contratto firmato per la sublocazione

La Guida Operativa Completa al Contratto di Sublocazione Commerciale

Il contratto di sublocazione commerciale è disciplinato dall’articolo 36 della Legge n. 392 del 1978

La sublocazione commerciale può avvenire solo previo consenso del locatore, a meno che l’azienda venga ceduta o locata. 

In tale circostanza, la sublocazione può avvenire senza il consenso del locatore. 

Per comprendere appieno il fenomeno della sublocazione dal punto di vista giuridico, è fondamentale considerarla come un contratto, precedentemente stipulato.

Cos’è la sublocazione immobiliare?

La sublocazione immobiliare, nota anche come subaffitto, si verifica quando un locatario decide di affittare l’unità abitativa a un’altra persona. Questa pratica è legale, a condizione che siano soddisfatte alcune condizioni specifiche.

Per maggiori informazioni sulla sublocazione immobiliare, tipologie e diritti, ti lascio linkato l’articolo di riferimento.

La Sublocazione Commerciale e le sue specificità

Il contratto di sublocazione commerciale è utilizzato per concedere in sublocazione, un intero immobile o una sua parte. Al fine di svolgere diverse tipologie di attività, tra cui:

Attività Commerciale e Artigianale: per attività imprenditoriali e artigianali. Attività Professionali: per lo svolgimento di professioni.

Tuttavia prima di entrare nel merito dell’argomento, è importante conoscere alcuni aspetti fondamentali:

  • Se l’immobile deve essere utilizzato come residenza, è necessario un contratto di sublocazione ad uso abitativo. Di questo ne parliamo in maniera approfondita, in un articolo dedicato che ti invito a leggere. 
  • Abbiamo visto che il consenso del locatore è necessario affinché si verifichino le condizioni per il subaffitto. Ma possiamo dire che il consenso del locatore è sempre obbligatorio? La risposta è no. 

Infatti non è obbligatorio, quando la sublocazione di un immobile commerciale, è coinvolta in una cessione o locazione di un’azienda. Tuttavia è richiesta una comunicazione ufficiale al locatore.

  1. Se oltre alla locazione dell’immobile vengono forniti servizi aggiuntivi come internet, servizio di reception, pulizia, ecc.. Si configura un contratto di utilizzo di spazi e servizi. 
  2. È importante distinguere tra la sublocazione commerciale e il subaffitto. Quest’ultimo riguarda la locazione di un bene produttivo, ad esempio, un’azienda.

Cos’è il Contratto di Sublocazione Commerciale e quando è possibile

Il contratto di sublocazione commerciale è un accordo in cui una parte, denominata sublocatore, affitta un immobile già in sua locazione a un’altra parte, il subconduttore. Tale contratto è definito “commerciale”, poiché ha come fine, l’esercizio di un’attività commerciale, in cambio del pagamento di un canone. 

Un aspetto importante da conoscere è che il contratto originario di locazione rimane in vigore. Anche dopo la stipula del contratto di sublocazione commerciale.

Come abbiamo visto poco fa, la legge stabilisce che: 

Quando la sublocazione di un immobile commerciale, è coinvolta in una cessione o locazione di un’azienda, non serve il consenso del locatore. Tuttavia è richiesta una comunicazione ufficiale mediante raccomandata con ricevuta di ritorno.

Il locatore può opporsi, per motivi gravi, entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione.

Al contrario, se il conduttore desidera subaffittare il locale o cedere il contratto di locazione, senza cedere o locare l’azienda, sarà necessario ottenere il consenso del locatore. 

Questo consenso può essere ottenuto già nel contratto originario, attraverso un’apposita clausola che autorizza il subaffitto. 

Clausole Essenziali del Contratto 

Prima di parlare delle condizioni, della durata, del canone ecc.. vediamo come si compone un contratto di sublocazione commerciale completo. Esso deve includere le seguenti clausole fondamentali:

1. Oggetto:

  • Descrizione dettagliata dell’immobile, comprensiva degli identificativi catastali.

2. Destinazione dell’Immobile:

  • Specifica dettagliata dell’uso previsto per l’immobile oggetto della sublocazione.

3. Porzione dell’Immobile Sublocato:

  • Indicazione se viene sublocato l’intero immobile o solo una parte di esso.

4. Canone:

  • Definizione del compenso da versare per il godimento dell’immobile.

5. Durata:

  • Scelta tra un contratto ordinario, con una durata minima di 6 anni (9 anni nel caso di attività alberghiera). O un contratto transitorio con un periodo non superiore a 18 mesi. La sublocazione non può superare la durata del contratto originario.

6. Arredi:

  • Se l’immobile è arredato, bisogna includere un elenco dettagliato di tutti i mobili e gli arredi inclusi nella locazione.

7. Recesso:

  • Definizione delle condizioni in cui il sublocatore concede o nega al subconduttore il diritto di rescindere il contratto prima della sua scadenza naturale.

8. Cauzione:

  • Possibilità per il sublocatore di richiedere al subconduttore una cauzione. Come garanzia delle obbligazioni previste nel contratto.

9. Polizza Assicurativa:

  • Opzione per il sublocatore di richiedere al subconduttore, di stipulare una polizza assicurativa che copra il rischio di danni all’immobile.

Assicurarsi che tutte queste clausole siano chiaramente specificate nel contratto è fondamentale. Al fine di garantire una corretta gestione dell’accordo e per evitare potenziali dispute in futuro.

Canone e Durata del Contratto di Sublocazione

Per quanto concerne il canone di sublocazione le parti hanno la piena facoltà di determinarlo senza vincoli imposti dalla legge. 

  • Sia che si tratti di una sublocazione completa dell’intero immobile
  • Sia che coinvolga una porzione limitata (una o più stanze). 

Dunque, la determinazione del canone resta a discrezione delle parti contraenti.

la determinazione del canone è a discrezione delle parti contraenti.

Secondo quanto stabilito dalla Legge, la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili, non urbani, non può essere inferiore a 6 anni. Ciò, quando gli immobili sono destinati a una delle seguenti attività:

  • Industriali
  • Commerciali e artigianali di interesse turistico: agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi.

Le disposizioni sopra menzionate, si applicano anche ai contratti riguardanti immobili utilizzati per l’esercizio di qualsiasi attività professionale autonoma.

Tuttavia, se l’immobile è destinato a:

  • Attività alberghiere 
  • All’esercizio di imprese equiparate a quelle previste dall’articolo 1786 del codice civile
  • All’organizzazione di spettacoli teatrali, 

la durata della locazione non può essere inferiore a 9 anni.

Registrazione del Contratto: Procedure e Imposizioni Fiscali

1.Imposizioni Fiscali

Per quanto riguarda la registrazione del contratto, è essenziale seguire alcune procedure e considerare le relative imposizioni fiscali. 

L’imposta di registro, pari al 2% del canone annuo, è applicata su tutti i contratti di sublocazione. Tuttavia, se la locazione coinvolge soggetti passivi IVA, l’imposta di registro è ridotta all’1% del canone annuo.

2.Procedure di Registrazione

La registrazione dei contratti è obbligatoria, se la durata complessiva del contratto supera i 30 giorni nell’anno. Questa registrazione deve avvenire entro 30 giorni, dalla data di stipula del contratto e può essere effettuata in due modi:

  • Recandosi presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate:  è necessario presentare la seguente documentazione:
  • Una copia del modello F24 ELIDE, che attesta il pagamento dell’imposta di registro.
  • Almeno due copie originali del contratto o un originale e una copia. 
  • Su questi documenti deve essere presente l’imposta di bollo (16,00 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe).
  • Una copia del modello RLI debitamente compilato.
  • Utilizzando la modalità telematica.

Conclusione

In conclusione, un contratto di sublocazione commerciale richiede una pianificazione attenta e la definizione chiara di clausole essenziali. 

Queste clausole, come: 

  • l’oggetto, 
  • la destinazione dell’immobile, 
  • il canone, 
  • la durata, 
  • gli arredi, 
  • il recesso, 
  • la cauzione,
  • la polizza assicurativa, 

svolgono un ruolo cruciale nel garantire una gestione efficace dell’accordo tra le parti coinvolte. Una negoziazione completa e trasparente di queste condizioni è fondamentale per evitare controversie. Al fine di garantire che il contratto sia conforme alle leggi vigenti.

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Alessandro Del Saggio
Smart Investor
Investitore, Trader indipendente, formatore e ricercatore grafico dal 2014.
Da sempre appassionato di investimenti e business, credo fortemente nella crescita personale e nel dare sempre il meglio di sè.
In questi anni ho investito in oltre 23 settori differenti e 6 nazioni.

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