Comprare e vendere casa può sembrare un’operazione molto banale, finché non ci si ritrova a eseguirla per la prima volta.
A scuola nessuno spiega quali sono gli aspetti fiscali importanti da tenere in considerazione quando si compra o si vende casa, e a volte possono sorgere dei problemi se si trascurano alcuni particolari.
Vediamo dunque quali sono i principali passaggi da rispettare per tenere sotto controllo gli adempimenti civilistici e fiscali per un privato. In caso di società o impresa, consigliamo sempre di farsi seguire da uno specialista, almeno le prime volte, perché i fattori da prendere in considerazione variano a seconda della situazione.
Che cos’è il preliminare di compravendita
Il preliminare di compravendita è un contratto da stipulare come prima cosa in caso di vendita o acquisto, e prevede che le due parti, il venditore e il compratore, si impegnino reciprocamente a sottoscrivere il rogito.
Con la stipulazione del contratto preliminare di compravendita non si acquista l’immobile, si tratta infatti di una promessa scritta che garantisce che in futuro avverrà la vendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di un successivo e definitivo atto di compravendita.
Di solito il preliminare di compravendita viene firmato quando non è possibile la vendita immediata e serve a garantire eventuali inconvenienti futuri o sorprese da entrambe le parti nel frattempo che, per esempio, l’acquirente è in cerca di un mutuo, oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa.
Il contratto deve essere redatto in forma scritta, come scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico, e deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Se steso con atto notarile, sarà il notaio a provvedere entro 30 giorni.
Per la registrazione del contratto preliminare devono essere pagate delle imposte, tra cui l’imposta di registro di 200€, che non varia a seconda del prezzo della compravendita, e l’imposta di bollo di 16€ per ogni 4 facciate scritte o comunque ogni 100 righe. Se il contratto è steso come atto pubblico o scrittura privata autenticata, l’imposta di bollo sarà di 155€.
Se il preliminare prevede un pagamento, allora è dovuta anche l’imposta di registro che corrisponde allo 0,55% delle somme previste a titolo di caparra cofirmataria, o al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.
In un primo momento potrà sembrare una spesa inutile, ma in molti casi può evitare spiacevoli sorprese, soprattutto, come accennato prima, se la firma del vero e proprio contratto di compravendita non è prossima.
Le imposte dovute quando si acquista come privato
Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, l’acquirente è tenuto a pagare:
- l’imposta catastale di 50€;
- l’imposta ipotecaria di 50€;
- l’imposta di registro proporzionale del 2% rispetto al valore catastale, se si parla della prima casa, del 9% invece se si tratta di una seconda casa. Se l’importo non è superiore a 1000€, si applica il costo minimo di 1000€.
- Le imposte di registro, ipotecaria e catastale, devono essere versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto di compravendita.
Quando la vendita è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto è costituita dal prezzo della cessione.
In questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale, si pagano in misura fissa di 200€ per ognuna.
Per le cessioni di immobili a uso abitativo, e le relative pertinenze, la legge prevede l’uso del sistema prezzo-valore, un particolare meccanismo che consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo prezzo dell’immobile pattuito e indicato nell’atto.
La compravendita, affinché si possa utilizzare il meccanismo del prezzo-valore, che solitamente conviene, deve avvenire tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali o professionali.
Se per esempio, l’acquirente dichiara che l’immobile sarà un laboratorio, allora non si può applicare il meccanismo del prezzo-valore.
Come si calcola il prezzo-valore
Per calcolare l’imposta di registro, bisogna prima conoscere il valore catastale dell’immobile, che si determina moltiplicando la rivalutazione della rendita catastale dell’immobile per un coefficiente che corrisponde a 115,5 in caso di prima casa, o 126 in caso di seconda casa.
Una volta calcolato il valore catastale dell’immobile, basterà considerare il 2%, in caso di prima casa, o il 9%, in caso di seconda casa, del risultato per sapere di quanto sarà l’imposta di registro.
Nelle compravendite di abitazioni tra privati, quasi tutti utilizzano questo sistema, anche nei casi in cui il prezzo di vendita dell’immobile sia inferiore al valore catastale, in quanto è il sistema più sicuro per evitare problemi con l’Agenzia delle Entrate.
Che cos’è il rogito
La compravendita si può dire conclusa nel momento in cui viene stipulato il rogito notarile, ovvero l’atto attraverso il quale avviene il trasferimento ufficiale della proprietà in capo all’acquirente.
La proprietà passa dunque dal venditore al compratore con tutte le conseguenze giuridiche e fiscali.
È molto importante, prima di arrivare alla firma del rogito, che il notaio effettui tutti i controlli necessari per verificare che l’immobile sia effettivamente di proprietà del venditore, che sia libero da ipoteche e che sia regolare sotto il profilo urbanistico-edilizio.
Infatti, prima della firma del rogito, sono necessari alcuni documenti che devono essere consegnati al notaio, tra cui:
- i documenti di identità;
- l’atto di provenienza con cui l’immobile è stato precedentemente acquistato;
- eventuali convenzioni edilizie;
- la planimetria catastale;
- i titoli abilitativi alla costruzione.
- Possono sembrare raccomandazioni banali, ma spesso è la mancanza di controlli su questi piccoli dettagli che creano poi grandi problemi fiscali o ti salveranno da eventuali truffe.
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