Comprare casa: Mercato vincolato, cos’è e come funziona

Oggi, quan­do si trat­ta di com­prare casa, tut­ti cer­cano di ottenere il miglior affare pos­si­bile. Ci informi­amo, con­fron­ti­amo i prezzi, aspet­ti­amo i sal­di o peri­o­di come il Black Fri­day. Tut­tavia, risparmi­are quan­do si acquista una casa non è sem­pre facile. Durante la vita non ne com­pri­amo molte (a meno che non siamo investi­tori immo­bil­iari). Per­ciò non siamo abit­uati a sapere dove e cosa cer­care.

È impor­tante sapere che esistono due mer­cati prin­ci­pali quan­do si desidera com­prare casa: il mer­ca­to “libero” e il mer­ca­to “vin­co­la­to”. 

  • Nel mer­ca­to libero, il prez­zo di una casa è deter­mi­na­to dalle forze del mer­ca­to. E può vari­are notevol­mente in base alla doman­da e all’of­fer­ta. 
  • Nel mer­ca­to vin­co­la­to, invece, il prez­zo è sta­bil­i­to da accor­di tra le par­ti inter­es­sate. In questo arti­co­lo ci con­cen­tr­ere­mo dunque sul mer­ca­to vin­co­la­to. Cosí da fare chiarez­za su cosa sia e come fun­ziona.

Comprare casa nel mercato vincolato

Il mer­ca­to vin­co­la­to si ver­i­fi­ca quan­do: la ven­di­ta di un immo­bile non può essere effet­tua­ta, sen­za l’ap­provazione di un altro sogget­to. Soli­ta­mente un cred­i­tore, o quan­do tale sogget­to prende il pos­to del pro­pri­etario e mette in ven­di­ta l’abitazione al suo pos­to. Un esem­pio comune di immo­bile in ven­di­ta nel mer­ca­to vin­co­la­to sono le aste giudiziarie. Qui il pro­pri­etario dell’immobile, sebbene non inten­zion­a­to a vendere la pro­pria casa, viene costret­to dal cred­i­tore, gen­eral­mente una ban­ca, a met­tere in ven­di­ta l’im­mo­bile all’of­fer­ta più alta per recu­per­are un cred­i­to non paga­to.

Dunque se desideri com­prare casa le aste giudiziarie rap­p­re­sen­tano sen­za dub­bio il tipi­co esem­pio di mer­ca­to immo­bil­iare vin­co­la­to. Ma non sono l’u­ni­co caso. Altre situ­azioni che rien­tra­no in questo tipo di mer­ca­to sono le oper­azioni di sal­do e stral­cio. In questo caso la ven­di­ta del­l’im­mo­bile, non può essere effet­tua­ta sen­za un accor­do pre­ven­ti­vo con il cred­i­tore. Quest’ultimo ha il potere di decidere se pro­cedere con l’op­er­azione o meno.

Per deter­minare se si sta facen­do un buon affare, è impor­tante sta­bilire un prez­zo di rifer­i­men­to. A tal fine, il prez­zo da uti­liz­zare come base per la val­u­tazione del­l’­op­er­azione deve essere sem­pre cal­co­la­to sul­la base del mer­ca­to libero.

Come funziona il mercato vincolato per comprare casa

Il pri­mo pas­so per com­prare casa è capire se stai facen­do un buon affare nel­l’ac­quis­to di un immo­bile. Per­ciò devi val­utare se acquistare sul mer­ca­to libero o su quel­lo vin­co­la­to. Le prin­ci­pali dif­feren­ze riguardano: 

Prezzo

  1. Com­prare casa nel mer­ca­to vin­co­la­to spes­so ci per­me­tte di trovare otti­mi affari, rispet­to al mer­ca­to libero. Questo accade poiché il prez­zo del bene subisce una forte sva­l­u­tazione. Ciò causa del sis­tema delle Aste Giudiziarie. Tut­tavia, non sig­nifi­ca che non sia pos­si­bile com­prare casa ad un buon prez­zo, anche sul mer­ca­to libero. Sig­nifi­ca solo che potrebbe essere un po’ più dif­fi­cile indi­vid­uare le oppor­tu­nità. Anche le oper­azioni a sal­do e stral­cio, come abbi­amo vis­to pri­ma, pos­sono essere inter­es­san­ti. Questo per­ché si pos­sono ottenere scon­ti sul val­ore di mer­ca­to del­l’abitazione.

Soggetti coinvolti

  1. In una oper­azione per com­prare casa, nel mer­ca­to libero, sono pre­sen­ti almeno quat­tro par­ti. Par­liamo di: il ven­di­tore, l’ac­quirente, la ban­ca (che finanzia l’ac­quis­to) e il notaio. Nel mer­ca­to vin­co­la­to, le cose pos­sono diventare più com­pli­cate. Per esem­pio, se deci­di di com­prare casa attra­ver­so il sal­do e stral­cio, ci saran­no dalle cinque alle sei par­ti coin­volte. Tra cui la ban­ca cred­itrice e il giu­dice. Se acquisti un immo­bile all’as­ta, avrai invece, a che fare con almeno cinque par­ti. Ma non sarà pre­sente il ven­di­tore, poiché il tri­bunale provvede alla ven­di­ta per lui in favore dei suoi cred­i­tori.

Tempistiche per comprare casa

  1. Le tem­p­is­tiche di acquis­to pos­sono vari­are notevol­mente. Nel caso del­l’ac­quis­to attra­ver­so il sal­do e stral­cio, l’at­to di com­praven­di­ta ver­rà fat­to nel­la data con­cor­da­ta tra le par­ti. Men­tre nel caso in cui vuoi com­prare casa all’as­ta, i tem­pi per ottenere la pro­pri­età pos­sono essere più lunghi. In base ad alcu­ni fat­tori. Il momen­to in cui si effet­tua il paga­men­to o per le tem­p­is­tiche di ges­tione del­la prat­i­ca da parte del tri­bunale. Si può, infat­ti, entrare in pos­ses­so del bene anche tra i cinque o sei mesi.

Per fare un buon affare nel com­prare casa, è impor­tante conoscere le carat­ter­is­tiche di entram­bi i mer­cati (libero e vin­co­la­to). Questo ci con­sente di fare un’at­ten­ta val­u­tazione dei rischi e delle poten­ziali ricom­pense.  In ogni caso, l’ac­quis­to di una casa rap­p­re­sen­ta un inves­ti­men­to sig­ni­fica­ti­vo. Come tale richiede una piani­fi­cazione e una preparazione adegua­ta per assi­cu­rar­si di fare una scelta sag­gia e infor­ma­ta.

Con­clu­sione

Dopo aver let­to tut­to questo, potresti pen­sare che com­prare casa sul mer­ca­to vin­co­la­to è trop­po com­pli­ca­to. Tut­tavia, la scelta tra il mer­ca­to libero e quel­lo vin­co­la­to è solo tua. Ricor­da che, anche se l’op­er­azione sul mer­ca­to vin­co­la­to potrebbe essere un po’ più com­pli­ca­ta, il risparmio nel­l’ac­quis­to di una casa sarà sicu­ra­mente più alto rispet­to al mer­ca­to libero, addirit­tura fino al 60%.

Ne con­segue che: vale la pena con­sid­er­are di com­prare casa sul mer­ca­to vin­co­la­to. Tut­tavia, è impor­tante non sot­to­va­l­utare i rischi asso­ciati all’ac­quis­to di una casa e agire di con­seguen­za.

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Smart Investor

Alessandro Del Saggio

Investitore, Imprenditore e formatore dal 2014.
Da sempre appassionato di investimenti e business, credo fortemente nella crescita personale e nel dare sempre il meglio di sè.

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