Sia che tu sia un giovane professionista intenzionato a comprare casa, una coppia fresca di viaggio di nozze che desidera mettere radici, una famiglia che necessita di più spazio o una donna decisa a investire in un immobile, comprare casa rappresenta sempre una scelta fondamentale.
Per questo è fondamentale avere a disposizione una guida completa all’acquisto relativa ai documenti indispensabili. Essere informati è il primo passo per fare scelte consapevoli e sicure.
In questo articolo voglio condividere con te una panoramica chiara e dettagliata dei documenti e delle informazioni da richiedere quando ti affidi a un’agenzia immobiliare prima di comprare casa. Considerala una checklist pratica che ti accompagnerà durante tutto il percorso d’acquisto, aiutandoti a procedere con serenità e preparazione.
Documenti fondamentali per comprare casa in modo sicuro e consapevole
Quando si decide di comprare casa, è essenziale avere a disposizione tutti i documenti necessari per effettuare un acquisto informato, trasparente e privo di rischi. Di seguito trovi un elenco dettagliato di ciò che dovresti sempre richiedere all’agenzia o al venditore, spiegato in modo semplice e concreto.
1. Planimetria catastale
È una rappresentazione grafica ufficiale dell’immobile depositata al Catasto. Mostra la disposizione interna, la metratura, l’ubicazione delle finestre e degli accessi. Serve per verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto e quanto registrato. Eventuali difformità vanno sanate prima del rogito.
2. Visura catastale
È un documento che riporta i dati identificativi dell’immobile (foglio, particella, subalterno), la categoria catastale, la rendita, la proprietà e altri elementi essenziali. Ti consente di controllare che l’immobile sia intestato correttamente e che non vi siano incongruenze.
3. Atto di provenienza
È l’atto notarile (compravendita, successione, donazione) che attesta come il venditore sia divenuto proprietario. Fondamentale per garantire che chi vende ne abbia il pieno diritto giuridico e che non vi siano limiti o condizioni particolari sulla proprietà.
4. Certificato di agibilità (o abitabilità)
Attesta che l’immobile rispetta i requisiti igienico-sanitari, di sicurezza e di efficienza energetica previsti dalla normativa. È obbligatorio per poter abitare legalmente l’immobile. In caso di mancanza, va richiesta una sanatoria o regolarizzazione.
NB: Attualmente, la regolarità dell’agibilità è certificata tramite una Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), non sempre disponibile per immobili molto datati. In questi casi, è consigliato chiedere il supporto di un tecnico.
5. Attestato di Prestazione Energetica (APE)
Indica la classe energetica dell’immobile (da A4 a G), il consumo previsto e i principali interventi migliorativi. Per legge, deve essere sempre incluso nei contratti di compravendita e affitto ed è fondamentale per prevedere le spese energetiche future.
6. Regolamento condominiale
Se acquisti in un contesto condominiale, questo documento definisce diritti e doveri dei condomini, eventuali limitazioni d’uso (es. animali, destinazione d’uso), e le modalità di gestione delle parti comuni. Va letto attentamente per evitare incomprensioni post-acquisto.
7. Verbali delle assemblee condominiali
Consultare gli ultimi verbali (almeno degli ultimi due anni) ti consente di conoscere eventuali lavori straordinari deliberati, controversie tra condomini o spese future in programma. Informazioni utilissime per valutare l’impatto economico e sociale dell’acquisto.
8. Certificazioni degli impianti
Gli impianti elettrici, idraulici, del gas e di riscaldamento devono essere accompagnati da una dichiarazione di conformità (DM 37/2008). In assenza di questo documento, è possibile presentare una dichiarazione di conformità rilasciata da un tecnico qualificato.
9. Documenti su eventuali vincoli o servitù
Verifica la presenza di vincoli paesaggistici, archeologici o servitù di passaggio. Sono limitazioni legali sull’uso dell’immobile o del terreno che possono influire sul tuo diritto di proprietà e sulle future modifiche.
10. Stato urbanistico dell’immobile
Serve a verificare che l’immobile sia conforme ai permessi edilizi e che non siano presenti abusi. In genere si effettua con una verifica presso l’ufficio tecnico del Comune o con l’assistenza di un tecnico abilitato.
11. Certificato di destinazione urbanistica (CDU)
Necessario per l’acquisto di terreni o immobili con ampie aree esterne, riporta la destinazione d’uso secondo il piano regolatore (es. residenziale, agricolo, edificabile). È richiesto per legge per i terreni superiori a 5.000 mq.
In alcune regioni, come Lombardia e Toscana, la relazione tecnica è obbligatoria per procedere al rogito, poiché attesta la doppia conformità urbanistica e catastale.
12. Relazione tecnica integrata (RTI)
Si tratta di un documento preparato da un professionista qualificato (come un architetto, un ingegnere o un geometra) che attesta la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile. In diverse regioni italiane questa pratica si sta diffondendo sempre di più e, in alcune, è richiesta obbligatoriamente al momento della stipula del rogito.
13. Certificato che attesta l’assenza di ipoteche o vincoli gravanti sull’immobile
Può essere richiesta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Serve a garantire che sull’immobile non gravino mutui, pignoramenti o sequestri che potrebbero ricadere sull’acquirente.
Anche se la verifica delle ipoteche è compito del notaio, richiederne un controllo preventivo può offrire maggiore tranquillità e prevenire blocchi durante la trattativa.
14. Riepilogo delle spese condominiali
È essenziale essere informati sull’ammontare delle spese condominiali ordinarie e straordinarie annuali per comprendere come queste influiranno sul budget familiare. In alcuni casi, è opportuno richiedere un bilancio consuntivo e preventivo dell’ultimo esercizio.
15. Documentazione su eventuali ristrutturazioni
Se l’immobile è stato oggetto di interventi, è importante verificarne la regolarità: permessi edilizi, comunicazioni di inizio lavori (CILA, SCIA) e collaudi finali. La mancanza di questi documenti può portare a sanzioni o problemi con il Comune.
Consigli finali
Non avere timore di richiedere tutta la documentazione necessaria. Un’agenzia immobiliare seria sarà ben felice di fornirti ogni informazione utile. E se hai dubbi, affidati a un professionista – come un notaio o un tecnico – che possa assisterti con competenza durante tutto il processo.
Un ultimo consiglio, soprattutto per chi si innamora facilmente degli spazi: l’entusiasmo è comprensibile, ma non deve oscurare la lucidità. Prenditi il tempo di valutare ogni aspetto con calma. La serenità post-acquisto parte da una decisione ben ponderata.
In conclusione, acquistare casa è un passo importante, ma con le giuste conoscenze e la documentazione in mano, potrai affrontarlo con sicurezza e determinazione. Informarsi è il primo vero investimento!
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