Immobili a reddito: affitto a breve termine o lungo termine? Sublocazione affitto: come funziona?

Dopo una pri­ma intro­duzione su come guadagnare con gli immo­bili entri­amo più nel­lo speci­fi­co e vedi­amo alcune modal­ità per gener­are cash­flow (flus­so di cas­sa con­tin­u­a­ti­vo) e cer­chi­amo di capire i cri­teri di val­u­tazione da uti­liz­zare nel­la scelta di una strate­gia piut­tosto che un’al­tra.

Sicu­ra­mente il meto­do più conosci­u­to per met­tere gli immo­bili a red­di­to è l’af­fit­to clas­si­co, oggi però esistono altre oppor­tu­nità, più per­for­man­ti e più garan­tite, per gener­are ren­dite con gli immo­bili.

Defini­amo però i cri­teri da val­utare per la scelta di un’im­mo­bile.

Ipo­tiz­zan­do che tu non dispon­ga di una pro­pri­età, i tre pun­ti da val­utare per la scelta di un pos­si­bile affare sono:

  • liq­uid­ità: a sec­on­da del­la disponi­bil­ità eco­nom­i­ca cam­bia il numero di pos­si­bil­ità, devi capire se inten­di uti­liz­zare tut­to il tuo cap­i­tale o sfruttare la leva ban­car­ia (mutuo) per acquistare la pro­pri­età;
  • zona geografi­ca: esistono pae­si che per­me­t­tono di acquistare a prezzi van­tag­giosi e trarre prof­it­to dopo qualche anno in segui­to ad even­ti quali cresci­ta del paese/stato, riva­l­u­tazione del­la zona, even­ti di ogni genere che incen­ti­vano il tur­is­mo in quel­l’area;
  • stru­men­to di guadag­no: affit­to breve o affit­to a lun­go ter­mine? Ges­tione in pri­ma per­sona o attra­ver­so agen­zie terze?

Immobili a reddito: affitto breve o affitto a lungo termine?

Negli ulti­mi anni il mer­ca­to immo­bil­iare ha vis­to un’e­spo­nen­ziale cresci­ta degli affit­ti a breve ter­mine, soprat­tut­to nelle gran­di cit­tà e nelle local­ità tur­is­tiche.

L’af­fit­to a breve ter­mine, tal­vol­ta chiam­a­to affit­to tur­is­ti­co nelle local­ità meta di vacanze, è la locazione di pro­pri­età in affit­to per peri­o­di di tem­po lim­i­tati che var­i­ano dal sin­go­lo giorno alla set­ti­mana, a dis­crezione del pro­pri­etario.

Nota bene che entrambe le forme per met­tere un immo­bile a red­di­to han­no pro e con­tro, vedi­a­mone alcu­ni.

Vantaggi affitto breve termine

Affittare un immo­bile per alcu­ni peri­o­di sola­mente per­me­tte una mag­giore flessibil­ità, è pos­si­bile affittare la pro­pri­età nei peri­o­di in cui non se ne vuole usufruire per­sonal­mente. Un affit­to a breve ter­mine garan­tisce un ROI mag­giore in quan­to è pos­si­bile per­son­al­iz­zare le tar­iffe sul­la base del peri­o­do (bassa/alta sta­gione).

Un affit­to a breve ter­mine prevede il paga­men­to antic­i­pa­to, questo evi­ta il ris­chio di morosità. Tal­vol­ta inoltre, chi affit­ta per bre­vi peri­o­di gode di agevolazioni fis­cali o deduzioni sulle spese legate alla pro­pri­età a sec­on­da del­la nor­ma­ti­va locale.

Svantaggi affitti a breve termine

Gestire un immo­bile in affit­to per bre­vi peri­o­di è una vera e pro­pria attiv­ità lavo­ra­ti­va che prevede:

  • ges­tione del­la pro­pri­età: ges­tione preno­tazioni, ges­tione check-in (accoglien­za ospi­ti), ges­tione check-out, ges­tione per­son­ale di pulizia del­la casa, ges­tione even­tu­ali dan­ni;
  • incertez­za delle entrate: potreb­bero esser­ci peri­o­di con meno preno­tazioni o sva­l­u­tazioni del­l’area che com­por­tano un abbas­sa­men­to delle tar­iffe;
  • manuten­zione: per avere mag­giori preno­tazioni è nec­es­sario che la tua casa sia cura­ta nei min­i­mi det­tagli, evitare che ci siano mal­fun­zion­a­men­ti o dan­ni che vengano seg­nalati nelle recen­sioni sui por­tali e che abbassi­no le tue val­u­tazioni.

Agenzia per affitti a breve termine

Per far fronte a tut­ti questi prob­le­mi di ges­tione, negli ulti­mi anni sono nate alcune agen­zie, pro­fes­sion­isti del set­tore, che per­me­t­tono ai pro­pri­etari di met­tere un immo­bile a red­di­to sen­za dover­si occu­pare per­sonal­mente del­la ges­tione.

Attra­ver­so un con­trat­to tra te e l’a­gen­zia, sarà quest’ul­ti­ma ad occu­par­si del­l’intera ges­tione del­l’im­mo­bile (preno­tazioni, manuten­zione, pulizie). Men­sil­mente ricev­erai il bonifi­co con un impor­to pari a un for­fait deciso antic­i­pata­mente in sede di con­trat­to o equiv­a­lente all’im­por­to incas­sato decur­ta­to del­la com­mis­sione del­l’a­gen­zia.

Vantaggi affitto lungo termine

Affittare una pro­pri­età per un peri­o­do lun­go ti assi­cu­ra una mag­giore tran­quil­lità det­ta­ta dal­la sicurez­za di un’en­tra­ta costante men­sile. Trat­tan­dosi di con­trat­ti di locazione medi o lunghi non c’è il ris­chio che l’im­mo­bile resti non abi­ta­to e tu non per­cepis­ca denaro. Attra­ver­so una caparra iniziale (soli­ta­mente equiv­a­lente a tre men­sil­ità) ti tuteli da even­tu­ali dan­ni e ti garan­tis­ci la per­ma­nen­za del coin­quili­no.

Un affit­to a lun­go ter­mine com­por­ta sicu­ra­mente anche meno lavoro e meno pre­oc­cu­pazioni dal pun­to di vista ammin­is­tra­ti­vo.

Pri­ma di sot­to­scri­vere un con­trat­to a lun­go ter­mine è con­sigli­a­bile, lad­dove il futuro inquili­no sod­dis­fi deter­mi­nate carat­ter­is­tiche, stip­u­lare dei con­trat­ti assi­cu­ra­tivi che tute­lano il pro­pri­etario in caso di man­cati paga­men­ti o prob­le­mi di altro genere.

Svantaggi affitto lungo termine

Per godere del­la sicurez­za e del­la sta­bil­ità di cui abbi­amo par­la­to sopra è nec­es­sario trovare un affit­tuario fida­to, las­cio a te i cri­teri di giudizio, sicu­ra­mente una buona posizione lavo­ra­ti­va può essere un fat­tore di garanzia.

I guadag­ni derivan­ti da un affit­to a lun­go ter­mine sono minori, l’im­por­to men­sile viene defini­to a pri­ori e non può vari­are a sec­on­da del peri­o­do (alta/bassa sta­gione) o del­la pre­sen­za di even­ti impor­tan­ti (fiere/concerti/settimana del­la moda).

Nel momen­to in cui affit­ti un immo­bile, non puoi più usufruirne, questo pen­so sia abbas­tan­za intu­ibile.

Sublocazione affittuaria

Se non possie­di un immo­bile e non hai la liq­uid­ità per acquis­tarne uno, una val­i­da alter­na­ti­va per iniziare ad inve­stire in immo­bili e gener­are prof­it­to è la sublo­cazione affit­tuar­ia.

Se non sai cos’è e come fun­ziona, il sub­af­fit­to si ver­i­fi­ca quan­do il sublo­ca­tore, ovvero chi affit­ta la casa, stip­u­la un con­trat­to con il pro­pri­etario che gli per­me­tte di affittare a sua vol­ta la casa a una terza per­sona, chia­ma­ta sub­con­dut­tore. In questo caso tu saresti il sublo­ca­tore e puoi scegliere se affittare l’in­tera casa (sublo­cazione totale) o una parte del­l’ap­par­ta­men­to (sublo­cazione parziale).

La pos­si­bil­ità di sub­af­fittare ter­mi­na quan­do finisce il con­trat­to di affit­to con il pro­pri­etario.

Definire una strategia per mettere immobili a reddito

Come in ogni inves­ti­men­to anche quel­li immo­bil­iari richiedono una strate­gia defini­ta.

Innanz­i­tut­to devi capire la tua liq­uid­ità e l’even­tuale leva ban­car­ia su cui faresti affi­da­men­to, questo per­me­tte una pri­ma scre­matu­ra impor­tante delle oppor­tu­nità. Il sec­on­do pun­to, altret­tan­to impor­tante, è indi­vid­uare le zone che per­me­t­tono inves­ti­men­ti inter­es­san­ti, ovvero quelle aree che pen­si subi­ran­no una cresci­ta nei prossi­mi anni. Questo sec­on­do fat­tore può deter­minare notevol­mente il suc­ces­so del­la tua oper­azione.

Infine devi scegliere lo stru­men­to che vuoi uti­liz­zare per met­tere i tuoi immo­bili a red­di­to. Affit­to breve o a lun­go ter­mine? Ges­tione per­son­ale o con agen­zia? A te la scelta.

Se anco­ra hai dei dub­bi su quale tipolo­gia di affit­to sia più adat­ta al tuo immo­bile o non sei sicuro di un’­op­er­azione che stai facen­do, non esitare a fare le domande all’in­ter­no del­la nos­tra com­mu­ni­ty su Face­book, sicu­ra­mente tro­verai esper­ti dis­posti ad aiu­tar­ti e chiarire le tue per­p­lessità.

 

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Smart Investor

Alessandro Del Saggio

Investitore, Imprenditore e formatore dal 2014.
Da sempre appassionato di investimenti e business, credo fortemente nella crescita personale e nel dare sempre il meglio di sè.

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