La con­for­mità cat­a­stale è un req­ui­si­to fon­da­men­tale per la valid­ità di un atto di trasfer­i­men­to immo­bil­iare. Vedi­amo, dunque, la definizione di con­for­mità cat­a­stale, l’obbligo di con­for­mità e quan­do un atto è con­sid­er­a­to nul­lo.

Definizione di Conformità Catastale

La con­for­mità cat­a­stale si riferisce alla cor­rispon­den­za com­ple­ta tra tre fat­tori fon­da­men­tali:

• lo sta­to effet­ti­vo dell’immobile,
• le infor­mazioni con­tenute nei doc­u­men­ti
• e gli atti con­ser­vati al Cat­a­sto. 

Si trat­ta solo di un doc­u­men­to for­male e sostanziale, che assume val­ore solo se con­forme alla realtà. Sec­on­do l’art. 29 c.1 bis del­la legge n. 52/1985, la con­for­mità cat­a­stale deve essere ver­i­fi­ca­ta sul­la base di due aspet­ti:

1. Con­for­mità cat­a­stale sogget­ti­va: ques­ta ver­i­fi­ca è molto impor­tante, tut­tavia, non è un req­ui­si­to essen­ziale del con­trat­to in quan­to la sua man­can­za non com­por­ta la nul­lità dell’atto, come sta­bil­i­to dal­la Cas­sazione Civile (sen­ten­za n. 37369/2021). La con­for­mità cat­a­stale sogget­ti­va riguar­da l’identità tra il ven­di­tore e l’intestatario cat­a­stale dell’immobile. In questo caso il notaio ha l’obbligo di ver­i­fi­care che l’intestatario cat­a­stale cor­rispon­da con quan­to risul­ta dai reg­istri immo­bil­iari. 
2. Con­for­mità cat­a­stale ogget­ti­va: questo aspet­to incide sul­la valid­ità del con­trat­to, sic­come la man­can­za di tale dichiarazione com­por­ta la nul­lità dell’atto. Ques­ta ver­i­fi­ca con­siste nel­la cor­rispon­den­za tra lo sta­to mate­ri­ale dell’immobile e la sua rap­p­re­sen­tazione cat­a­stale. Il con­trat­to deve includ­ere, l’identificazione cat­a­stale, il rifer­i­men­to alle planime­trie deposi­tate in cat­a­sto e una dichiarazione degli intes­tatari (o un’attestazione di un tec­ni­co abil­i­ta­to), che ha lo scopo di con­fer­mare la con­for­mità dei dati cat­a­stali e delle planime­trie allo sta­to di fat­to. 

Abuso o Difformità

Ma fac­ciamo un pas­so indi­etro: per com­pren­dere appieno il con­cet­to di con­for­mità cat­a­stale, bisogna dis­tinguere: 

1. Abu­so edilizio: L’abu­so edilizio si ver­i­fi­ca quan­do si con­travviene a una legge o a un rego­la­men­to edilizio. L’abuso può essere sana­to soltan­to medi­ante un con­dono, questo per­ché si trat­ta di una ques­tione di carat­tere penale. Tut­tavia, non tut­ti gli abusi pos­sono essere sanati, ad esem­pio, la chiusura com­ple­ta di un ter­raz­zo con con­seguente aumen­to del­la cubatu­ra rap­p­re­sen­ta un abu­so edilizio. Ques­ta tipolo­gia di abu­so può essere sogget­to a pro­ced­i­men­ti penali. Il fenom­e­no dell’abusivismo edilizio, in Italia, rap­p­re­sen­ta una grave prob­lem­at­i­ca da anni. Nel 1985, con la legge 47/85, si sono get­tate le basi per sanare gli abusi commes­si. Se desideri entrare ancor più nel det­taglio del fun­zion­a­men­to dell’abuso edilizio las­cia un com­men­to e fare­mo un arti­co­lo ded­i­ca­to al tema.  Tor­nan­do a noi, in relazione alla con­for­mità cat­a­stale, è impor­tante sot­to­lin­eare che, in pre­sen­za di un abu­so edilizio, l’unica soluzione pos­si­bile è la sua rimozione.
2. Dif­for­mità cat­a­stale: a dif­feren­za dell’abuso edilizio, la dif­for­mità cat­a­stale può essere rego­lar­iz­za­ta. 

Potrebbe inter­es­sar­ti anche: “Visura cat­a­stale: gui­da com­ple­ta”

Obbligo di Conformità

L’obbligo di dichiarazione ricade sug­li intes­tatari dell’atto. Tale obbli­go non può essere con­sid­er­a­to sod­dis­fat­to dal­la sola dichiarazione di con­for­mità del­la planime­tria cat­a­stale deposi­ta­ta. A tal propos­i­to, la sem­plice pre­sen­tazione e allegazione del­la planime­tria, non sos­ti­tu­isce la dichiarazione di con­for­mità del­lo sta­to di fat­to dell’immobile ai dati cat­a­stali richi­esti dal­la legge. Tali dati cat­a­stali sono essen­ziali per ver­i­fi­care le carat­ter­is­tiche pat­ri­mo­ni­ali dell’immobile, ril­e­van­ti ai fini fis­cali (Cass. Civ. n. 39403/2021). 

Per­ciò, inter­pretare diver­sa­mente la nor­ma sig­ni­ficherebbe ridurre i dati cat­a­stali alla planime­tria, igno­ran­do l’intenzione del leg­is­la­tore di man­tenere dis­tin­ti questi ele­men­ti. Di fat­to, negli atti notar­ili di com­praven­di­ta, la dichiarazione pre­vista dall’art. 29, com­ma 1‑bis, riguar­da la con­for­mità allo sta­to di fat­to del­la planime­tria, ma anche dei dati cat­a­stali. I dati cat­a­stali sono, infat­ti, fon­da­men­tali per accertare le carat­ter­is­tiche pat­ri­mo­ni­ali del bene, con impli­cazioni fis­cali.

Conformità catastale e Nullità dell’Atto

Quale con­nes­sione c’è tra l’obbligo di con­for­mità la nul­lità dell’atto? Te lo spiego subito, la con­giun­zione “e” pre­sente nell’art. 29, com­ma 1‑bis, L. 52/1985, richiede che la dichiarazione copra entram­bi gli aspet­ti (con­for­mità del­la planime­tria cat­a­stale e dei dati cat­a­stali). Ques­ta inter­pre­tazione è sta­ta con­fer­ma­ta dal­la Cass. Civ. n. 11507/2016, n. 20465/2016. Per­tan­to, l’omissione di una qual­si­asi delle infor­mazioni rel­a­tive alla con­for­mità cat­a­stale com­por­ta la nul­lità asso­lu­ta dell’atto notar­ile di com­praven­di­ta. 

La nor­ma ha infat­ti una final­ità pub­bli­ca, questo per­ché ha lo scopo di con­trastare l’evasione fis­cale, con con­seguente respon­s­abil­ità dis­ci­pli­nare del notaio. 

La sanzione di nul­lità dell’atto notar­ile, che deri­va dall’assenza dei req­ui­si­ti di con­for­mità cat­a­stale, è di natu­ra ogget­ti­va. Ciò vuol dire che mira a pre­venire e sanzionare atti, che non rispet­tano lo sta­to di fat­to dell’immobile, con­sideran­do anche pos­si­bili vio­lazioni del­la nor­ma­ti­va urban­is­ti­ca. Di con­seguen­za, sic­come la dif­for­mità può per­sis­tere anche dopo la stip­u­la dell’atto notar­ile, la nul­lità dell’atto non dipende dai sogget­ti incar­i­cati del con­trol­lo del­la con­for­mità.

Rilevanza della conformità catastale e nullità dell’atto notarile

La con­for­mità cat­a­stale riveste un ruo­lo fon­da­men­tale nel proces­so di com­praven­di­ta immo­bil­iare. Essa ha lo scopo di garan­tire che lo sta­to reale dell’immobile cor­rispon­da ai dati e alle planime­trie reg­is­trate al Cat­a­sto. L’obbligo di dichiarazione, che include sia la con­for­mità sogget­ti­va che ogget­ti­va, è essen­ziale per la valid­ità dell’atto notar­ile. Infat­ti, la man­can­za di tale con­for­mità può com­portare la nul­lità del­l’at­to, con con­seguen­ti impli­cazioni legali e fis­cali. Dunque, è fon­da­men­tale per tutte le par­ti coin­volte assi­cu­rar­si che ogni req­ui­si­to cat­a­stale sia rispet­ta­to, al fine di evitare prob­le­mi futuri e garan­tire una transazione traspar­ente e val­i­da.

Per appro­fondire questo argo­men­to, per chiedere con­sigli o vedere più da vici­no alcune oper­azioni, entra nel nos­tro grup­po su Face­book e con­frontati con altri investi­tori.