Guida al contratto di sublocazione immobiliare ad uso abitativo: Norme e Diritti

La Legge n. 392/78 concede, al conduttore di un contratto di locazione, la possibilità di effettuare una sublocazione immobiliare. 

Tuttavia, purché questa facoltà sia legittima, è necessario che essa sia prevista nel contratto principale. A meno che non vi sia un esplicito consenso da parte del locatore. Se il locatore non acconsente alla sublocazione, egli può richiedere: 

  • la restituzione immediata dell’immobile
  • oppure un risarcimento danni al conduttore.

Inoltre, qualora il conduttore volesse sublocare solo una parte dell’immobile destinata all’uso abitativo, può farlo. Purché venga comunicata al locatore l’identità del sub-conduttore. 

In questa guida, puoi trovare tutte le specifiche contrattuali. Ma anche le informazioni necessarie per condurre in modo corretto una sublocazione immobiliare ad uso abitativo.

Cos’è la sublocazione immobiliare?

La sublocazione immobiliare, comunemente conosciuta come subaffitto, si verifica quando il locatario decide di concedere in affitto l’unità abitativa a un’altra persona. Questa pratica è consentita dalla legge, ma solo se vengono rispettate determinate condizioni particolari.

Per maggiori informazioni sulla sublocazione immobiliare, tipologie e diritti, ti lascio linkato l’articolo di riferimento.

Esistono diverse tipologie di sublocazione immobiliare. Nel precedente articolo abbiamo parlato del contratto di sublocazione commerciale

Oggi invece concentriamo tutta la nostra attenzione sul contratto di sublocazione ad uso abitativo, iniziamo…

Sublocazione ad uso abitativo: Norme e Distinzioni

La norma fondamentale che regola le sublocazioni è l’articolo 1594 del Codice Civile. Questa disposizione stabilisce che, salvo accordi diversi nel contratto, il locatario può affittare l’oggetto della locazione a qualcun altro. In questo caso: si crea un nuovo accordo che dipende dal contratto principale, che resta attivo e invariato. 

Tuttavia, il locatario non può trasferire il contratto stesso dell’oggetto, senza il consenso del locatore. Poiché, si tratta di cedere completamente il contratto di locazione. Per cui, si crea un legame diretto tra la nuova persona che subentra al locatario originale e il locatore. E per questo, tutti devono essere d’accordo.

Rapporti tra Locatore e Subconduttore

Per quanto riguarda i rapporti tra il locatore e il subconduttore, si applica quanto stabilito nell’articolo 1595 del Codice Civile. Il quale stabilisce che:

“Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti nei confronti del conduttore, ha il diritto di intraprendere un’azione diretta contro il subconduttore per richiedere il pagamento del canone di sublocazione ancora dovuto al momento dell’avvio del procedimento giudiziario e per costringerlo ad adempiere a tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione.”

Inoltre, il subconduttore non può opporsi a questi pagamenti anticipati. A meno che non siano stati concordati in conformità con le consuetudini locali. 

Forma e Registrazione del Contratto di Sublocazione immobiliare ad uso abitativo

Quando un conduttore privato subloca un immobile a un altro privato, è necessario registrare il contratto. E pagare un’imposta di registro pari al 2% del canone pattuito. 

Per ulteriori dettagli, è possibile consultare le informazioni fornite nell’articolo “La registrazione dei contratti di locazione”. La Circolare 37/E/1986 dell’Agenzia delle Entrate del 1986, in merito all’imposta di registro (articolo 5, n. 1), chiarisce che:

“Anche se la legge non menziona espressamente i subaffitti e le sublocazioni, entrambe le situazioni sono incluse nella previsione legislativa. Questo perché, in entrambi i casi, il conduttore, concedendo il bene in subaffitto o sublocazione, assume il ruolo di concedente.”

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, compresi:

  • quelli relativi a terreni agricoli,
  • quelli stipulati da soggetti passivi IVA, 

devono essere registrati se la loro durata supera complessivamente i 30 giorni durante l’anno. 

La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto (o dalla sua decorrenza, se antecedente). Presso gli uffici locali dell’Agenzia delle Entrate. Utilizzando il modello RLI, e l’imposta di registro deve essere versata tramite modello F24 Elide.

Durata della Sublocazione

Per quanto riguarda la durata, attualmente non c’è un limite massimo per la durata dei contratti di sublocazione immobiliare. In questo contesto, il principio della libertà contrattuale è pienamente applicato. 

Tuttavia, va tenuto presente quanto stabilito dall’articolo 2, comma 2, della Legge n. 392/78. Il quale impone al conduttore che subloca parzialmente l’immobile adibito ad abitazione di comunicare al locatore la durata della sublocazione. 

È fondamentale sapere che la sublocazione, comunque, non può superare la durata del contratto di locazione in corso

È inoltre importante notare che, la durata pattuita tra conduttore e subconduttore, non ha rilevanza in questo contesto. Anche se si estende oltre la scadenza del contratto di locazione principale.

Canone 

Per quanto riguarda il canone di sublocazione, una volta era sottoposto alla misura “dell’equo canone”. Ma grazie all’articolo 14, comma 4 della Legge n. 431/98, la sua norma relativa è stata abrogata.

Ad oggi, molte persone che optano per sublocazioni parziali dell’immobile, si rivolgono a piattaforme online. 

Tra cui la più famosa è sicuramente Airbnb. Tutto ciò al fine di promuovere le stanze a un prezzo fissato. A dirla tutta, anche in questo caso di recente le norme sono cambiate ed i limiti aumentati. Ma questa è un’altra storia e ne parleremo in un articolo dedicato. 

Tornando a noi, in questi casi, il prezzo dell’affitto (che, in realtà, è un subaffitto) è determinato dal conduttore del contratto. Perciò, tenendo conto degli oneri di intermediazione, dovuti alla piattaforma online che ha facilitato la transazione.

Conclusione

In conclusione, il contratto di sublocazione ad uso abitativo è un’importante opzione nel panorama delle locazioni immobiliari.

Questa pratica offre flessibilità sia ai conduttori che ai subconduttori. Consentendo la condivisione di spazi abitativi in modo regolamentato. Tuttavia, è fondamentale rispettare le normative vigenti, compresa la registrazione obbligatoria presso l’Agenzia delle Entrate. Ed è fondamentale il rispetto delle condizioni contrattuali. 

La chiarezza e la correttezza nell’applicazione di queste regole sono essenziali per garantire rapporti armoniosi tra le parti coinvolte. Ma anche per godere dei benefici della sublocazione in modo legale e trasparente.

Se hai letto questo articolo perchè sei interessato al mondo dell’immobiliare, potrebbe interessarti anche la nostra Guida agli investimenti immobiliari.

 Per maggiori approfondimenti, confronti o consigli da persone più esperte, il posto giusto per fare domande è la community di Invest Hero!

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Alessandro Del Saggio
Smart Investor
Investitore, Trader indipendente, formatore e ricercatore grafico dal 2014.
Da sempre appassionato di investimenti e business, credo fortemente nella crescita personale e nel dare sempre il meglio di sè.
In questi anni ho investito in oltre 23 settori differenti e 6 nazioni.

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