I REIT (Real Estate Invest­ment Trusts) sono fon­di d’in­ves­ti­men­to che oper­a­no nel set­tore immo­bil­iare e sono negoziati in bor­sa. Sco­pri il loro fun­zion­a­men­to, i ben­efi­ci e gli svan­tag­gi per diver­si­fi­care il tuo portafoglio di inves­ti­men­ti.

Cosa rappresentano i REIT?

Il ter­mine REIT sta per Real Estate Invest­ment Trust, ovvero fon­di di inves­ti­men­to nel set­tore immo­bil­iare. I REIT sono aziende che oper­a­no nel cam­po immo­bil­iare e sono quo­tate in bor­sa. In Italia, queste soci­età sono conosciute come SIIQ, acron­i­mo di Soci­età di Inves­ti­men­to Immo­bil­iare Quo­tate. Si trat­ta di imp­rese che si con­cen­tra­no prin­ci­pal­mente sul­l’ac­quis­to e sul­la ges­tione di immo­bili des­ti­nati alla locazione. Poiché sono quo­tate, chi­unque può inve­stire in un REIT, acqui­s­tan­do azioni come se si trat­tasse di qual­si­asi altra soci­età.

Investimenti REIT: caratteristiche principali

I req­ui­si­ti per la creazione di un REIT var­i­ano a sec­on­da del paese. In Italia, le con­dizioni per diventare una SIIQ (Soci­età di Inves­ti­men­to Immo­bil­iare Quo­tate) dif­feriscono da quelle pre­viste negli Sta­ti Uni­ti. Tut­tavia, il mod­el­lo dei REIT nor­damer­i­cani, adot­ta­to anche da molte altre nazioni, prevede alcune carat­ter­is­tiche fon­da­men­tali:

• Inve­stire almeno il 75% del pat­ri­mo­nio in immo­bili, liq­uid­ità o titoli di sta­to (in genere si trat­ta di inves­ti­men­ti a bas­so ris­chio).
• Ottenere almeno il 75% del red­di­to lor­do da affit­ti immo­bil­iari, presti­ti o plus­valen­ze derivan­ti dal­la ven­di­ta di pro­pri­età.
• Dis­tribuire almeno il 90% del red­di­to sot­to for­ma di div­i­den­di agli azion­isti.

Un REIT deve con­tare almeno 100 azion­isti al momen­to del­la sua cos­ti­tuzione, con i pri­mi 5 che non pos­sono detenere più del 50% delle azioni. Ogni paese adat­ta questi cri­teri in base ai pro­pri obi­et­tivi speci­fi­ci. Ad esem­pio, in Giap­pone solo il 50% del red­di­to deve provenire da immo­bili, men­tre in Aus­tralia i REIT sono obbli­gati a dis­tribuire il 100% del red­di­to.
Questi req­ui­si­ti ren­dono i REIT stru­men­ti di inves­ti­men­to a lun­go ter­mine con una volatil­ità con­tenu­ta, sal­vo even­ti stra­or­di­nari come la crisi del mer­ca­to immo­bil­iare del 2008 o la pan­demia di COVID-19. 

REIT in Italia: leggi e tipologie

In Italia, le SIIQ (Soci­età di Inves­ti­men­to Immo­bil­iare Quo­tate) sono state ogget­to di numerose mod­i­fiche leg­isla­tive: la legge che le ha introdotte risale al 2006 (Legge 296 del 27 dicem­bre), sta­bilen­do le prime con­dizioni a cui dove­vano aderire, e suc­ces­si­va­mente nel 2016, con il Decre­to Min­is­te­ri­ale del 30 novem­bre, sono state aggiunte nuove nor­ma­tive e req­ui­si­ti. Inoltre, le SIIQ sono rego­late dal Testo Uni­co del­la Finan­za (TUF) per quan­to riguar­da l’offerta pub­bli­ca di prodot­ti finanziari.

Sec­on­do i dati di Nare­it, la cap­i­tal­iz­zazione di mer­ca­to dei REIT a liv­el­lo glob­ale ha rag­giun­to i 1,517 tril­ioni di dol­lari. I REIT pos­sono essere clas­si­fi­cati in vari modi, ma la sud­di­vi­sione più comune si basa sul tipo di asset in cui inve­stono. In questo con­testo, è pos­si­bile dis­tinguere tre prin­ci­pali tipolo­gie di REIT.

Ipotecari

I REIT ipote­cari, come sug­gerisce il nome, si spe­cial­iz­zano nel finanzi­a­men­to. Questi veicoli non possiedono diret­ta­mente beni immo­bili, ma si con­cen­tra­no sull’erogazione di presti­ti per l’ac­quis­to di pro­pri­età, uti­liz­zan­do stru­men­ti come le obbligazioni ipote­carie. Il red­di­to che gen­er­a­no deri­va dagli inter­es­si sui mutui ipote­cari con­ces­si.

Immobiliari

Anche conosciu­ti come REIT azionari, rap­p­re­sen­tano il mod­el­lo più tradizionale e dif­fu­so. Questi fon­di si occu­pano prin­ci­pal­mente dell’acquisto e del­la ges­tione di immo­bili che pro­ducono red­di­to da locazione. Sebbene pos­sano anche vendere alcune pro­pri­età per real­iz­zare guadag­ni, la loro attiv­ità prin­ci­pale res­ta la ges­tione immo­bil­iare. Gli immo­bili pos­sono includ­ere abitazioni, cen­tri com­mer­ciali, hotel, res­i­den­ze, ter­reni indus­tri­ali, e altro. Un’altra modal­ità di clas­si­fi­cazione dei REIT è in base al tipo di seg­men­to immo­bil­iare in cui sono attivi, e questo tipo di REIT è il più comune in Europa.

Misti

I REIT misti com­bi­nano le due strate­gie prece­den­ti, con una focal­iz­zazione che può vari­are, dan­do mag­giore impor­tan­za all’una o all’altra for­mu­la.

Quali sono i vantaggi dei REIT?

Per­ché scegliere di inve­stire in immo­bili tramite un REIT invece di far­lo diret­ta­mente? Ecco alcu­ni dei prin­ci­pali van­tag­gi di ques­ta opzione:

• Cap­i­tale iniziale ridot­to. Acquistare una pro­pri­età in affit­to può richiedere un inves­ti­men­to sig­ni­fica­ti­vo. Invece, con i REIT, bas­ta acquistare azioni al prez­zo di bor­sa, il che impli­ca una neces­sità di cap­i­tale molto infe­ri­ore e un’opzione più con­ve­niente.
• Diver­si­fi­cazione. Quante pro­pri­età dovresti acquistare per ottenere una buona diver­si­fi­cazione in un portafoglio immo­bil­iare? Con un REIT, ottieni una mag­giore diver­si­fi­cazione sia per tipolo­gia di immo­bile (non inve­stono solo in appar­ta­men­ti) che per area geografi­ca (investen­do in diverse cit­tà e pae­si).
• Liq­uid­ità. Inve­stire in un REIT è un’operazione alta­mente liq­ui­da: puoi acquistare e vendere le tue azioni in qual­si­asi momen­to. In con­fron­to, vendere un appar­ta­men­to in Italia richiede medi­a­mente sei mesi.
• Minore impeg­no ges­tionale. Inve­stire in un REIT non richiede un grande impeg­no da parte tua, se non quel­lo di mon­i­torare il val­ore delle azioni in bor­sa. Non è nec­es­sario gestire la pro­pri­età o risol­vere le prob­lem­atiche quo­tid­i­ane.
• Ges­tione pro­fes­sion­ale. I REIT sono gesti­ti da esper­ti nel set­tore immo­bil­iare, che san­no selezionare i migliori inves­ti­men­ti e gestir­li in modo effi­cace, evi­tan­do le inef­fi­cien­ze comu­ni nel­la ges­tione di pro­pri­età da parte di pri­vati.
• Red­di­to pas­si­vo. I REIT sono obbli­gati per legge a dis­tribuire una parte sig­ni­fica­ti­va del red­di­to agli azion­isti sot­to for­ma di div­i­den­di, generan­do così un flus­so di red­di­to pas­si­vo rego­lare.
• Van­tag­gi fis­cali. In alcu­ni pae­si, i REIT godono di van­tag­gi fis­cali sia come entità che per gli investi­tori. In Italia, per esem­pio, ben­e­fi­ciano di un regime fis­cale agevola­to, in quan­to non sono sogget­ti all’IRES, a con­dizione che dis­tribuis­cano almeno l’80% del red­di­to come div­i­den­di agli azion­isti.

Quali sono gli svantaggi dei REIT?

Oltre ai van­tag­gi, i REIT pre­sen­tano anche alcu­ni svan­tag­gi. Ecco i prin­ci­pali:

• Red­di­tiv­ità poten­ziale infe­ri­ore. Il rendi­men­to degli inves­ti­men­ti in REIT potrebbe essere infe­ri­ore rispet­to a un inves­ti­men­to diret­to ben gesti­to. Tut­tavia, uno stu­dio del­l’EPRA (Euro­pean Pub­lic Real Estate Asso­ci­a­tion) ha mostra­to che, in media, i REIT super­a­no del 4% ann­uo il rendi­men­to degli inves­ti­men­ti diret­ti nel set­tore immo­bil­iare.
• Red­di­ti meno rego­lari. Sebbene i REIT dis­tribuis­cano sem­pre div­i­den­di, non sono obbli­gati a far­lo con caden­za men­sile, quin­di i paga­men­ti potreb­bero non essere rego­lari come nel caso di inves­ti­men­ti diret­ti in immo­bili.
• Ris­chio di mer­ca­to. Essendo con­siderati stru­men­ti finanziari, i REIT sono più sen­si­bili alle flut­tuazioni del mer­ca­to rispet­to a un immo­bile pri­va­to. In altre parole, se i mer­cati subis­cono un calo, anche i REIT potreb­bero risen­tirne, men­tre gli inves­ti­men­ti diret­ti in pro­pri­età non sono auto­mati­ca­mente sogget­ti a questo tipo di volatil­ità.

Qual è il rendimento dei REIT?

Con­clu­di­amo par­lan­do del rendi­men­to di questo inves­ti­men­to. Sec­on­do uno stu­dio del­l’EPRA (Euro­pean Pub­lic Real Estate Asso­ci­a­tion),  ques­ta tipolo­gia di inves­ti­men­to ha un rendi­men­to supe­ri­ore del 4% rispet­to agli inves­ti­men­ti diret­ti nel set­tore immo­bil­iare, in media ogni anno.  In par­ti­co­lare, sec­on­do quan­to ripor­ta­to da Cohen & Steers, su un peri­o­do di 15 anni, gli investi­tori con una ges­tione atti­va han­no ottenu­to un rendi­men­to annu­al­iz­za­to del 10,6%. Pren­den­do come rifer­i­men­to l’indice FTSE NAREIT Equi­ty REITs, si osser­va che, dal 1972 al 2021, il rendi­men­to medio annu­al­iz­za­to è sta­to dell’11,9%. Nei peri­o­di di 10 e 5 anni, i rendi­men­ti sono sta­ti rispet­ti­va­mente del 12,9% e del 13,5%.  Rispet­to all’S&P 500, i REIT NAREIT Equi­ty ten­dono a sovrap­er­for­mare in tut­ti gli inter­val­li tem­po­rali con­siderati.

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