Le revi­sioni introdotte dal­la Legge di Bilan­cio alla cedolare sec­ca 2024, preve­dono diver­si cam­bi­a­men­ti sulle aliquote e un impat­to sig­ni­fica­ti­vo nel­l’am­bito degli affit­ti. Soprat­tut­to riguar­do alle tar­iffe per gli affit­ti a breve ter­mine.

Vedi­amo subito di cosa sti­amo par­lan­do.

Cedolare secca: cos’è e come funziona

Pri­ma di intro­durre tutte le novità sul­la cedolare sec­ca 2024 è bene assi­cu­rar­si che tut­ti abbi­amo ben chiaro: cos’è la cedolare sec­ca.

La cedolare sec­ca rap­p­re­sen­ta un regime fis­cale agevola­to che con­sente ai pro­pri­etari di immo­bili di tas­sare i red­di­ti derivan­ti dai canoni di locazione in modo sos­ti­tu­ti­vo rispet­to all’IR­PEF e alle addizion­ali locali.

In altre parole, sig­nifi­ca che il pro­pri­etario paga un’u­ni­ca impos­ta sul canone di locazione, sen­za dover appli­care ulte­ri­ori imposte.

Nei con­trat­ti di affit­to di immo­bili res­i­den­ziali con dura­ta di 4+4 o 3+2 anni, l’aliquo­ta del­la cedolare sec­ca è del 21%. Tut­tavia, nei con­trat­ti 3+2 con canone con­corda­to, si appli­ca una per­centuale del 10% nei Comu­ni, con caren­za di disponi­bil­ità abi­ta­ti­va e in deter­mi­nati casi speci­fi­ci, quali:

• Con­trat­ti di affit­to des­ti­nati a stu­den­ti uni­ver­si­tari
• Comu­ni col­pi­ti da calamità nat­u­rali
• Affit­ti tran­si­tori rego­lati dal­la legge numero 431/1998.

Cedolare secca 2024: tutte le novità

La Legge di Bilan­cio ha introdot­to delle mod­i­fiche impor­tan­ti per la cedolare sec­ca 2024. Ciò è cru­ciale da conoscere per pot­er val­utare il regime fis­cale più van­tag­gioso.

Le novità riguardan­ti la cedolare sec­ca 2024 sono con­cen­trate esclu­si­va­mente sug­li affit­ti bre­vi.

L’aliquo­ta del­la cedolare sec­ca su affit­ti bre­vi (con­trat­ti di locazione di dura­ta infe­ri­ore a 30 giorni), aumen­ta dal 21% al 26%. Ciò com­por­ta un aumen­to del­l’im­pos­ta per i pro­pri­etari, che scel­go­no questo regime fis­cale per tali con­trat­ti.

Tut­tavia, il salto al 26% si appli­ca solo dal sec­on­do immo­bile fino al quar­to. Nel caso in cui gli immo­bili siano più di quat­tro, l’at­tiv­ità viene con­sid­er­a­ta come un’impre­sa. Per­ciò, obbli­gan­do il loca­tore ad aprire una par­ti­ta IVA.

Ma non finisce qui, con­tin­ua a leg­gere per conoscere la situ­azione al 100%.

Infat­ti, è inoltre pre­vis­to che, gli inter­me­di­ari res­i­den­ti nel­l’U­nione Euro­pea e i gestori di por­tali che incas­sano o inter­ce­dono nei paga­men­ti degli affit­ti agis­cano come sos­ti­tu­ti d’im­pos­ta, appli­can­do una ritenu­ta del 21%, con­sid­er­a­ta sem­pre come accon­to e non più come impos­ta defin­i­ti­va.

Cedolare secca su affitti brevi: l’impatto delle aliquote

L’in­cre­men­to del­l’aliquo­ta per gli affit­ti bre­vi, potrebbe avere un effet­to sfa­vorev­ole su questo set­tore del mer­ca­to. In che modo? La rispos­ta è sem­plice! Con una pos­si­bile dimin­uzione dei prezzi e del­la richi­es­ta. Di con­seguen­za: i pro­pri­etari che met­tono in affit­to gli immo­bili, per peri­o­di bre­vi, dovran­no essere più che cer­ti che la cedolare sec­ca su affit­ti riman­ga il regime fis­cale più van­tag­gioso.

Questo per­ché, l’au­men­to del­l’aliquo­ta al 26% potrebbe ren­dere gli affit­ti bre­vi meno attraen­ti:

• Sia per i pro­pri­etari: che potreb­bero essere costret­ti a ridurre i canoni al fine di rimanere com­pet­i­tivi sul mer­ca­to,
• che per gli inquili­ni: che potreb­bero trovar­si di fronte a tar­iffe più ele­vate.

Guida alla scelta del regime fiscale più vantaggioso

Giun­ti a questo pun­to, risul­ta doveroso fare una pic­co­la pre­cisazione rel­a­ti­va al regime fis­cale.

Infat­ti, la deci­sione sul regime fis­cale più adat­to non può essere uni­vo­ca per tut­ti, ben­sì dipende da vari fat­tori, tra cui:

• Tipo di con­trat­to: la cedolare sec­ca su affit­ti bre­vi, ad oggi, potrebbe non essere la più con­ve­niente, con­sideran­do l’au­men­to del­l’aliquo­ta al 26%. Soprat­tut­to quan­do si affit­ta per bre­vi peri­o­di più di un appar­ta­men­to durante l’an­no.
•  Regime fis­cale del pro­pri­etario: i pro­pri­etari che sono già sogget­ti a un’aliquo­ta ele­va­ta del­l’IR­PEF, potreb­bero trovare più con­ve­niente scegliere la cedolare sec­ca 2024, anche con l’au­men­to delle aliquote.
• Ammontare del canone: quan­do il canone di locazione è ele­va­to, potrebbe anco­ra essere van­tag­gioso optare per la cedolare sec­ca 2024, nonos­tante l’aliquo­ta al 26%.

Quando si versa la cedolare secca nel 2024?

Arriv­i­amo adesso a par­lare di cose pratiche, ovvero: quan­do va paga­ta la cedolare sec­ca nel 2024?

Esclu­den­do il pri­mo anno, per il quale non si può deter­minare la base imponi­bile, il paga­men­to del­la cedolare sec­ca negli anni suc­ces­sivi seguirà il sis­tema di accon­to e sal­do.

Le modal­ità di paga­men­to var­i­ano a sec­on­da del­l’im­por­to dovu­to:

• Supe­ri­ori a 257,52 euro: il paga­men­to avviene in due rate:
  1. Pri­ma rata: cor­rispon­dente al 40% del­l’im­por­to, da ver­sare entro il 30 giug­no.
  2. Sec­on­da rata: pari al restante 60% del­l’im­por­to, da ver­sare entro il 30 novem­bre.
• Infe­ri­ori a 257,52 euro: il paga­men­to avviene in un’u­ni­ca soluzione entro il 30 novem­bre del­l’an­no di rifer­i­men­to.

Domande frequenti sulla Cedolare Secca 2024

• Come si decide quale regime fis­cale è più con­ve­niente?

È nec­es­sario val­utare diver­si aspet­ti, come: il tipo di con­trat­to, la dura­ta, l’im­por­to del canone e il regime fis­cale del pro­pri­etario.

• La Cedolare Sec­ca rimane van­tag­giosa per gli affit­ti bre­vi?

La con­ve­nien­za dipende da vari fat­tori, come la dura­ta del con­trat­to, l’im­por­to del canone e il regime fis­cale del pro­pri­etario. In gen­erale, potrebbe essere meno van­tag­giosa rispet­to al pas­sato.

• Dove pos­so trovare infor­mazioni aggior­nate sul­la Cedolare Sec­ca?

È pos­si­bile trovare infor­mazioni aggior­nate sul sito del­l’A­gen­zia delle Entrate e del Min­is­tero del­l’E­cono­mia e delle Finanze

• Quali sono le prospet­tive future per la Cedolare Sec­ca?

Il Gov­er­no potrebbe inter­venire per mon­i­torare l’ef­fet­to delle nuove aliquote e apportare even­tu­ali mod­i­fiche nec­es­sarie.

Con­clu­sione

Dunque, la Cedolare Sec­ca 2024 intro­duce impor­tan­ti cam­bi­a­men­ti nel panora­ma degli affit­ti, soprat­tut­to per gli affit­ti bre­vi. 

L’au­men­to del­l’aliquo­ta al 26% ha sicu­ra­mente un forte impat­to sul set­tore, con una poten­ziale riduzione dei prezzi e del­la doman­da. 

La scelta del regime fis­cale più van­tag­gioso dipen­derà da diver­si fat­tori, come: 

• dura­ta del con­trat­to, 
• impor­to del canone
• regime fis­cale del pro­pri­etario. 

È essen­ziale val­utare atten­ta­mente queste vari­abili per pren­dere deci­sioni infor­mate. 

Per ulte­ri­ori infor­mazioni aggior­nate sul­la Cedolare Sec­ca, si con­siglia di con­sultare il sito del­l’Agen­zia delle Entrate e del Min­is­tero del­l’E­cono­mia e delle Finanze.

Per qual­si­asi doman­da ti invi­ti­amo a las­cia­re un com­men­to qui sot­to.

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