Fondo immobiliare: cos’è, come funziona, quali sono i costi, pro e contro

Se sei inter­es­sato al mon­do degli inves­ti­men­ti immo­bil­iari, avrai sicu­ra­mente sen­ti­to par­lare dei fon­di immo­bil­iari o fon­di d’in­ves­ti­men­to comu­ni immo­bil­iari, sono stru­men­ti per oper­azioni di spec­u­lazione immo­bil­iare con una fee di ingres­so mag­giore rispet­to al crowd­fund­ing immo­bil­iare.

Un fon­do immo­bil­iare è un par­ti­co­lare mez­zo di inves­ti­men­to a medio lun­go ter­mine, che prevede un guadag­no a sca­den­za. In maniera sim­i­le al crowd­fund­ing immo­bil­iare per­me­tte di inve­stire in immo­bili unen­dosi a un grup­po di per­sone,  ma prevede a capo del­la strut­tura un con­siglio di ammin­is­trazione e pre­cise linee di ges­tione del pat­ri­mo­nio.

Cos’è un fondo immobiliare

Un fon­do comune immo­bil­iare è un ente finanziario che fu introdot­to in Italia nel 1998. Un fon­do d’in­ves­ti­men­to viene defini­to immo­bil­iare quan­do investe almeno i due terzi del pro­prio pat­ri­mo­nio in immo­bili, dirit­ti reali immo­bil­iari o parte­ci­pazioni in soci­età che agis­cono sul mer­ca­to dei beni immo­bili. Tale req­ui­si­to deve essere rag­giun­to entro 24 mesi dal­la cos­ti­tuzione del fon­do e deve valere peren­nemente. La per­centuale può essere abbas­sa­ta al 51% nel caso in cui il fon­do inves­ta non meno del 20% del pat­ri­mo­nio in oper­azioni di car­to­lar­iz­zazione o cred­i­ti garan­ti­ti da ipote­ca.

Una delle carat­ter­is­tiche, nonché van­tag­gio di un fon­do immo­bil­iare, è la pos­si­bil­ità di inve­stire in immo­bili sen­za dis­porre di cifre ingen­ti per l’ac­quis­to di un immo­bile, infat­ti, ogni investi­tore può acquistare alcune quote di cap­i­tale che ver­ran­no poi imp­ie­gate dal fon­do per le varie oper­azioni immo­bil­iari.

Un fon­do immo­bil­iare, attra­ver­so l’e­mis­sione di quote, crea una ver­sione più liq­ui­da di un inves­ti­men­to immo­bil­iare, con­sen­ten­do all’in­vesti­tore di oper­are sen­za dover acquistare per­sonal­mente l’in­tero immo­bile.

Tipologie e caratteristiche di un fondo immobiliare

Un fon­do immo­bil­iare può essere chiu­so, in questo caso è pos­si­bile acquistare le quote solo al momen­to del­la cos­ti­tuzione, oppure aper­to, quan­do è pos­si­bile avere rim­bor­si antic­i­pati e fare emis­sioni anche in fase suc­ces­si­va alla creazione.

I fon­di d’in­ves­ti­men­to immo­bil­iare sono clas­si­fi­cati in base:

  • ai sogget­ti a cui si riv­ol­go­no (retail o investi­tori esper­ti);
  • alle modal­ità di acqui­sizione (appor­to, non appor­to);
  • alla polit­i­ca di dis­tribuzione (a dis­tribuzione o ad accu­mu­lazione).

Un fon­do immo­bil­iare ha ten­den­zial­mente una dura­ta min­i­ma di 10 anni e una sca­den­za indi­ca­ta sul prospet­to, entro la quale ogni investi­tore ricev­erà indi­etro i cap­i­tali investi­ti.

I fon­di immo­bil­iari pos­sono oper­are uti­liz­zan­do la leva finanziaria, questo per­me­tte loro di effet­tuare oper­azioni dal val­ore estrema­mente mag­giore al reale pat­ri­mo­nio a dis­po­sizione.

Come funziona un fondo immobiliare

La pri­ma fase di creazione di un fon­do immo­bil­iare prevede la cos­ti­tuzione e la sot­to­scrizione delle quote. Ogni fon­do ha un pat­ri­mo­nio iniziale defini­to, tale impor­to viene sud­di­vi­so in quote acquista­bili dagli investi­tori, una vol­ta rag­giun­to l’am­montare che ver­rà poi uti­liz­za­to dal fon­do per oper­are, le sot­to­scrizioni ven­gono chiuse. Tal­vol­ta, in caso di fon­do immo­bil­iare aper­to, è pos­si­bile che vengano emesse nel cor­so del tem­po altre quote per aumentare il cap­i­tale, per­me­t­ten­do ulte­ri­ori inves­ti­men­ti.

Suc­ces­si­va­mente il fon­do seleziona, sec­on­do linee gui­da di ges­tione sta­bilite in fase di cos­ti­tuzione, gli immo­bili su cui oper­are, pos­sono questi essere immo­bili res­i­den­ziali piut­tosto che com­mer­ciali a sec­on­da del­la pref­eren­za del fon­do.

Alla sca­den­za, che può ver­i­fi­car­si anche dopo 30 anni, ad ogni investi­tore ver­rà resti­tui­ta la som­ma investi­ta e la mag­gio­razione, dovu­ta a un esi­to pos­i­ti­vo delle oper­azioni. Può suc­cedere però che ci sia una dimin­uzione del val­ore degli immo­bili, che porterebbe a una perdi­ta di parte del cap­i­tale investi­to.

Alcu­ni fon­di immo­bil­iari sono quo­tati in bor­sa, questi sono gli uni­ci che per­me­t­tono di liq­uidare le pro­prie posizioni in qual­si­asi momen­to.

Vantaggi e svantaggi di un fondo immobiliare

Las­ci­amo un momen­to da parte i fon­di immo­bil­iari quo­tati in bor­sa, per dedi­car­ci ai più clas­si­ci immes­si sul mer­ca­to.

Se un fon­do quo­ta­to in bor­sa da la pos­si­bil­ità di liq­uidare le pro­prie posizioni in qual­si­asi momen­to, il fon­do non quo­ta­to in bor­sa offre il van­tag­gio di inve­stire in un prodot­to finanziario non lega­to all’an­da­men­to delle borse stesse. Questo rende il fon­do immo­bil­iare un otti­mo stru­men­to di inves­ti­men­to a medio lun­go ter­mine.

Il prin­ci­pale svan­tag­gio è l’im­pos­si­bil­ità di recu­per­are l’am­montare investi­to se non a sca­den­za del fon­do, sal­vo diver­si accor­di con­trat­tuali. Questo fat­tore, soprat­tut­to per fon­di immo­bil­iari che dura­no molti anni, espone gli investi­tori a mag­giori rischi, come avvenu­to nel 2008 con la crisi dei mutui che ha por­ta­to al fal­li­men­to di numerosi fon­di d’in­ves­ti­men­to.

Costi dei fondi immobiliari italiani

Da un pun­to di vista finanziario, gli oneri che gra­vano su un fon­do immo­bil­iare sono infe­ri­ori a quel­li che in genere devono essere sostenu­ti per altre fonti di inves­ti­men­to. Questo è il moti­vo mag­giore che spinge molti a inve­stire in ques­ta par­ti­co­lare tipolo­gia di fon­do.

Il van­tag­gio di inve­stire in un fon­do per chi decide di acquistare le quote al momen­to di emis­sione, è quel­lo di acquistare dei titoli ad un prez­zo defini­to in fase di cos­ti­tuzione, diver­sa­mente, chi entra in cor­sa su deci­sione del con­siglio di ammin­is­trazione, acquista i titoli a un val­ore deter­mi­na­to dal mer­ca­to, o supe­ri­ore.

Occorre però ten­er pre­sente che in un fon­do chiu­so:

  • la sca­den­za è soli­ta­mente pos­ta lon­tana dal­la data di aper­tu­ra del fon­do, inoltre, è pre­vista la pos­si­bil­ità di un ulte­ri­ore allunga­men­to di 3 anni nel caso in cui al momen­to del­la sca­den­za vi siano prob­le­mi sul mer­ca­to per la ven­di­ta del pat­ri­mo­nio in cui si è investi­to;
  • la cedola paga­ta può essere anche molto alta, ma il cap­i­tale investi­to res­ta immo­bi­liz­za­to per un lun­go peri­o­do.

Se vuoi appro­fondire il dis­cor­so lega­to agli inves­ti­men­ti immo­bil­iari e gli stru­men­ti a dis­po­sizione per fare spec­u­lazione immo­bil­iare, ti con­sigliamo di leg­gere i nos­tri arti­coli di blog, ascoltare i nos­tri pod­cast su Youtube e Spo­ti­fy ed accedere al nos­tro grup­po pri­va­to su Face­book.

 

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Smart Investor

Alessandro Del Saggio

Investitore, Imprenditore e formatore dal 2014.
Da sempre appassionato di investimenti e business, credo fortemente nella crescita personale e nel dare sempre il meglio di sè.

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