Mutui e mer­ca­to immo­bil­iare: cosa aspet­tar­si nei prossi­mi mesi? Ha sen­so com­prare casa?

Quan­to spazio c’è anco­ra per una disce­sa dei tas­si sui mutui? Al momen­to, molto poco. La Ban­ca Cen­trale Euro­pea ha dichiara­to di aver già rag­giun­to una posizione favorev­ole nel­la ges­tione dell’inflazione, las­cian­do intravedere al mas­si­mo uno o due ulte­ri­ori tagli dei tas­si da qui alla fine del 2025.

Diver­sa è invece la situ­azione sul fronte immo­bili: i prezzi delle abitazioni sem­bra­no des­ti­nati a salire anco­ra, con seg­nali che richia­mano l’ultima fase di forte cresci­ta vista nel 2021. 

A sug­gerir­lo sono sia l’aumento delle com­praven­dite reg­is­tra­to nel 2024 sia i risul­tati delle indagi­ni con­dotte dal­la Ban­ca d’Italia tra gli oper­a­tori del set­tore.

Per chi sta pen­san­do di acquistare casa, soprat­tut­to ricor­ren­do a un mutuo, rin­viare potrebbe riv­e­lar­si con­tro­pro­du­cente. Il poten­ziale risparmio sulle rate è lim­i­ta­to, men­tre il cos­to degli immo­bili potrebbe con­tin­uare a crescere.

Uno sguardo al mercato dei mutui

Per quan­to riguar­da i tas­si fis­si, come già antic­i­pa­to nei mesi scor­si da We Wealth, nonos­tante i tagli del­la BCE, non si è ver­i­fi­ca­to un calo sig­ni­fica­ti­vo. L’Irs (Inter­est Rate Swap) a 30 anni, che rap­p­re­sen­ta il para­metro di rifer­i­men­to per i mutui a tas­so fis­so, è sal­i­to ai liv­el­li mas­si­mi reg­is­trati da novem­bre 2023, sta­bi­liz­zan­dosi attorno al 2,72%. Su ques­ta base, gli isti­tu­ti di cred­i­to appli­cano un ulte­ri­ore spread, che definisce il tas­so d’interesse effet­ti­vo offer­to al cliente.

I mutui a tas­so vari­abile, invece, han­no ben­e­fi­ci­a­to mag­gior­mente del­la polit­i­ca mon­e­taria del­la BCE e risul­tano oggi più con­ve­ni­en­ti rispet­to ai fis­si. Tut­tavia, la mag­gior parte delle famiglie ital­iane tende a preferire la sta­bil­ità del tas­so fis­so, evi­tan­do il ris­chio di futuri aumen­ti dei tas­si.

Mercato immobiliare: attese di crescita nei prezzi

Il ter­zo Osser­va­to­rio sull’Abitare, pro­mosso da Sce­nari Immo­bil­iari in col­lab­o­razione con Abitare Co., seg­nala un’accelerazione nei val­ori immo­bil­iari. Dopo l’incremento del 2,2% reg­is­tra­to nel 2024, le stime per il 2025 indi­cano un pos­si­bile aumen­to fino al 5%.

Anche l’indagine svol­ta dal­la Ban­ca d’Italia tra il 4 aprile e il 7 mag­gio 2025 con­fer­ma questo trend pos­i­ti­vo. Le aspet­ta­tive di cresci­ta dei prezzi risul­tano tra le più ele­vate degli ulti­mi anni. Due seg­nali chi­ave lo dimostra­no: 

1. lo scon­to medio appli­ca­to sul prez­zo richiesto si è ridot­to al 7% 
2. i tem­pi medi di ven­di­ta sono sce­si a cinque mesi. 

Entram­bi i val­ori si col­lo­cano ai min­i­mi stori­ci, ovvero i più bassi mai reg­is­trati dal 2010.

Par­al­le­la­mente, la mag­gior parte degli agen­ti immo­bil­iari seg­nala un calo nei nuovi incar­ichi di ven­di­ta, a fronte di un aumen­to più con­tenu­to delle nuove offerte. Questo squilib­rio riflette una con­trazione dell’offerta in un con­testo di doman­da cres­cente.

Sec­on­do l’analisi di Banki­talia, il cres­cente svilup­po degli affit­ti bre­vi sta sot­traen­do immo­bili dal mer­ca­to del­la com­praven­di­ta. Per­ciò, con­tribuen­do a un aumen­to sia dei prezzi di ven­di­ta che dei canoni di locazione.

In sin­te­si, per il sec­on­do trimestre con­sec­u­ti­vo preval­go­no le pre­vi­sioni di aumen­to dei prezzi rispet­to a quelle di un’eventuale fles­sione.

Il punto sul mercato immobiliare secondo Fiaip

Oltre alla dinam­i­ca dei tas­si d’interesse, è sta­to un fat­tore di natu­ra psi­co­log­i­ca ad aver sostenu­to la ripresa di prezzi e com­praven­dite. Lo affer­ma Gian Bat­tista Bac­cari­ni, pres­i­dente del­la Fiaip (Fed­er­azione Ital­iana Agen­ti Immo­bil­iari Pro­fes­sion­ali), in un’intervista a We Wealth: “La com­po­nente chi­ave è la fidu­cia”.

Negli ulti­mi due anni il mer­ca­to immo­bil­iare ha vis­su­to un’inversione di ten­den­za: dall’incertezza lega­ta ai con­tinui rialzi dei tas­si, oggi si reg­is­tra un cli­ma di mag­giore fidu­cia che spinge famiglie e investi­tori a tornare attivi. Nel 2024 le com­praven­dite res­i­den­ziali sono aumen­tate tra l’1,3% e l’1,5% rispet­to all’anno prece­dente, con un +5% nelle prime case. 

Dopo tre anni di calo, si trat­ta di un seg­nale impor­tante. Anche i mutui per l’acquisto del­la pri­ma abitazione sono cresciu­ti del 10%, sot­to­lin­e­an­do il ruo­lo cru­ciale del cred­i­to nel sostenere il mer­ca­to.

Guardan­do al futuro, sec­on­do Bac­cari­ni la direzione dei prezzi sem­bra ori­en­ta­ta al rial­zo. Il moti­vo? La doman­da con­tin­ua a super­are l’offerta, in un con­testo in cui man­cano immo­bili di qual­ità. “L’offerta res­i­den­ziale di liv­el­lo è da tem­po insuf­fi­ciente. Quan­do l’interesse dei poten­ziali acquiren­ti supera la disponi­bil­ità di immo­bili vali­di, i prezzi ten­dono inevitabil­mente a salire.”

A risen­tire mag­gior­mente di ques­ta dinam­i­ca sono le abitazioni nuove, ristrut­turate o ad alta effi­cien­za ener­get­i­ca: cat­e­gorie sem­pre più richi­este ma dif­fi­cili da trovare. 

Al con­trario, gli immo­bili da ristrut­turare rischi­ano di perdere appeal, com­plice anche la grad­uale riduzione degli incen­tivi edilizi. “Il divario tra case nuove o già ristrut­turate e immo­bili datati potrebbe ampli­ar­si nei prossi­mi anni”, avverte Bac­cari­ni.

“Il prez­zo futuro di un immo­bile dipen­derà sem­pre più dal­la sua tipolo­gia e dalle sue carat­ter­is­tiche. Le abitazioni com­ple­ta­mente da ristrut­turare saran­no penal­iz­zate, men­tre quelle nuove, o rin­no­vate di recente, man­ter­ran­no val­ore. Anche il seg­men­to dell’usato “di buon liv­el­lo” — abitazioni ristrut­turate negli ulti­mi 10–15 anni e pronte per essere abi­tate — con­tin­uerà a reg­is­trare un’alta doman­da.

Quan­to al miglior inves­ti­men­to nel con­testo attuale, il pres­i­dente Fiaip non ha dub­bi: “Chi può per­me­t­terse­lo dovrebbe puntare su abitazioni nuove o ristrut­turate, in classe ener­get­i­ca A, B, C o D. Entro mag­gio 2026 l’Italia dovrà adeguar­si alla diret­ti­va euro­pea sulle ‘Case Green’. Acquistare oggi un immo­bile con­forme a questi req­ui­si­ti sig­nifi­ca tute­lare il pro­prio inves­ti­men­to nel tem­po. Il cos­to è più ele­va­to, ma si con­ser­va il val­ore e l’accesso al cred­i­to è più favorev­ole.”

Comprare casa nel 2025: è il momento giusto?

Per chi dispone delle risorse e ha già in pro­gram­ma l’acquisto di un immo­bile, il 2025 potrebbe rap­p­re­sentare un’opportunità da cogliere. La percezione dif­fusa è che ci si tro­vi in un momen­to favorev­ole. I tas­si d’interesse sem­bra­no aver qua­si esauri­to la loro fase dis­cen­dente, men­tre i prezzi degli immo­bili stan­no mostran­do seg­nali di accel­er­azione.

Tut­tavia, il nodo criti­co rimane la scar­sità dell’offerta. Questo squilib­rio strut­turale, per la pri­ma vol­ta, sta met­ten­do in dis­cus­sione l’accessibilità alla casa, anche in una fase di mer­ca­to pos­i­ti­va. Non riguar­da solo chi vuole acquistare, ma anche chi cer­ca un affit­to sta­bile e a lun­go ter­mine.

Come sot­to­lin­ea Gian Bat­tista Bac­cari­ni, pres­i­dente di Fiaip, “la vera emer­gen­za è l’assenza di una strate­gia abi­ta­ti­va su scala nazionale. Non pos­si­amo lim­itar­ci a gestire l’emergenza. In Italia ci sono cir­ca 35 mil­ioni di abitazioni, di cui cir­ca 9,5 mil­ioni sono attual­mente sfitte. Anche esclu­den­do quelle inag­i­bili o uti­liz­zate come sec­onde case, restano cir­ca 6 mil­ioni di immo­bili poten­zial­mente disponi­bili”.

Tut­tavia, numerosi pro­pri­etari preferiscono non affittare le pro­prie abitazioni, prin­ci­pal­mente per la pau­ra di incor­rere in morosità da parte degli inquili­ni e per la com­p­lessità per­cepi­ta delle norme con­trat­tuali.

Sec­on­do Fiaip, il fenom­e­no degli affit­ti bre­vi ha un impat­to mar­ginale sul mer­ca­to com­p­lessi­vo: rap­p­re­sen­ta meno del 2% a liv­el­lo nazionale, con pic­chi del 5–6% solo in alcune cit­tà come Firen­ze, Milano e Venezia. 

Il vero osta­co­lo alla mes­sa a red­di­to degli immo­bili è l’insoddisfacente equi­lib­rio tra ris­chio e rendi­men­to:

• affit­ti lunghi poco remu­ner­a­tivi, 
• norme con­trat­tuali vin­colan­ti,
• la pau­ra dell’insolvenza,

spin­gono molti pro­pri­etari a las­cia­re le case sfitte.

Per super­are queste crit­ic­ità, Bac­cari­ni pro­pone un approc­cio diver­so: mag­giore pro­tezione per i loca­tori, agevolazioni fis­cali per incen­ti­vare l’affitto a lun­go ter­mine (fino­ra penal­iz­za­to rispet­to al breve), e la pos­si­bil­ità di esten­dere i con­trat­ti tran­si­tori anche ai res­i­den­ti.

In con­clu­sione, il 2025 può essere un buon anno per com­prare, ma la ques­tione abi­ta­ti­va res­ta aper­ta e richiede un inter­ven­to strut­turale da parte delle isti­tuzioni.

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