Comprare casa: Mercato vincolato, cos’è e come funziona

Oggi, quando si tratta di comprare casa, tutti cercano di ottenere il miglior affare possibile. Ci informiamo, confrontiamo i prezzi, aspettiamo i saldi o periodi come il Black Friday. Tuttavia, risparmiare quando si acquista una casa non è sempre facile. Durante la vita non ne compriamo molte (a meno che non siamo investitori immobiliari). Perciò non siamo abituati a sapere dove e cosa cercare.

È importante sapere che esistono due mercati principali quando si desidera comprare casa: il mercato “libero” e il mercato “vincolato”. 

  • Nel mercato libero, il prezzo di una casa è determinato dalle forze del mercato. E può variare notevolmente in base alla domanda e all’offerta. 
  • Nel mercato vincolato, invece, il prezzo è stabilito da accordi tra le parti interessate. In questo articolo ci concentreremo dunque sul mercato vincolato. Cosí da fare chiarezza su cosa sia e come funziona.

Comprare casa nel mercato vincolato

Il mercato vincolato si verifica quando: la vendita di un immobile non può essere effettuata, senza l’approvazione di un altro soggetto. Solitamente un creditore, o quando tale soggetto prende il posto del proprietario e mette in vendita l’abitazione al suo posto. Un esempio comune di immobile in vendita nel mercato vincolato sono le aste giudiziarie. Qui il proprietario dell’immobile, sebbene non intenzionato a vendere la propria casa, viene costretto dal creditore, generalmente una banca, a mettere in vendita l’immobile all’offerta più alta per recuperare un credito non pagato.

Dunque se desideri comprare casa le aste giudiziarie rappresentano senza dubbio il tipico esempio di mercato immobiliare vincolato. Ma non sono l’unico caso. Altre situazioni che rientrano in questo tipo di mercato sono le operazioni di saldo e stralcio. In questo caso la vendita dell’immobile, non può essere effettuata senza un accordo preventivo con il creditore. Quest’ultimo ha il potere di decidere se procedere con l’operazione o meno.

Per determinare se si sta facendo un buon affare, è importante stabilire un prezzo di riferimento. A tal fine, il prezzo da utilizzare come base per la valutazione dell’operazione deve essere sempre calcolato sulla base del mercato libero.

Come funziona il mercato vincolato per comprare casa

Il primo passo per comprare casa è capire se stai facendo un buon affare nell’acquisto di un immobile. Perciò devi valutare se acquistare sul mercato libero o su quello vincolato. Le principali differenze riguardano: 

Prezzo

  1. Comprare casa nel mercato vincolato spesso ci permette di trovare ottimi affari, rispetto al mercato libero. Questo accade poiché il prezzo del bene subisce una forte svalutazione. Ciò causa del sistema delle Aste Giudiziarie. Tuttavia, non significa che non sia possibile comprare casa ad un buon prezzo, anche sul mercato libero. Significa solo che potrebbe essere un po’ più difficile individuare le opportunità. Anche le operazioni a saldo e stralcio, come abbiamo visto prima, possono essere interessanti. Questo perché si possono ottenere sconti sul valore di mercato dell’abitazione.

Soggetti coinvolti

  1. In una operazione per comprare casa, nel mercato libero, sono presenti almeno quattro parti. Parliamo di: il venditore, l’acquirente, la banca (che finanzia l’acquisto) e il notaio. Nel mercato vincolato, le cose possono diventare più complicate. Per esempio, se decidi di comprare casa attraverso il saldo e stralcio, ci saranno dalle cinque alle sei parti coinvolte. Tra cui la banca creditrice e il giudice. Se acquisti un immobile all’asta, avrai invece, a che fare con almeno cinque parti. Ma non sarà presente il venditore, poiché il tribunale provvede alla vendita per lui in favore dei suoi creditori.

Tempistiche per comprare casa

  1. Le tempistiche di acquisto possono variare notevolmente. Nel caso dell’acquisto attraverso il saldo e stralcio, l’atto di compravendita verrà fatto nella data concordata tra le parti. Mentre nel caso in cui vuoi comprare casa all’asta, i tempi per ottenere la proprietà possono essere più lunghi. In base ad alcuni fattori. Il momento in cui si effettua il pagamento o per le tempistiche di gestione della pratica da parte del tribunale. Si può, infatti, entrare in possesso del bene anche tra i cinque o sei mesi.

Per fare un buon affare nel comprare casa, è importante conoscere le caratteristiche di entrambi i mercati (libero e vincolato). Questo ci consente di fare un’attenta valutazione dei rischi e delle potenziali ricompense.  In ogni caso, l’acquisto di una casa rappresenta un investimento significativo. Come tale richiede una pianificazione e una preparazione adeguata per assicurarsi di fare una scelta saggia e informata.

Conclusione

Dopo aver letto tutto questo, potresti pensare che comprare casa sul mercato vincolato è troppo complicato. Tuttavia, la scelta tra il mercato libero e quello vincolato è solo tua. Ricorda che, anche se l’operazione sul mercato vincolato potrebbe essere un po’ più complicata, il risparmio nell’acquisto di una casa sarà sicuramente più alto rispetto al mercato libero, addirittura fino al 60%.

Ne consegue che: vale la pena considerare di comprare casa sul mercato vincolato. Tuttavia, è importante non sottovalutare i rischi associati all’acquisto di una casa e agire di conseguenza.

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Alessandro Del Saggio
Smart Investor
Investitore, Trader indipendente, formatore e ricercatore grafico dal 2014.
Da sempre appassionato di investimenti e business, credo fortemente nella crescita personale e nel dare sempre il meglio di sè.
In questi anni ho investito in oltre 23 settori differenti e 6 nazioni.

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