con­cer­ti e spet­ta­coli
  • D/4 – Case di cura e ospedali
  • D/5 – Isti­tu­to di cred­i­to, cam­bio o assi­cu­razione
  • D/6 – Fab­bri­cati locali per eser­cizi sportivi
  • D/7 – Fab­bri­cati per attiv­ità com­mer­ciali speci­fiche
  • D/8 – Fab­bri­cati per attiv­ità com­mer­ciali gener­iche
  • D/9 – Edi­fi­ci sospe­si o gal­leg­gianti
  • D/10 – Fab­bri­cati per attiv­ità agri­cole

Gruppo E

Questo grup­po include diverse infra­strut­ture pub­bliche e aree urbane:

  • E/1 – Stazioni per servizi di trasporto
  • E/2 – Pon­ti a pedag­gio
  • E/3 – Costruzioni e fab­bri­cati per esi­gen­ze pub­bliche spe­ciali
  • E/4 – Recin­ti chiusi per esi­gen­ze pub­bliche
  • E/5 – Fab­bri­cati for­ti­fi­cati e loro dipen­den­ze
  • E/6 – Fari, semafori, tor­ri pub­bliche
  • E/7 – Fab­bri­cati per uso pub­bli­co di cul­to
  • E/8 – Costruzioni e fab­bri­cati nei cimi­teri
  • E/9 – Cat­e­go­ria resid­ua per edi­fi­ci a des­ti­nazione par­ti­co­lare

Gruppo F

Questo grup­po com­prende varie cat­e­gorie di edi­fi­ci in costruzione o non clas­si­fi­ca­bili altrove:

  • F/1 – Aree urbane
  • F/2 – Unità col­laben­ti
  • F/3 – Unità in cor­so di costruzione
  • F/4 – Unità in cor­so di definizione
  • F/5 – Las­tri­ci solari
  • F/6 – Fab­bri­ca­to in atte­sa di dichiarazione
  • F/7 – Infra­strut­ture di reti pub­bliche di comu­ni­cazione

Queste cat­e­gorie rap­p­re­sen­tano una panoram­i­ca delle varie clas­si­fi­cazioni cat­a­stali pre­viste dal­la legge ital­iana, ognuna delle quali si appli­ca a speci­fiche tipolo­gie di immo­bili e strut­ture.

Categorie catastali abilitate alla residenza

Per ottenere la res­i­den­za in un immo­bile, è nec­es­sario pre­sentare una richi­es­ta pres­so l’uf­fi­cio ana­grafe del Comune, for­nen­do la doc­u­men­tazione di legit­ti­mo pos­ses­so.

Le cat­e­gorie che con­sentono la res­i­den­za sono con­trasseg­nate dal­la let­tera A, esclu­den­do gli uffi­ci e gli stu­di pri­vati (A/10).

Gli affit­ta­camere non pro­fes­sion­ali pos­sono essere reg­is­trati come res­i­den­za, se svolte occa­sion­al­mente nel­lo stes­so luo­go di res­i­den­za.

Altre cat­e­gorie pos­sono far parte del­l’u­nità immo­bil­iare, reg­is­trate con cod­i­ci diver­si, come una vil­la (A/8) con stal­la (C/6) e tet­toia (C/7).

In caso di dis­crepanze, è con­siglia­to con­sultare un tec­ni­co pro­fes­sion­ista per aggiornare la visura cat­a­stale.

Il luo­go di res­i­den­za deve essere agi­bile, con impianti fun­zio­nan­ti e mobilio nec­es­sario.

Cosa succede se un immobile non viene registrato

Nonos­tante sia pos­si­bile ottenere la visura cat­a­stale dal­l’archiv­io del cat­a­sto, potrebbe accadere di non accorg­er­si che in realtà l’im­mo­bile non è mai sta­to reg­is­tra­to.

Di soli­to, queste situ­azioni ven­gono alla luce durante la ven­di­ta di un edi­fi­cio, poiché la visura cat­a­stale è uno dei doc­u­men­ti richi­esti dal notaio.

Nel caso in cui manchi la reg­is­trazione per man­ca­to accat­a­sta­men­to, l’A­gen­zia delle Entrate potrebbe imporre una mul­ta al pro­pri­etario.

Questo potrebbe causare prob­le­mi se si desidera dichiarare l’im­mo­bile come res­i­den­za e non è mai sta­to accat­a­sta­to in prece­den­za.

Tut­tavia, è impor­tante notare che non sem­pre esiste l’ob­bli­go di reg­is­trazione al cat­a­sto. Ad esem­pio, se l’im­mo­bile è già sta­to cen­si­to, demoli­to o non esiste più sul ter­ri­to­rio.

Inoltre, ci sono casi in cui la tipolo­gia di strut­tura stes­sa non richiede l’ac­cat­a­sta­men­to; come abbi­amo vis­to in prece­den­za.

 

Con­clu­sione

In con­clu­sione, le cat­e­gorie cat­a­stali rap­p­re­sen­tano un sis­tema com­p­lesso e fon­da­men­tale nel panora­ma immo­bil­iare ital­iano.

Definis­cono, infat­ti, la des­ti­nazione urban­is­ti­ca degli edi­fi­ci e influen­zano il cal­co­lo di diverse imposte

Sebbene siano un ele­men­to con­sol­ida­to da decen­ni, la loro vastità e com­p­lessità pos­sono gener­are dub­bi, spe­cial­mente per col­oro che cer­cano casa o desider­a­no vender­la. tut­tavia, un’adegua­ta com­pren­sione di queste cat­e­gorie è essen­ziale per nav­i­gare con suc­ces­so nel mer­ca­to immo­bil­iare ital­iano, evi­tan­do pos­si­bili com­pli­cazioni legali e fis­cali.

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Smart Investor

Alessandro Del Saggio

Investitore, Imprenditore e formatore dal 2014.
Da sempre appassionato di investimenti e business, credo fortemente nella crescita personale e nel dare sempre il meglio di sè.

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