Conformità catastale nel processo di compravendita e nullità atto

La conformità catastale è un requisito fondamentale per la validità di un atto di trasferimento immobiliare. Vediamo, dunque, la definizione di conformità catastale, l’obbligo di conformità e quando un atto è considerato nullo.

Definizione di Conformità Catastale

La conformità catastale si riferisce alla corrispondenza completa tra tre fattori fondamentali:

• lo stato effettivo dell’immobile,
• le informazioni contenute nei documenti
• e gli atti conservati al Catasto. 

Si tratta solo di un documento formale e sostanziale, che assume valore solo se conforme alla realtà. Secondo l’art. 29 c.1 bis della legge n. 52/1985, la conformità catastale deve essere verificata sulla base di due aspetti:

1. Conformità catastale soggettiva: questa verifica è molto importante, tuttavia, non è un requisito essenziale del contratto in quanto la sua mancanza non comporta la nullità dell’atto, come stabilito dalla Cassazione Civile (sentenza n. 37369/2021). La conformità catastale soggettiva riguarda l’identità tra il venditore e l’intestatario catastale dell’immobile. In questo caso il notaio ha l’obbligo di verificare che l’intestatario catastale corrisponda con quanto risulta dai registri immobiliari. 
2. Conformità catastale oggettiva: questo aspetto incide sulla validità del contratto, siccome la mancanza di tale dichiarazione comporta la nullità dell’atto. Questa verifica consiste nella corrispondenza tra lo stato materiale dell’immobile e la sua rappresentazione catastale. Il contratto deve includere, l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e una dichiarazione degli intestatari (o un’attestazione di un tecnico abilitato), che ha lo scopo di confermare la conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto. 

Abuso o Difformità

Ma facciamo un passo indietro: per comprendere appieno il concetto di conformità catastale, bisogna distinguere: 

1. Abuso edilizio: L’abuso edilizio si verifica quando si contravviene a una legge o a un regolamento edilizio. L’abuso può essere sanato soltanto mediante un condono, questo perché si tratta di una questione di carattere penale. Tuttavia, non tutti gli abusi possono essere sanati, ad esempio, la chiusura completa di un terrazzo con conseguente aumento della cubatura rappresenta un abuso edilizio. Questa tipologia di abuso può essere soggetto a procedimenti penali. Il fenomeno dell’abusivismo edilizio, in Italia, rappresenta una grave problematica da anni. Nel 1985, con la legge 47/85, si sono gettate le basi per sanare gli abusi commessi. Se desideri entrare ancor più nel dettaglio del funzionamento dell’abuso edilizio lascia un commento e faremo un articolo dedicato al tema.  Tornando a noi, in relazione alla conformità catastale, è importante sottolineare che, in presenza di un abuso edilizio, l’unica soluzione possibile è la sua rimozione.
2. Difformità catastale: a differenza dell’abuso edilizio, la difformità catastale può essere regolarizzata. 

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Obbligo di Conformità

L’obbligo di dichiarazione ricade sugli intestatari dell’atto. Tale obbligo non può essere considerato soddisfatto dalla sola dichiarazione di conformità della planimetria catastale depositata. A tal proposito, la semplice presentazione e allegazione della planimetria, non sostituisce la dichiarazione di conformità dello stato di fatto dell’immobile ai dati catastali richiesti dalla legge. Tali dati catastali sono essenziali per verificare le caratteristiche patrimoniali dell’immobile, rilevanti ai fini fiscali (Cass. Civ. n. 39403/2021). 

Perciò, interpretare diversamente la norma significherebbe ridurre i dati catastali alla planimetria, ignorando l’intenzione del legislatore di mantenere distinti questi elementi. Di fatto, negli atti notarili di compravendita, la dichiarazione prevista dall’art. 29, comma 1-bis, riguarda la conformità allo stato di fatto della planimetria, ma anche dei dati catastali. I dati catastali sono, infatti, fondamentali per accertare le caratteristiche patrimoniali del bene, con implicazioni fiscali.

Conformità catastale e Nullità dell’Atto

Quale connessione c’è tra l’obbligo di conformità la nullità dell’atto? Te lo spiego subito, la congiunzione “e” presente nell’art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985, richiede che la dichiarazione copra entrambi gli aspetti (conformità della planimetria catastale e dei dati catastali). Questa interpretazione è stata confermata dalla Cass. Civ. n. 11507/2016, n. 20465/2016. Pertanto, l’omissione di una qualsiasi delle informazioni relative alla conformità catastale comporta la nullità assoluta dell’atto notarile di compravendita. 

La norma ha infatti una finalità pubblica, questo perché ha lo scopo di contrastare l’evasione fiscale, con conseguente responsabilità disciplinare del notaio. 

La sanzione di nullità dell’atto notarile, che deriva dall’assenza dei requisiti di conformità catastale, è di natura oggettiva. Ciò vuol dire che mira a prevenire e sanzionare atti, che non rispettano lo stato di fatto dell’immobile, considerando anche possibili violazioni della normativa urbanistica. Di conseguenza, siccome la difformità può persistere anche dopo la stipula dell’atto notarile, la nullità dell’atto non dipende dai soggetti incaricati del controllo della conformità.

Rilevanza della conformità catastale e nullità dell’atto notarile

La conformità catastale riveste un ruolo fondamentale nel processo di compravendita immobiliare. Essa ha lo scopo di garantire che lo stato reale dell’immobile corrisponda ai dati e alle planimetrie registrate al Catasto. L’obbligo di dichiarazione, che include sia la conformità soggettiva che oggettiva, è essenziale per la validità dell’atto notarile. Infatti, la mancanza di tale conformità può comportare la nullità dell’atto, con conseguenti implicazioni legali e fiscali. Dunque, è fondamentale per tutte le parti coinvolte assicurarsi che ogni requisito catastale sia rispettato, al fine di evitare problemi futuri e garantire una transazione trasparente e valida.

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Alessandro Del Saggio

Smart Investor

Investitore, Trader indipendente, formatore e ricercatore grafico dal 2014.
Da sempre appassionato di investimenti e business, credo fortemente nella crescita personale e nel dare sempre il meglio di sè.
In questi anni ho investito in oltre 23 settori differenti e 6 nazioni.