Immobili commerciali: 4 cose da sapere assolutamente prima di acquistare

Stai considerando l’acquisto di immobili commerciali per avviare la tua attività o per metterlo in affitto? 

Prima di prendere questa decisione cruciale, ci sono alcune cose che devi assolutamente sapere.

Infatti, è fondamentale che tu sia consapevole di 4 elementi chiave, relativi all’acquisto di immobili commerciali. 

Iniziamo con una semplice domanda: è vantaggioso acquistare uno spazio commerciale? La risposta è affermativa. Specialmente se si seleziona l’immobile adatto, con la strategia adatta. 

In questo blog abbiamo ampiamente parlato di investimenti immobiliari, essendo noi in primis ad investire in questo proficuo ed interessante mercato. Oggi vediamo dunque, 4 fattori da considerare attentamente nella scelta dell’immobile commerciale in cui investire.

stretta di mano post acquisto di un immobile commerciale

1.Strategie d’Investimento negli Immobili Commerciali

La situazione locativa dell’immobile commerciale può definire due diverse opzioni di investimento, nel settore degli immobili commerciali. Puoi optare per l’acquisizione di un’attività già avviata oppure di uno spazio vuoto da affittare. Quali sono le modalità d’azione consigliate in entrambi i casi? Vediamole insieme:

Locale commerciale vuoto

Se desideri acquistare un locale commerciale vuoto, la chiave per il successo risiede nell’identificare il futuro locatario prima dell’acquisto. In questa situazione, è consigliabile considerare un’opzione di acquisto con il proprietario. In questo modo potrai consentire a te stesso, il tempo necessario per individuare il conduttore ideale. 

Una volta trovato, puoi procedere alla stipula di un contratto di affitto a lungo termine per limmobile commerciale. Anche in questo contesto, è essenziale condurre ricerche approfondite sulla storia e sulle caratteristiche del futuro conduttore.

Ma perché fare tutto questo? A cosa serve? Identificando il futuro locatario potrai ottenere svariati benefici, come ad esempio:

    1. Ottimizzazione dell’Investimento. Conoscendo il futuro utilizzatore del locale, potrai adattare l’acquisto a delle esigenze specifiche, per ottimizzare l’investimento.
    2. Pianificazione Finanziaria: puoi pianificare in anticipo le entrate derivanti dall’affitto, facilitando la gestione finanziaria.
    3. Evitare Periodi di Inattività: puoi ridurre il rischio di periodi inattivi dell’immobile.
    4. Valutazione della Solidità del Locatario: condurre ricerche approfondite sulla storia e sulle caratteristiche del futuro conduttore, aiuta a valutare la solidità finanziaria e l’affidabilità del locatario. Riducendo il rischio di problematiche future legate al pagamento degli affitti o al mantenimento del locale.

Immobile commerciale avviato

Se invece decidi di optare per l’acquisto di un locale commerciale già in attività, assumendo quindi la gestione dell’impresa esistente, è necessario valutare non solo l’edificio, ma anche il suo gestore. È, infatti, cruciale raccogliere tutte le informazioni disponibili sulla storia commerciale del gestore. Al fine di ottenere una visura che confermi la sua affidabilità come pagatore.

2.La scelta del settore commerciale

In quale settore commerciale stai considerando di investire? 

La tipologia di immobile commerciale scelto, influisce su: 

  • tipo di investimento, 
  • impegno richiesto, 
  • utilizzo, 
  • margini di guadagno,
  • valutazione della posizione.

Esaminando la destinazione d’uso del locale, puoi determinare il tipo di attività che potrebbe essere condotta al suo interno. Assicurati di condurre una verifica accurata per evitare eventuali problemi legati a licenze e avviamento.

Ecco le diverse categorie di immobili considerati commerciali, in base alla normativa, che potrebbero fornirti spunti interessanti per gli investimenti:

  • Laboratori per Arti e Mestieri: immobili in cui si svolge l’attività di produzione di manufatti, senza la vendita diretta al pubblico. Come ad esempio, falegnamerie e fornai.
  • Fabbricati e Locali per Esercizi Sportivi: per ospitare attività sportive, centri ricreativi religiosi o locali legati ad altre attività di carattere ludico.
  • Negozi e Botteghe: destinati alla vendita di merci, prodotti e manufatti, sia per la piccola che per la grande distribuzione. Comprendono anche spazi in cui vengono offerti servizi relativi alla somministrazione di cibi e bevande.
  • Stabilimenti Balneari e di Acque Curative: immobili destinati a strutture balneari o attività legate al trattamento delle acque.
  • Magazzini e Locali per il Deposito: strutture di dimensioni considerevoli, utilizzate come deposito. 
  • Stalle, Scuderie, Rimesse e Autorimesse: edifici adibiti a scopi vari.
  • Tettoie Aperte e Chiuse: spazi coperti da tettoie e delimitati da segnaletica a terra. Utilizzati per scopi privati come parcheggio auto o lavatoio.

immobile commerciale: parcheggio con tettoia

3.Immobili commerciali: tasse e spese

Ora affrontiamo l’aspetto più delicato: le tasse e le spese, legate all’acquisto di immobili commerciali. Come in qualsiasi transazione di compravendita, è essenziale prendere in considerazione gli oneri fiscali e le spese accessorie. 

Ti spiego… Le tasse per l’acquisto di un locale commerciale, differiscono da quelle relative a un immobile ad uso abitativo. Inoltre, variano a seconda del tipo di venditore e delle tempistiche. Vediamo alcuni esempi:

  • Più di 4 anni: un venditore privato, un soggetto con P.IVA o un’impresa costruttrice (che ha edificato o ristrutturato l’edificio da più di 4 anni). In questo caso, l’imposta di registro prevista, si attesta al 9%. Mentre l’imposta ipotecaria e catastale ammontano a 50 euro, e la vendita è esente da IVA.
  • Meno di 4 anni: il venditore è un soggetto con P.IVA o un’impresa che però, ha costruito o ristrutturato l’edificio da meno di 4 anni, l’imposta di registro è di 200 euro. Mentre l’imposta ipotecaria e catastale sono ciascuna di 50 euro, la tassazione è soggetta all’applicazione dell’IVA.

Ma non è finita qui…

Oltre alle imposte, è necessario considerare una serie di spese aggiuntive. Tra cui varie spese notarili, come: consulenza, registrazione dell’atto, conservazione dell’atto, onorario del notaio e rogito.

È importante notare che, a differenza dell’acquisto della prima casa, per l’acquisto di immobili commerciali, non sono previste agevolazioni fiscali.

4.Immobili commerciali: la posizione

Il quarto elemento da considerare, insieme alla natura dell’immobile, è la sua posizione. Se stai valutando l’acquisto di negozi e botteghe, è essenziale concentrarsi su locali situati nel centro cittadino. È consigliabile anche analizzare preventivamente i dati demografici di ciascuna area, per comprendere le potenzialità dell’investimento.

Nel caso in cui il tuo interesse sia rivolto a un magazzino o a un locale di deposito da affittare a terzi, non è indispensabile che si trovi nel centro. Tuttavia, è fondamentale che sia facilmente accessibile per i mezzi di trasporto di carichi e merci.

Questi primi tre fattori, ovvero lo stato locativo, la tipologia di immobili commerciali e la posizione del locale, concorrono a determinare il valore di avviamento commerciale dell’immobile. Un solido valore di avviamento commerciale non solo influisce sul prezzo di acquisto. Ma costituisce anche la base ottimale per un investimento di successo.

Conclusione

In conclusione, la scelta tra l’acquisizione di un’attività già avviata e l’investimento in uno spazio commerciale vuoto da affittare, richiede una valutazione oculata. 

Le modalità d’azione consigliate variano a seconda di ciascuna opzione. Ma l’importanza di una approfondita analisi della situazione locativa e delle prospettive di investimento, rimane fondamentale in entrambi i casi. Prendere decisioni ponderate, considerare attentamente gli aspetti fiscali e valutare attentamente la tipologia di immobile e la sua posizione, contribuirà a delineare un percorso di investimento più solido e redditizio.

Per approfondire questo discorso, entra nella community di Investhero e confrontati con altri investitori e imprenditori.

Disclaimer: Le informazioni fornite in questo blog sono solo a scopo informativo e non costituiscono consigli finanziari.

Consigliamo sempre di consultare un consulente finanziario qualificato per decisioni di investimento basate sul proprio profilo di rischio e obiettivi finanziari. 

Il blog non si assume responsabilità per eventuali perdite o danni derivanti dall’utilizzo delle informazioni fornite. 

Si consiglia di condurre ricerche approfondite prima di prendere decisioni finanziarie.

 

Alessandro Del Saggio on EmailAlessandro Del Saggio on FacebookAlessandro Del Saggio on InstagramAlessandro Del Saggio on Youtube
Alessandro Del Saggio
Smart Investor
Investitore, Trader indipendente, formatore e ricercatore grafico dal 2014.
Da sempre appassionato di investimenti e business, credo fortemente nella crescita personale e nel dare sempre il meglio di sè.
In questi anni ho investito in oltre 23 settori differenti e 6 nazioni.

Add a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *