Stai con­sideran­do l’ac­quis­to di immo­bili com­mer­ciali per avviare la tua attiv­ità o per met­ter­lo in affit­to? 

Pri­ma di pren­dere ques­ta deci­sione cru­ciale, ci sono alcune cose che devi asso­lu­ta­mente sapere.

Infat­ti, è fon­da­men­tale che tu sia con­sapev­ole di 4 ele­men­ti chi­ave, rel­a­tivi all’ac­quis­to di immo­bili com­mer­ciali. 

Iniziamo con una sem­plice doman­da: è van­tag­gioso acquistare uno spazio com­mer­ciale? La rispos­ta è affer­ma­ti­va. Spe­cial­mente se si seleziona l’im­mo­bile adat­to, con la strate­gia adat­ta. 

In questo blog abbi­amo ampia­mente par­la­to di inves­ti­men­ti immo­bil­iari, essendo noi in prim­is ad inve­stire in questo profi­c­uo ed inter­es­sante mer­ca­to. Oggi vedi­amo dunque, 4 fat­tori da con­sid­er­are atten­ta­mente nel­la scelta del­l’im­mo­bile com­mer­ciale in cui inve­stire.

1.Strategie d’Investimento negli Immobili Commerciali

La situ­azione loca­ti­va del­l’im­mo­bile com­mer­ciale può definire due diverse opzioni di inves­ti­men­to, nel set­tore degli immo­bili com­mer­ciali. Puoi optare per l’ac­qui­sizione di un’at­tiv­ità già avvi­a­ta oppure di uno spazio vuo­to da affittare. Quali sono le modal­ità d’azione con­sigli­ate in entram­bi i casi? Vedi­amole insieme:

Locale commerciale vuoto

Se desideri acquistare un locale com­mer­ciale vuo­to, la chi­ave per il suc­ces­so risiede nel­l’iden­ti­fi­care il futuro locatario pri­ma del­l’ac­quis­to. In ques­ta situ­azione, è con­sigli­a­bile con­sid­er­are un’opzione di acquis­to con il pro­pri­etario. In questo modo potrai con­sen­tire a te stes­so, il tem­po nec­es­sario per indi­vid­uare il con­dut­tore ide­ale. 

Una vol­ta trova­to, puoi pro­cedere alla stip­u­la di un con­trat­to di affit­to a lun­go ter­mine per l’immo­bile com­mer­ciale. Anche in questo con­testo, è essen­ziale con­durre ricerche appro­fon­dite sul­la sto­ria e sulle carat­ter­is­tiche del futuro con­dut­tore.

Ma per­ché fare tut­to questo? A cosa serve? Iden­ti­f­i­can­do il futuro locatario potrai ottenere svariati ben­efi­ci, come ad esem­pio:

1. 1. Ottimiz­zazione del­l’In­ves­ti­men­to. Conoscen­do il futuro uti­liz­za­tore del locale, potrai adattare l’ac­quis­to a delle esi­gen­ze speci­fiche, per ottimiz­zare l’investimento.
   2. Piani­fi­cazione Finanziaria: puoi piani­fi­care in anticipo le entrate derivan­ti dal­l’af­fit­to, facil­i­tan­do la ges­tione finanziaria.
   3. Evitare Peri­o­di di Inat­tiv­ità: puoi ridurre il ris­chio di peri­o­di inat­tivi del­l’im­mo­bile.
   4. Val­u­tazione del­la Solid­ità del Locatario: con­durre ricerche appro­fon­dite sul­la sto­ria e sulle carat­ter­is­tiche del futuro con­dut­tore, aiu­ta a val­utare la solid­ità finanziaria e l’af­fid­abil­ità del locatario. Riducen­do il ris­chio di prob­lem­atiche future legate al paga­men­to degli affit­ti o al man­ten­i­men­to del locale.

Immobile commerciale avviato

Se invece deci­di di optare per l’ac­quis­to di un locale com­mer­ciale già in attiv­ità, assumen­do quin­di la ges­tione del­l’im­pre­sa esistente, è nec­es­sario val­utare non solo l’ed­i­fi­cio, ma anche il suo gestore. È, infat­ti, cru­ciale rac­cogliere tutte le infor­mazioni disponi­bili sul­la sto­ria com­mer­ciale del gestore. Al fine di ottenere una visura che con­fer­mi la sua affid­abil­ità come paga­tore.

2.La scelta del settore commerciale

In quale set­tore com­mer­ciale stai con­sideran­do di inve­stire? 

La tipolo­gia di immo­bile com­mer­ciale scel­to, influisce su: 

• tipo di inves­ti­men­to, 
• impeg­no richiesto, 
• uti­liz­zo, 
• mar­gi­ni di guadag­no,
• val­u­tazione del­la posizione.

Esam­i­nan­do la des­ti­nazione d’u­so del locale, puoi deter­minare il tipo di attiv­ità che potrebbe essere con­dot­ta al suo inter­no. Assi­cu­rati di con­durre una ver­i­fi­ca accu­ra­ta per evitare even­tu­ali prob­le­mi legati a licen­ze e avvi­a­men­to.

Ecco le diverse cat­e­gorie di immo­bili con­siderati com­mer­ciali, in base alla nor­ma­ti­va, che potreb­bero fornir­ti spun­ti inter­es­san­ti per gli inves­ti­men­ti:

• Lab­o­ra­tori per Arti e Mestieri: immo­bili in cui si svolge l’at­tiv­ità di pro­duzione di man­u­fat­ti, sen­za la ven­di­ta diret­ta al pub­bli­co. Come ad esem­pio, faleg­namerie e for­nai.
• Fab­bri­cati e Locali per Eser­cizi Sportivi: per ospitare attiv­ità sportive, cen­tri ricre­ativi reli­giosi o locali legati ad altre attiv­ità di carat­tere ludi­co.
• Negozi e Bot­teghe: des­ti­nati alla ven­di­ta di mer­ci, prodot­ti e man­u­fat­ti, sia per la pic­co­la che per la grande dis­tribuzione. Com­pren­dono anche spazi in cui ven­gono offer­ti servizi rel­a­tivi alla som­min­is­trazione di cibi e bevande.
• Sta­bil­i­men­ti Bal­n­eari e di Acque Cura­tive: immo­bili des­ti­nati a strut­ture bal­n­eari o attiv­ità legate al trat­ta­men­to delle acque.
• Mag­a­zz­i­ni e Locali per il Depos­i­to: strut­ture di dimen­sioni con­sid­erevoli, uti­liz­zate come depos­i­to. 
• Stalle, Scud­erie, Rimesse e Autorimesse: edi­fi­ci adibiti a scopi vari.
• Tet­toie Aperte e Chiuse: spazi cop­er­ti da tet­toie e delim­i­tati da seg­nalet­i­ca a ter­ra. Uti­liz­za­ti per scopi pri­vati come parcheg­gio auto o lava­toio.

3.Immobili commerciali: tasse e spese

Ora affron­ti­amo l’aspet­to più del­i­ca­to: le tasse e le spese, legate all’ac­quis­to di immo­bili com­mer­ciali. Come in qual­si­asi transazione di com­praven­di­ta, è essen­ziale pren­dere in con­sid­er­azione gli oneri fis­cali e le spese acces­sorie. 

Ti spiego… Le tasse per l’ac­quis­to di un locale com­mer­ciale, dif­feriscono da quelle rel­a­tive a un immo­bile ad uso abi­ta­ti­vo. Inoltre, var­i­ano a sec­on­da del tipo di ven­di­tore e delle tem­p­is­tiche. Vedi­amo alcu­ni esem­pi:

• Più di 4 anni: un ven­di­tore pri­va­to, un sogget­to con P.IVA o un’im­pre­sa costrut­trice (che ha edi­fi­ca­to o ristrut­tura­to l’ed­i­fi­cio da più di 4 anni). In questo caso, l’im­pos­ta di reg­istro pre­vista, si attes­ta al 9%. Men­tre l’im­pos­ta ipote­caria e cat­a­stale ammon­tano a 50 euro, e la ven­di­ta è esente da IVA.
• Meno di 4 anni: il ven­di­tore è un sogget­to con P.IVA o un’im­pre­sa che però, ha costru­ito o ristrut­tura­to l’ed­i­fi­cio da meno di 4 anni, l’im­pos­ta di reg­istro è di 200 euro. Men­tre l’im­pos­ta ipote­caria e cat­a­stale sono cias­cu­na di 50 euro, la tas­sazione è sogget­ta all’ap­pli­cazione dell’IVA.

Ma non è fini­ta qui…

Oltre alle imposte, è nec­es­sario con­sid­er­are una serie di spese aggiun­tive. Tra cui varie spese notar­ili, come: con­sulen­za, reg­is­trazione del­l’at­to, con­ser­vazione del­l’at­to, ono­rario del notaio e rog­i­to.

È impor­tante notare che, a dif­feren­za del­l’ac­quis­to del­la pri­ma casa, per l’ac­quis­to di immo­bili com­mer­ciali, non sono pre­viste agevolazioni fis­cali.

4.Immobili commerciali: la posizione

Il quar­to ele­men­to da con­sid­er­are, insieme alla natu­ra del­l’im­mo­bile, è la sua posizione. Se stai val­u­tan­do l’ac­quis­to di negozi e bot­teghe, è essen­ziale con­cen­trar­si su locali sit­uati nel cen­tro cit­tadi­no. È con­sigli­a­bile anche anal­iz­zare pre­ven­ti­va­mente i dati demografi­ci di cias­cu­na area, per com­pren­dere le poten­zial­ità del­l’in­ves­ti­men­to.

Nel caso in cui il tuo inter­esse sia riv­olto a un mag­a­zz­i­no o a un locale di depos­i­to da affittare a terzi, non è indis­pens­abile che si tro­vi nel cen­tro. Tut­tavia, è fon­da­men­tale che sia facil­mente acces­si­bile per i mezzi di trasporto di carichi e mer­ci.

Questi pri­mi tre fat­tori, ovvero lo sta­to loca­ti­vo, la tipolo­gia di immo­bili com­mer­ciali e la posizione del locale, con­cor­rono a deter­minare il val­ore di avvi­a­men­to com­mer­ciale del­l’im­mo­bile. Un soli­do val­ore di avvi­a­men­to com­mer­ciale non solo influisce sul prez­zo di acquis­to. Ma cos­ti­tu­isce anche la base otti­male per un inves­ti­men­to di suc­ces­so.

Con­clu­sione

In con­clu­sione, la scelta tra l’ac­qui­sizione di un’at­tiv­ità già avvi­a­ta e l’in­ves­ti­men­to in uno spazio com­mer­ciale vuo­to da affittare, richiede una val­u­tazione ocu­la­ta. 

Le modal­ità d’azione con­sigli­ate var­i­ano a sec­on­da di cias­cu­na opzione. Ma l’im­por­tan­za di una appro­fon­di­ta anal­isi del­la situ­azione loca­ti­va e delle prospet­tive di inves­ti­men­to, rimane fon­da­men­tale in entram­bi i casi. Pren­dere deci­sioni pon­der­ate, con­sid­er­are atten­ta­mente gli aspet­ti fis­cali e val­utare atten­ta­mente la tipolo­gia di immo­bile e la sua posizione, con­tribuirà a delin­eare un per­cor­so di inves­ti­men­to più soli­do e red­di­tizio.

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