Se conosci un pò il mer­ca­to immo­bil­iare o ne hai sen­ti­to par­lare nei nos­tri pod­cast e in altri arti­coli, avrai sicu­ra­mente intu­ito che esistono dif­fer­en­ti stru­men­ti che per­me­t­tono di oper­are con il mat­tone. La scelta di uno stru­men­to piut­tosto che un altro è deter­mi­na­ta da alcu­ni fat­tori quale la disponi­bil­ità eco­nom­i­ca, la propen­sione al ris­chio e la disponi­bil­ità tem­po­rale.

Come spes­so accade, anche per il set­tore immo­bil­iare, la disponi­bil­ità di tem­po per­me­tte di gestire più da vici­no alcu­ni inves­ti­men­ti, riducen­do il ris­chio di questi. Vicev­er­sa, se il tem­po a tua dis­po­sizione è lim­i­ta­to, puoi affi­dar­ti a soci­età di pro­fes­sion­isti che ti pro­por­ran­no dif­fer­en­ti soluzioni di inves­ti­men­to.

Da qualche anno è nato il crowd­fund­ing immo­bil­iare, una for­ma di acquis­to con­di­vi­so che, gra­zie alla facil­ità di acces­si­bil­ità (inves­ti­men­ti a par­tire da poche centi­na­ia di euro) e alle modal­ità di acces­si­bil­ità (reg­is­trazione sulle piattaforme in cinque minu­ti) ha per­me­s­so a molti investi­tori, non solo neo­fi­ti, di dif­feren­ziare il pro­prio portafoglio di inves­ti­men­ti e/o di avvic­i­nar­si al mer­ca­to immo­bil­iare. Infine la pos­si­bil­ità di “oper­are in pri­ma per­sona”, di vedere le foto e i video e scegliere da sé su quale immo­bile inve­stire è sta­ta sicu­ra­mente una leva impor­tante che ne ha favorito lo svilup­po.

Che cos’è il crowdfunding immobiliare?

Il crowd­fund­ing immo­bil­iare è una nuo­va for­ma di acquis­to con­di­vi­so che investe il set­tore immo­bil­iare. Il mod­el­lo nasce negli Sta­ti Uni­ti ma da qualche anno è sta­to impor­ta­to in Italia dove è sta­to anche rego­la­to con un’ap­posi­ta legge.

L’o­bi­et­ti­vo del crowd­fund­ing immo­bil­iare è quel­lo di finanziare dif­fer­en­ti tipolo­gie di oper­azioni immo­bil­iari per­me­t­ten­do a tut­ti gli investi­tori, anche quel­li più pic­coli, di guadagnare con il mat­tone.

Il mec­ca­n­is­mo è asso­lu­ta­mente sim­i­le al più clas­si­co crowd­fund­ing, ormai diven­ta­to uno stru­men­to noto e sfrut­ta­to da un pub­bli­co ampio, per cui a fronte di un prog­et­to uni­co chi­unque può acquistare una quo­ta di esso, anche con un inves­ti­men­to ridot­to.

Come funziona il crowdfunding immobiliare

Sostenere una cam­pagna di crowd­fund­ing immo­bil­iare con­siste nel­l’af­fi­dare il pro­prio denaro a soci­età spe­cial­iz­zate nel­l’ac­qui­sizione, riqual­i­fi­ca e riven­di­ta di immo­bili inter­es­san­ti in otti­ca di spec­u­lazione immo­bil­iare. Il prof­it­to ottenu­to è sud­di­vi­so tra i soci del­l’azien­da e i sosten­i­tori del­la cam­pagna.

Esistono varie tipolo­gie di oper­azioni, le più comu­ni sono l’ed­i­fi­cazione di nuovi palazzi, l’ac­quis­to e ristrut­turazione di un appar­ta­men­to, l’ac­quis­to e frazion­a­men­to di uno sta­bile oppure il cam­bio di des­ti­nazione d’u­so di un com­p­lesso indus­tri­ale.

Il crowd­fund­ing immo­bil­iare può essere appli­ca­to anche ad immo­bili ad uso com­mer­ciale.

Il cos­to pre­vis­to per l’op­er­azione viene sud­di­vi­so in quote di impor­to vari­abile a sec­on­da di quan­to l’u­tente inves­ta, soli­ta­mente viene defini­to un impor­to min­i­mo investibile. In base a quan­to investi, hai dirit­to a una per­centuale, una quo­ta del­l’im­mo­bile.

Nel momen­to in cui l’op­er­azione viene com­ple­ta­ta, soli­ta­mente la dura­ta varia dai dieci mesi ai due anni, l’im­por­to derivante dal­la ven­di­ta o dal­la mes­sa a red­di­to viene sud­di­vi­so sec­on­do le per­centu­ali def­i­nite in fase di finanzi­a­men­to.

Sulle piattaforme di crowd­fund­ing immo­bil­iare, pre­via reg­is­trazione, chi­unque può vision­are foto, video e ren­der­ing degli immo­bili. Sono inoltre disponi­bili infor­mazioni sul­la dura­ta pre­vista, l’im­por­to nec­es­sario e il ritorno sul­l’in­ves­ti­men­to atte­so, oltre che tut­ta la doc­u­men­tazione utile per val­utare la bon­tà dell’affare.

Le tipologie di crowdfunding immobiliare

Esistono due tipolo­gie di crowd­fund­ing immo­bil­iare, da un lato i prog­et­ti di equi­ty crowd­fund­ing e dal­l’al­tro quel­li di lend­ing crowd­fund­ing.

Con il lend­ing crowd­fund­ing immo­bil­iare, l’in­vesti­tore diven­ta tito­lare di un dirit­to di cred­i­to: in segui­to a un inves­ti­men­to di denaro, sot­to for­ma di presti­to, la per­sona riceve al ter­mine del­l’­op­er­azione la som­ma investi­ta mag­gio­ra­ta di un tas­so di inter­esse.

Nel­l’equi­ty crowd­fund­ing immo­bil­iare, invece, l’in­vesti­tore diven­ta pro­pri­etario di una quo­ta del­la soci­età (tal­vol­ta cos­ti­tui­ta per la sin­go­la oper­azione) e ha dirit­to agli utili sec­on­do le per­centu­ali def­i­nite.

In entram­bi i casi l’in­vesti­tore non diven­ta pro­pri­etario del­l’im­mo­bile, che non potrà essere sfrut­ta­to per uso per­son­ale, dif­fer­ente­mente da quan­to accade con una clas­si­ca mul­ti­pro­pri­età.

La normativa del crowdfunding immobiliare

Trat­tan­dosi di un set­tore di inves­ti­men­to piut­tosto recente, non risul­ta anco­ra com­ple­ta­mente rego­la­to dal pun­to di vista nor­ma­ti­vo.

La Con­sob è inter­venu­ta negli ulti­mi anni per creare un reg­istro ded­i­ca­to alle piattaforme di equi­ty crowd­fund­ing immo­bil­iare che ver­i­fi­ca alcune carat­ter­is­tiche di base di queste realtà.

Altri spun­ti nor­ma­tivi che regolano la mate­ria sono le norme che regolano i presti­ti ban­cari, la leg­is­lazione rel­a­ti­va al real estate e la dis­ci­plina pen­sa­ta per il social lend­ing. In par­ti­co­lare quest’ul­ti­ma è la delib­era emana­ta dal­la Ban­ca d’I­talia del 2016 numero 586 (entra­ta in vig­ore, però, solo nel 2017) che non solo definisce il lend­ing leg­is­lazione del real estate con il nome di social lend­ing ma ne rego­la anche i prin­ci­pali prin­cipi di fun­zion­a­men­to.

I vantaggi del crowdfunding immobiliare

Il crowd­fund­ing immo­bil­iare ha rac­colto velo­ce­mente il con­sen­so del pub­bli­co poiché non richiede par­ti­co­lari com­pe­ten­ze da parte del­l’u­tente, risul­ta per­fet­to anche per chi ha appe­na scop­er­to il mon­do degli inves­ti­men­ti. Inoltre con­sente di decidere il bud­get da inve­stire, par­tendo anche da cinquan­ta euro.

Il crowd­fund­ing è sicu­ra­mente un’in­no­vazione anche nel mon­do degli inves­ti­men­ti immo­bil­iari e per­me­tte ad investi­tori non esper­ti di fare i pri­mi pas­si, e ad investi­tori più esper­ti di dif­feren­ziare il pro­prio portafoglio.

I rischi del crowdfunding immobiliare

Come tutte le forme di inves­ti­men­to, anche del crowd­fund­ing immo­bil­iare devono essere sot­to­lin­eati gli aspet­ti di ris­chio, da val­utare sem­pre atten­ta­mente pri­ma di scegliere di lan­cia­r­si in ques­ta tipolo­gia di inves­ti­men­to.

Un fat­tore di ris­chio è sicu­ra­mente lega­to al risul­ta­to dell’operazione, qualo­ra la soci­età che se ne occu­pi abbia dif­fi­coltà a vendere l’immobile, o peg­gio anco­ra incon­tri dif­fi­coltà di tipo buro­crati­co o eco­nom­i­co, l’esito diven­ta incer­to e il cap­i­tale investi­to non gener­erebbe l’interesse pre­vis­to nel tem­po indi­ca­to

Un altro ris­chio è quel­lo lega­to all’au­torev­olez­za del­la piattafor­ma, questo prob­le­ma può essere risolto affi­dan­do il pro­prio denaro solo a piattaforme autor­iz­zate da Con­sob o dal­la ban­ca d’I­talia.

A fronte di queste osser­vazione il crowd­fund­ing immo­bil­iare può essere con­sid­er­a­to un inves­ti­men­to a bas­so ris­chio, se ben diver­si­fi­ca­to.

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