I REIT offrono numerosi van­tag­gi fis­cali, ele­va­ta liq­uid­ità e una buona diver­si­fi­cazione. Sco­pri come inve­stire in ETF REIT per ottenere rendi­men­ti più inter­es­san­ti rispet­to agli inves­ti­men­ti diret­ti in immo­bili.

Inve­stire nel set­tore immo­bil­iare è stori­ca­mente una scelta sicu­ra per chi cer­ca sta­bil­ità e ritorni con­sis­ten­ti. Oggi, gra­zie ai Real Estate Invest­ment Trusts (REIT) e agli ETF REIT, è pos­si­bile entrare in questo mer­ca­to sen­za dover acquistare pro­pri­età fisiche. In ques­ta gui­da esplor­ere­mo come inve­stire nei REIT, i ben­efi­ci e i rischi asso­ciati a questi stru­men­ti, nonché le migliori oppor­tu­nità di inves­ti­men­to per il 2025.

Quali sono i REIT più promet­ten­ti per inve­stire nel mer­ca­to immo­bil­iare?

REIT e Settore Immobiliare

Nonos­tante i recen­ti cali dei REIT a liv­el­lo glob­ale, il set­tore immo­bil­iare con­tin­ua a rap­p­re­sentare una sol­i­da oppor­tu­nità di inves­ti­men­to. Tut­tavia, è fon­da­men­tale adottare un approc­cio atten­to e selet­ti­vo per evitare errori, come quel­li commes­si da molti investi­tori nel 2015 e 2016, quan­do acquis­tarono azioni di REIT come SPG, SKT, BFS, REG e MAC, con­vin­ti che ogni calo fos­se un’op­por­tu­nità per una futu­ra risali­ta. Purtrop­po, non sem­pre è così.

Attual­mente, l’at­ten­zione si con­cen­tra soprat­tut­to sui REIT con espo­sizione al set­tore degli uffi­ci, parte del cosid­det­to Com­mer­cial Real Estate (CRE). Nonos­tante ciò, esistono altri REIT che potreb­bero pre­sentare oppor­tu­nità inter­es­san­ti.

Cosa sono gli ETF REIT immobiliari?

I REIT (Real Estate Invest­ment Trusts) sono soci­età che possiedono, gestis­cono o finanziano pro­pri­età immo­bil­iari, generan­do prin­ci­pal­mente entrate dagli affit­ti. Questi fon­di offrono agli investi­tori l’op­por­tu­nità di accedere al mer­ca­to immo­bil­iare sen­za la neces­sità di acquistare diret­ta­mente degli immo­bili. Inoltre, poiché sono negoziati in Bor­sa, offrono una liq­uid­ità supe­ri­ore rispet­to agli inves­ti­men­ti immo­bil­iari tradizion­ali.

I REIT sono sim­ili agli ETF, poiché gestis­cono un portafoglio diver­si­fi­ca­to di asset, che può includ­ere immo­bili di vari set­tori. Alcu­ni ETF REIT sono quo­tati in Bor­sa, men­tre altri non lo sono. Queste soci­età gen­er­a­no red­di­to attra­ver­so la ges­tione, la locazione e la dis­tribuzione dei prof­itti sot­to for­ma di div­i­den­di agli azion­isti.

A sec­on­da del­la giuris­dizione in cui sono domi­cil­iati e degli asset che com­pon­gono il loro portafoglio, gli ETF REIT offrono fre­quente­mente van­tag­gi fis­cali. Inoltre, sono obbli­gati a dis­tribuire almeno il 90% del loro red­di­to imponi­bile agli azion­isti. Inve­stire in ques­ta tipolo­gia di stru­men­to può essere van­tag­gioso per diver­si­fi­care il portafoglio e per chi cer­ca entrate ricor­ren­ti con ben­efi­ci fis­cali.

Diver­si portafogli indi­ciz­za­ti sug­geriscono di man­tenere un’esposizione ai REIT, poiché, nel lun­go peri­o­do, questi fon­di han­no reg­is­tra­to rendi­men­ti supe­ri­ori rispet­to all’indice S&P 500 per peri­o­di con­sec­u­tivi di oltre cinque anni.

Ecco i 3 principali ETF REIT

Di segui­to è ripor­ta­to un riepi­l­o­go delle per­for­mance di alcu­ni ETF REIT immo­bil­iari, con i rendi­men­ti a 1, 3 e 5 anni:

1. VanEck Vec­tors Glob­al Real Estate UCITS ETF

(ISIN: NL0009690239) Mira a repli­care l’an­da­men­to del­l’indice GPR Glob­al 100, che include 100 soci­età immo­bil­iari dei mer­cati azionari svilup­pati a liv­el­lo glob­ale. Il fon­do offre una diver­si­fi­cazione in sei set­tori immo­bil­iari: res­i­den­ziale, uffi­ci, indus­tri­ale, alberghiero, san­i­tario e retail. 

Il Total Expense Ratio (TER) è del­lo 0,25% ann­uo. Al 18 mar­zo 2025, il pat­ri­mo­nio totale in ges­tione ammon­ta­va a cir­ca 296,8 mil­ioni di euro.

• Rendi­men­to 1 anno: 7,47% 
• Rendi­men­to 3 anni: 9,01% annu­al­iz­za­to 
• Rendi­men­to 5 anni: 4,36% annu­al­iz­za­to

2.iShares Euro­pean Prop­er­ty Yield UCITS ETF

(ISIN: IE00B1FZS350) Prog­et­ta­to per seguire la per­for­mance di un indice com­pos­to da soci­età immo­bil­iari quo­tate e Real Estate Invest­ment Trusts (REIT) di pae­si svilup­pati europei. L’o­bi­et­ti­vo è fornire un’e­s­po­sizione al mer­ca­to immo­bil­iare europeo, con­cen­tran­dosi su aziende che rispet­tano speci­fi­ci cri­teri di rendi­men­to da div­i­den­di.

• Rendi­men­to 1 anno: 3,96%
• Rendi­men­to 3 anni: 2,92% annu­al­iz­za­to
• Rendi­men­to 5 anni: 2,53% annu­al­iz­za­to

3.iShares Devel­oped Mar­kets Prop­er­ty Yield UCITS ETF

(ISIN: IE00B1FZS350) Sim­i­le al prece­dente, questo ETF cer­ca di repli­care l’an­da­men­to di un indice com­pos­to da soci­età immo­bil­iari quo­tate e REIT di mer­cati svilup­pati, esclu­den­do la Gre­cia, che sod­dis­fano deter­mi­nati cri­teri di rendi­men­to da div­i­den­di.

• Rendi­men­to 1 anno: 5,11%
• Rendi­men­to 3 anni: 4,83% annu­al­iz­za­to
• Rendi­men­to 5 anni: 3,08% annu­al­iz­za­to

Questi dati evi­den­ziano come gli ETF immo­bil­iari glob­ali, come il VanEck, abbiano reg­is­tra­to per­for­mance supe­ri­ori nel lun­go peri­o­do rispet­to a quel­li focal­iz­za­ti sul­l’Eu­ropa o sug­li Sta­ti Uni­ti. 

È impor­tante sot­to­lin­eare che i rendi­men­ti pas­sati non garan­tis­cono risul­tati futuri. La scelta di un ETF REIT adat­to alle pro­prie neces­sità richiede un’anal­isi accu­ra­ta di aspet­ti come i costi, la diver­si­fi­cazione geografi­ca e set­to­ri­ale, oltre al pro­fi­lo di ris­chio.

Come investire in ETF REIT immobiliari?

Inve­stire nel set­tore immo­bil­iare, come accen­na­to, può essere real­iz­za­to tramite gli ETF REIT, che offrono espo­sizione a diver­si mer­cati immo­bil­iari, a liv­el­lo nazionale, regionale o per tipolo­gia di pro­pri­età. Questi REIT sono disponi­bili pres­so i bro­ker e, come per altri ETF, è impor­tante esam­i­narli atten­ta­mente per scegliere quel­lo più adat­to alle pro­prie esi­gen­ze. Chi desidera inve­stire nei REIT ha prin­ci­pal­mente due opzioni:

1. Acquis­to diret­to di REIT quo­tati: scegliere speci­fi­ci REIT immo­bil­iari in base alla loro per­for­mance, al set­tore di apparte­nen­za e alla strate­gia azien­dale adot­ta­ta.
2. Inve­stire in ETF REIT: una scelta più diver­si­fi­ca­ta che per­me­tte di ridurre il ris­chio, con­cen­tran­do l’in­ves­ti­men­to su vari REIT attra­ver­so un uni­co fon­do.

Gli ETF REIT offrono il van­tag­gio del­la vari­età e han­no un TER (Total Expense Ratio) infe­ri­ore rispet­to a molti fon­di, ma pre­sen­tano anche l’in­con­ve­niente del­la tas­sazione sui trasfer­i­men­ti.

Dove acquistare ETF REIT

Gli ETF REIT sono disponi­bili sui mer­cati inter­nazion­ali, inclusi quel­li ital­iani, in diverse valute come USD, GBP e EUR. Puoi acquistare ETF REIT tramite piattaforme online che per­me­t­tono la com­praven­di­ta di exchange trad­ed funds, come Trade Repub­lic o DEGIRO.

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