Il mercato degli investimenti immobiliari è sicuramente uno dei più attraenti e potenzialmente remunerativi per chi vuole investire. Tuttavia, investire in immobili non è una passeggiata. Ci sono diversi rischi da tenere in considerazione. Una delle sfide più importanti per gli investitori è quella di trovare le opportunità di investimento migliori tra quelle disponibili.
Ritengo che esistano diversi metodi per poter speculare sugli immobili. Tuttavia, tutti richiedono un certo grado di investimento finanziario iniziale. Pertanto puoi decidere di effettuare questo genere di investimenti in solitaria, oppure puoi affidarti ad una società terza e dividere gli utili.
Può essere interessante anche considerare: il crowdfunding immobiliare. Questo strumento può infatti essere una soluzione interessante per coloro che desiderano investire nel settore immobiliare, ma non dispongono di grandi somme di denaro. Infatti, partecipando a progetti di crowdfunding immobiliare, è possibile unirsi ad altri investitori per finanziare l’acquisizione di proprietà immobiliari e condividere i profitti. Inoltre, grazie al crowdfunding, è possibile avere accesso a opportunità di investimento che potrebbero non essere disponibili altrimenti.
Certo è che conoscere gli strumenti per gli investimenti immobiliari, è fondamentale se si desidera investire e/o speculare in questo mercato. In questo modo, si possono limitare i rischi e massimizzare i profitti.
Ma quali sono gli strumenti di investimento a disposizione degli investitori immobiliari?
Ci sono diverse opzioni tra cui scegliere, a seconda delle proprie preferenze e delle proprie conoscenze.
Come abbiamo anticipato poco fa, chi vuole investire in immobili può decidere di farlo da solo oppure tramite società terze. In alcuni casi (poca esperienza e/o poco budget da investire) quest’ultima, può essere una scelta più sicura e conveniente. In ogni caso, sia che si scelga di investire da soli o con il supporto di società terze, è fondamentale acquisire le conoscenze necessarie, per capire su cosa si sta investendo. Solo in questo modo si potrà prendere una decisione informata e consapevole.
In questo articolo, entreremo più nel dettaglio e vedremo alcuni degli strumenti più utili per speculare negli investimenti immobiliari.
Investimenti immobiliari: Aste
Un importante caso di speculazione, negli investimenti immobiliari, è quello delle aste. Infatti quando un proprietario non riesce a pagare un debito, l’immobile può finire sotto pignoramento e quindi all’asta. Questo accade spesso per il mancato pagamento del mutuo. Tuttavia, prima che l’immobile venga venduto ad un prezzo inferiore rispetto al suo reale valore, possono passare alcuni anni. Può capitare che la prima asta non vada a buon fine. In questo caso l’immobile verrà riproposto con un prezzo di partenza scontato del 25% in una seconda asta. Se non hai mai partecipato ad un’asta immobiliare, puoi valutare di affidarti ad una società specializzata. Poiché può assisterti nell’analisi di mercato e nella verifica di eventuali problematiche e vizi. Anche se ciò può comportare un costo, il supporto di professionisti può evitare spese ingenti in futuro. Puoi trovare informazioni sulle aste attive e gli immobili disponibili su vari siti immobiliari. Inoltre le informazioni sono presenti sul sito del tribunale di competenza.
Investimenti immobiliari: Saldo e stralcio
Il Saldo e Stralcio negli investimenti immobiliari, rappresenta una strategia avanzata. Questo strumento è, infatti, un’evoluzione delle aste immobiliari. Ma cosa succede esattamente? Poniamo l’esempio che tu stia valutando un investimento immobiliare:
- Analizzi le perizie degli immobili che verranno messi all’asta ed individui l’immobile di tuo interesse.
- Decidi di contattare i proprietari (debitori) per proporre loro di contrattare con il creditore.
Cosa viene contrattato? Un prezzo per il saldo del debito anticipato. Il saldo e stralcio è infatti considerato una win win win, durante il quale tutti vincono. Mi spiego meglio.
Terminata la contrattazione tra te, il debitore ed il creditore, ecco cosa ne consegue:
- il creditore riceve i soldi prima che l’immobile vada all’asta. Egli , infatti, si assicura una cifra certa. Tale somma, potrebbe anche essere superiore, alla cifra che avrebbe riscosso tramite l’asta.
- il debitore viene rimosso dagli elenchi di cattivi pagatori, tornando libero dai debiti,
- Tu ovvero l’investitore: ottieni un immobile grazie all’accordo con il debitore. Ne consegue che, eviti la gara avendo già ottenuto l’immobile ad un prezzo vantaggioso.
Questa strategia nel mercato degli investimenti immobiliari, ci permette di agire prima di arrivare all’asta. Essa risulta particolarmente interessante per gli immobili di pregio. Inoltre anticipando l’asta evitiamo l’incertezza dei tempi e dei prezzi che caratterizzano le vendite all’asta. Negli investimenti immobiliari, il Saldo e Stralcio, richiede un investimento iniziale da parte di noi investitori. Tuttavia rappresenta uno strumento efficace e poco inflazionato nell’ambito delle aste immobiliari.
Naturalmente, per procedere a generare profitto con questo strumento, è necessario che l’accordo (con debitore e creditore) venga raggiunto. Altrimenti salta tutto, il saldo e stralcio non può essere effettuato, e bisogna necessariamente attendere il momento dell’asta.
NPL
Sempre nel mercato degli investimenti immobiliari, passiamo ora a parlare di NPL: i non performing loans (Npl). Questi rappresentano dei crediti che una banca o un altro ente creditore possiede, quando il mutuo o un altro debito non viene pagato, e che diventano procedure esecutive. In questo caso, il prezzo finale derivato dalla vendita forzata dell’immobile, una volta pagate le spese di procedura, viene diviso tra creditori di primo e secondo grado. Oltre che con altri eventuali altri creditori. In assenza di altri creditori, l’ex proprietario può rientrare nella suddivisione del capitale.
Ma allora dov’è la speculazione? Sii paziente, ci arriviamo. Può succedere, infatti, che un creditore sia interessato a ricevere il denaro liquido prima dell’asta. Perciò vende il proprio credito ad un prezzo concordato in sede privata. Una volta terminata l’asta, l’importo di vendita viene suddiviso in base alle percentuali di privilegio. Ciò consente al nuovo proprietario del credito dell’immobile, di fare una speculazione finanziaria immobiliare.
Facciamo un esempio, decidi di speculare con gli NPL pertanto:
Compri un credito, ad esempio di primo grado. Nel caso in cui, questo sia un credito capiente, potresti automaticamente diventare il proprietario dell’immobile senza asta. Questo avviene se sei già in possesso di un credito che copre l’intero valore dell’immobile. Adesso, ristrutturando e rivendendo l’immobile a un prezzo superiore, puoi generare un profitto. In questo caso, l’investimento, ti ha permesso di acquisire l’immobile a un prezzo conveniente rispetto al valore di mercato. Perciò di ottenere un ROI particolarmente interessante.
Un altro esempio di speculazione con NPL potrebbe essere il seguente:
Ti informi che il creditore dell’immobile è disposto a vendere il proprio credito ad un prezzo concordato in sede privata. Poiché desidera ottenere il denaro liquido prima dell’asta. Decidi, dunque, di acquistare il credito dal creditore, lasciando però andare l’immobile in asta, in quanto ti aspetti che ci sarà gara e che l’immobile venga venduto ad un prezzo considerevolmente più alto. Durante l’asta, il valore dell’immobile sale fino ad un prezzo maggiore rispetto a quanto hai speso per acquistare quel credito. Essendo tu un creditore della procedura, riceverai il saldo della vendita direttamente dal tribunale. In questo caso hai speculato senza neanche dover ristrutturare e rivendere l’immobile.
Gli Npl rappresentano, dunque, uno strumento raffinato e ancora poco conosciuto da molte persone e società. Offrendo opportunità molto profittevoli e interessanti, con un potenziale di ROI che può superare anche il 100% per operazione.
Conclusione
In sintesi, hai scelto di entrare nel settore degli investimenti immobiliari. Per comprendere meglio questo mercato, immagina di fronte a te una struttura a forma di piramide:
- Alla base si trovano le aste immobiliari, che stanno diventando sempre più popolari grazie ai corsi di formazione disponibili.
- Il livello successivo è il saldo e stralcio, saturo ma meno affollato delle aste.
- Il vertice della piramide è riservato alle società specializzate in NPL: un’élite di investitori.
Per evitare di perdere denaro negli investimenti immobiliari, è importante formarsi adeguatamente e investire solo in settori conosciuti. Inoltre partecipare a corsi di formazione, offre l’opportunità di conoscere persone con cui confrontarsi e potenziali partner d’affari. Dedica tempo alla formazione e risparmierai tempo e denaro in futuro quando deciderai di investire.
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