La Legge n. 392/78 con­cede, al con­dut­tore di un con­trat­to di locazione, la pos­si­bil­ità di effet­tuare una sublo­cazione immo­bil­iare. 

Tut­tavia, purché ques­ta facoltà sia legit­ti­ma, è nec­es­sario che essa sia pre­vista nel con­trat­to prin­ci­pale. A meno che non vi sia un esplic­i­to con­sen­so da parte del loca­tore. Se il loca­tore non acconsente alla sublo­cazione, egli può richiedere: 

• la resti­tuzione imme­di­a­ta del­l’im­mo­bile
• oppure un ris­arci­men­to dan­ni al con­dut­tore.

Inoltre, qualo­ra il con­dut­tore volesse sublo­care solo una parte del­l’im­mo­bile des­ti­na­ta all’u­so abi­ta­ti­vo, può far­lo. Purché ven­ga comu­ni­ca­ta al loca­tore l’i­den­tità del sub-con­dut­tore. 

In ques­ta gui­da, puoi trovare tutte le speci­fiche con­trat­tuali. Ma anche le infor­mazioni nec­es­sarie per con­durre in modo cor­ret­to una sublo­cazione immo­bil­iare ad uso abi­ta­ti­vo.

Cos’è la sublocazione immobiliare?

La sublo­cazione immo­bil­iare, comune­mente conosci­u­ta come sub­af­fit­to, si ver­i­fi­ca quan­do il locatario decide di con­cedere in affit­to l’u­nità abi­ta­ti­va a un’al­tra per­sona. Ques­ta prat­i­ca è con­sen­ti­ta dal­la legge, ma solo se ven­gono rispet­tate deter­mi­nate con­dizioni par­ti­co­lari.

Per mag­giori infor­mazioni sul­la sublo­cazione immo­bil­iare, tipolo­gie e dirit­ti, ti las­cio linka­to l’articolo di rifer­i­men­to.

Esistono diverse tipolo­gie di sublo­cazione immo­bil­iare. Nel prece­dente arti­co­lo abbi­amo par­la­to del con­trat­to di sublo­cazione com­mer­ciale

Oggi invece con­cen­tri­amo tut­ta la nos­tra atten­zione sul con­trat­to di sublo­cazione ad uso abi­ta­ti­vo, iniziamo…

Sublocazione ad uso abitativo: Norme e Distinzioni

La nor­ma fon­da­men­tale che rego­la le sublo­cazioni è l’ar­ti­co­lo 1594 del Codice Civile. Ques­ta dis­po­sizione sta­bilisce che, sal­vo accor­di diver­si nel con­trat­to, il locatario può affittare l’ogget­to del­la locazione a qual­cun altro. In questo caso: si crea un nuo­vo accor­do che dipende dal con­trat­to prin­ci­pale, che res­ta atti­vo e invari­a­to. 

Tut­tavia, il locatario non può trasferire il con­trat­to stes­so dell’oggetto, sen­za il con­sen­so del loca­tore. Poiché, si trat­ta di cedere com­ple­ta­mente il con­trat­to di locazione. Per cui, si crea un legame diret­to tra la nuo­va per­sona che suben­tra al locatario orig­i­nale e il loca­tore. E per questo, tut­ti devono essere d’ac­cor­do.

Rapporti tra Locatore e Subconduttore

Per quan­to riguar­da i rap­por­ti tra il loca­tore e il sub­con­dut­tore, si appli­ca quan­to sta­bil­i­to nel­l’ar­ti­co­lo 1595 del Codice Civile. Il quale sta­bilisce che:

“Il loca­tore, sen­za pregiudizio dei suoi dirit­ti nei con­fron­ti del con­dut­tore, ha il dirit­to di intrapren­dere un’azione diret­ta con­tro il sub­con­dut­tore per richiedere il paga­men­to del canone di sublo­cazione anco­ra dovu­to al momen­to del­l’avvio del pro­ced­i­men­to giudiziario e per costringer­lo ad adem­piere a tutte le altre obbligazioni derivan­ti dal con­trat­to di sublo­cazione.”

Inoltre, il sub­con­dut­tore non può oppor­si a questi paga­men­ti antic­i­pati. A meno che non siano sta­ti con­cor­dati in con­for­mità con le con­sue­tu­di­ni locali. 

Forma e Registrazione del Contratto di Sublocazione immobiliare ad uso abitativo

Quan­do un con­dut­tore pri­va­to sublo­ca un immo­bile a un altro pri­va­to, è nec­es­sario reg­is­trare il con­trat­to. E pagare un’im­pos­ta di reg­istro pari al 2% del canone pat­tuito. 

Per ulte­ri­ori det­tagli, è pos­si­bile con­sultare le infor­mazioni for­nite nel­l’ar­ti­co­lo “La reg­is­trazione dei con­trat­ti di locazione”. La Cir­co­lare 37/E/1986 del­l’A­gen­zia delle Entrate del 1986, in mer­i­to all’im­pos­ta di reg­istro (arti­co­lo 5, n. 1), chiarisce che:

“Anche se la legge non men­ziona espres­sa­mente i sub­af­fit­ti e le sublo­cazioni, entrambe le situ­azioni sono incluse nel­la pre­vi­sione leg­isla­ti­va. Questo per­ché, in entram­bi i casi, il con­dut­tore, conce­den­do il bene in sub­af­fit­to o sublo­cazione, assume il ruo­lo di conce­dente.”

Tut­ti i con­trat­ti di locazione e affit­to di beni immo­bili, com­pre­si:

• quel­li rel­a­tivi a ter­reni agri­coli,
• quel­li stip­u­lati da sogget­ti pas­sivi IVA, 

devono essere reg­is­trati se la loro dura­ta supera com­p­lessi­va­mente i 30 giorni durante l’an­no. 

La reg­is­trazione deve essere effet­tua­ta entro 30 giorni dal­la data di stip­u­la del con­trat­to (o dal­la sua decor­ren­za, se antecedente). Pres­so gli uffi­ci locali del­l’A­gen­zia delle Entrate. Uti­liz­zan­do il mod­el­lo RLI, e l’im­pos­ta di reg­istro deve essere ver­sa­ta tramite mod­el­lo F24 Elide.

Durata della Sublocazione

Per quan­to riguar­da la dura­ta, attual­mente non c’è un lim­ite mas­si­mo per la dura­ta dei con­trat­ti di sublo­cazione immo­bil­iare. In questo con­testo, il prin­ci­pio del­la lib­ertà con­trat­tuale è pien­amente appli­ca­to. 

Tut­tavia, va tenu­to pre­sente quan­to sta­bil­i­to dal­l’ar­ti­co­lo 2, com­ma 2, del­la Legge n. 392/78. Il quale impone al con­dut­tore che sublo­ca parzial­mente l’im­mo­bile adibito ad abitazione di comu­ni­care al loca­tore la dura­ta del­la sublo­cazione. 

È fon­da­men­tale sapere che la sublo­cazione, comunque, non può super­are la dura­ta del con­trat­to di locazione in cor­so. 

È inoltre impor­tante notare che, la dura­ta pat­tui­ta tra con­dut­tore e sub­con­dut­tore, non ha ril­e­van­za in questo con­testo. Anche se si estende oltre la sca­den­za del con­trat­to di locazione prin­ci­pale.

Canone 

Per quan­to riguar­da il canone di sublo­cazione, una vol­ta era sot­to­pos­to alla misura “dell’equo canone”. Ma gra­zie all’ar­ti­co­lo 14, com­ma 4 del­la Legge n. 431/98, la sua nor­ma rel­a­ti­va è sta­ta abro­ga­ta.

Ad oggi, molte per­sone che optano per sublo­cazioni parziali del­l’im­mo­bile, si riv­ol­go­no a piattaforme online. 

Tra cui la più famosa è sicu­ra­mente Airbnb. Tut­to ciò al fine di pro­muo­vere le stanze a un prez­zo fis­sato. A dirla tut­ta, anche in questo caso di recente le norme sono cam­bi­ate ed i lim­i­ti aumen­tati. Ma ques­ta è un’altra sto­ria e ne par­lere­mo in un arti­co­lo ded­i­ca­to. 

Tor­nan­do a noi, in questi casi, il prez­zo del­l’af­fit­to (che, in realtà, è un sub­af­fit­to) è deter­mi­na­to dal con­dut­tore del con­trat­to. Per­ciò, tenen­do con­to degli oneri di inter­me­di­azione, dovu­ti alla piattafor­ma online che ha facil­i­ta­to la transazione.

Con­clu­sione

In con­clu­sione, il con­trat­to di sublo­cazione ad uso abi­ta­ti­vo è un’im­por­tante opzione nel panora­ma delle locazioni immo­bil­iari.

Ques­ta prat­i­ca offre flessibil­ità sia ai con­dut­tori che ai sub­con­dut­tori. Con­sen­ten­do la con­di­vi­sione di spazi abi­ta­tivi in modo rego­la­men­ta­to. Tut­tavia, è fon­da­men­tale rispettare le nor­ma­tive vigen­ti, com­pre­sa la reg­is­trazione obbli­ga­to­ria pres­so l’A­gen­zia delle Entrate. Ed è fon­da­men­tale il rispet­to delle con­dizioni con­trat­tuali. 

La chiarez­za e la cor­ret­tez­za nel­l’ap­pli­cazione di queste regole sono essen­ziali per garan­tire rap­por­ti armo­niosi tra le par­ti coin­volte. Ma anche per godere dei ben­efi­ci del­la sublo­cazione in modo legale e traspar­ente.

Se hai let­to questo arti­co­lo per­chè sei inter­es­sato al mon­do del­l’im­mo­bil­iare, potrebbe inter­es­sar­ti anche la nos­tra Gui­da agli inves­ti­men­ti immo­bil­iari.

 Per mag­giori appro­fondi­men­ti, con­fron­ti o con­sigli da per­sone più esperte, il pos­to gius­to per fare domande è la com­mu­ni­ty di Invest Hero!

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