Il con­trat­to di sublo­cazione com­mer­ciale è dis­ci­plina­to dal­l’ar­ti­co­lo 36 del­la Legge n. 392 del 1978. 

La sublo­cazione com­mer­ciale può avvenire solo pre­vio con­sen­so del loca­tore, a meno che l’azien­da ven­ga cedu­ta o loca­ta. 

In tale cir­costan­za, la sublo­cazione può avvenire sen­za il con­sen­so del loca­tore. 

Per com­pren­dere appieno il fenom­e­no del­la sublo­cazione dal pun­to di vista giuridi­co, è fon­da­men­tale con­sid­er­ar­la come un con­trat­to, prece­den­te­mente stip­u­la­to.

Cos’è la sublocazione immobiliare?

La sublo­cazione immo­bil­iare, nota anche come sub­af­fit­to, si ver­i­fi­ca quan­do un locatario decide di affittare l’u­nità abi­ta­ti­va a un’al­tra per­sona. Ques­ta prat­i­ca è legale, a con­dizione che siano sod­dis­fat­te alcune con­dizioni speci­fiche.

Per mag­giori infor­mazioni sul­la sublo­cazione immo­bil­iare, tipolo­gie e dirit­ti, ti las­cio linka­to l’articolo di rifer­i­men­to.

La Sublocazione Commerciale e le sue specificità

Il con­trat­to di sublo­cazione com­mer­ciale è uti­liz­za­to per con­cedere in sublo­cazione, un intero immo­bile o una sua parte. Al fine di svol­gere diverse tipolo­gie di attiv­ità, tra cui:

Tut­tavia pri­ma di entrare nel mer­i­to del­l’ar­go­men­to, è impor­tante conoscere alcu­ni aspet­ti fon­da­men­tali:

• Se l’im­mo­bile deve essere uti­liz­za­to come res­i­den­za, è nec­es­sario un con­trat­to di sublo­cazione ad uso abi­ta­ti­vo. Di questo ne par­liamo in maniera appro­fon­di­ta, in un arti­co­lo ded­i­ca­to che ti invi­to a leg­gere. 
• Abbi­amo vis­to che il con­sen­so del loca­tore è nec­es­sario affinché si ver­i­fichi­no le con­dizioni per il sub­af­fit­to. Ma pos­si­amo dire che il con­sen­so del loca­tore è sem­pre obbli­ga­to­rio? La rispos­ta è no. 

Infat­ti non è obbli­ga­to­rio, quan­do la sublo­cazione di un immo­bile com­mer­ciale, è coin­vol­ta in una ces­sione o locazione di un’azien­da. Tut­tavia è richi­es­ta una comu­ni­cazione uffi­ciale al loca­tore.

1. Se oltre alla locazione del­l’im­mo­bile ven­gono for­ni­ti servizi aggiun­tivi come inter­net, servizio di recep­tion, pulizia, ecc.. Si con­figu­ra un con­trat­to di uti­liz­zo di spazi e servizi. 
2. È impor­tante dis­tinguere tra la sublo­cazione com­mer­ciale e il sub­af­fit­to. Quest’ul­ti­mo riguar­da la locazione di un bene pro­dut­ti­vo, ad esem­pio, un’azien­da.

Cos’è il Contratto di Sublocazione Commerciale e quando è possibile

Il con­trat­to di sublo­cazione com­mer­ciale è un accor­do in cui una parte, denom­i­na­ta sublo­ca­tore, affit­ta un immo­bile già in sua locazione a un’al­tra parte, il sub­con­dut­tore. Tale con­trat­to è defini­to “com­mer­ciale”, poiché ha come fine, l’e­ser­cizio di un’at­tiv­ità com­mer­ciale, in cam­bio del paga­men­to di un canone. 

Un aspet­to impor­tante da conoscere è che il con­trat­to orig­i­nario di locazione rimane in vig­ore. Anche dopo la stip­u­la del con­trat­to di sublo­cazione com­mer­ciale.

Come abbi­amo vis­to poco fa, la legge sta­bilisce che: 

Quan­do la sublo­cazione di un immo­bile com­mer­ciale, è coin­vol­ta in una ces­sione o locazione di un’azien­da, non serve il con­sen­so del loca­tore. Tut­tavia è richi­es­ta una comu­ni­cazione uffi­ciale medi­ante rac­co­man­da­ta con rice­vu­ta di ritorno.

Il loca­tore può oppor­si, per motivi gravi, entro 30 giorni dal rice­vi­men­to del­la comu­ni­cazione.

Al con­trario, se il con­dut­tore desidera sub­af­fittare il locale o cedere il con­trat­to di locazione, sen­za cedere o locare l’azien­da, sarà nec­es­sario ottenere il con­sen­so del loca­tore. 

Questo con­sen­so può essere ottenu­to già nel con­trat­to orig­i­nario, attra­ver­so un’ap­posi­ta clau­so­la che autor­iz­za il sub­af­fit­to. 

Clausole Essenziali del Contratto 

Prima di parlare delle condizioni, della durata, del canone ecc.. vediamo come si compone un contratto di sublocazione commerciale completo. Esso deve includere le seguenti clausole fondamentali:

1. Ogget­to:

• Descrizione det­tagli­a­ta del­l’im­mo­bile, com­pren­si­va degli iden­ti­fica­tivi cat­a­stali.

2. Des­ti­nazione del­l’Im­mo­bile:

• Speci­fi­ca det­tagli­a­ta del­l’u­so pre­vis­to per l’im­mo­bile ogget­to del­la sublo­cazione.

3. Porzione del­l’Im­mo­bile Sublo­ca­to:

• Indi­cazione se viene sublo­ca­to l’in­tero immo­bile o solo una parte di esso.

4. Canone:

• Definizione del com­pen­so da ver­sare per il godi­men­to del­l’im­mo­bile.

5. Dura­ta:

• Scelta tra un con­trat­to ordi­nario, con una dura­ta min­i­ma di 6 anni (9 anni nel caso di attiv­ità alberghiera). O un con­trat­to tran­si­to­rio con un peri­o­do non supe­ri­ore a 18 mesi. La sublo­cazione non può super­are la dura­ta del con­trat­to orig­i­nario.

6. Arre­di:

• Se l’im­mo­bile è arreda­to, bisogna includ­ere un elen­co det­taglia­to di tut­ti i mobili e gli arre­di inclusi nel­la locazione.

7. Reces­so:

• Definizione delle con­dizioni in cui il sublo­ca­tore con­cede o nega al sub­con­dut­tore il dirit­to di rescindere il con­trat­to pri­ma del­la sua sca­den­za nat­u­rale.

8. Cauzione:

• Pos­si­bil­ità per il sublo­ca­tore di richiedere al sub­con­dut­tore una cauzione. Come garanzia delle obbligazioni pre­viste nel con­trat­to.

9. Poliz­za Assi­cu­ra­ti­va:

• Opzione per il sublo­ca­tore di richiedere al sub­con­dut­tore, di stip­u­lare una poliz­za assi­cu­ra­ti­va che copra il ris­chio di dan­ni all’im­mo­bile.

Assi­cu­rar­si che tutte queste clau­sole siano chiara­mente spec­ifi­cate nel con­trat­to è fon­da­men­tale. Al fine di garan­tire una cor­ret­ta ges­tione del­l’ac­cor­do e per evitare poten­ziali dis­pute in futuro.

Canone e Durata del Contratto di Sublocazione

Per quan­to con­cerne il canone di sublo­cazione le par­ti han­no la piena facoltà di deter­mi­narlo sen­za vin­coli imposti dal­la legge. 

• Sia che si trat­ti di una sublo­cazione com­ple­ta del­l’in­tero immo­bile
• Sia che coin­vol­ga una porzione lim­i­ta­ta (una o più stanze). 

Dunque, la deter­mi­nazione del canone res­ta a dis­crezione delle par­ti con­traen­ti.

Sec­on­do quan­to sta­bil­i­to dal­la Legge, la dura­ta delle locazioni e sublo­cazioni di immo­bili, non urbani, non può essere infe­ri­ore a 6 anni. Ciò, quan­do gli immo­bili sono des­ti­nati a una delle seguen­ti attiv­ità:

• Indus­tri­ali
• Com­mer­ciali e arti­gianali di inter­esse tur­is­ti­co: agen­zie di viag­gio e tur­is­mo, impianti sportivi e ricre­ativi.

Le dis­po­sizioni sopra men­zion­ate, si appli­cano anche ai con­trat­ti riguardan­ti immo­bili uti­liz­za­ti per l’e­ser­cizio di qual­si­asi attiv­ità pro­fes­sion­ale autono­ma.

Tut­tavia, se l’im­mo­bile è des­ti­na­to a:

• Attiv­ità alberghiere 
• All’e­ser­cizio di imp­rese equiparate a quelle pre­viste dal­l’ar­ti­co­lo 1786 del codice civile
• All’or­ga­niz­zazione di spet­ta­coli teatrali, 

la dura­ta del­la locazione non può essere infe­ri­ore a 9 anni.

Registrazione del Contratto: Procedure e Imposizioni Fiscali

1.Imposizioni Fiscali

Per quan­to riguar­da la reg­is­trazione del con­trat­to, è essen­ziale seguire alcune pro­ce­dure e con­sid­er­are le rel­a­tive impo­sizioni fis­cali. 

L’im­pos­ta di reg­istro, pari al 2% del canone ann­uo, è appli­ca­ta su tut­ti i con­trat­ti di sublo­cazione. Tut­tavia, se la locazione coin­volge sogget­ti pas­sivi IVA, l’im­pos­ta di reg­istro è ridot­ta all’1% del canone ann­uo.

2.Procedure di Registrazione

La reg­is­trazione dei con­trat­ti è obbli­ga­to­ria, se la dura­ta com­p­lessi­va del con­trat­to supera i 30 giorni nel­l’an­no. Ques­ta reg­is­trazione deve avvenire entro 30 giorni, dal­la data di stip­u­la del con­trat­to e può essere effet­tua­ta in due modi:

• Recan­dosi pres­so l’uf­fi­cio del­l’A­gen­zia delle Entrate:  è nec­es­sario pre­sentare la seguente doc­u­men­tazione:

• Una copia del mod­el­lo F24 ELIDE, che attes­ta il paga­men­to del­l’im­pos­ta di reg­istro.
• Almeno due copie orig­i­nali del con­trat­to o un orig­i­nale e una copia. 
• Su questi doc­u­men­ti deve essere pre­sente l’im­pos­ta di bol­lo (16,00 euro ogni 4 fac­ciate e comunque ogni 100 righe).
• Una copia del mod­el­lo RLI deb­ita­mente com­pi­la­to.

• Uti­liz­zan­do la modal­ità telem­at­i­ca.

Con­clu­sione

In con­clu­sione, un con­trat­to di sublo­cazione com­mer­ciale richiede una piani­fi­cazione atten­ta e la definizione chiara di clau­sole essen­ziali. 

Queste clau­sole, come: 

• l’ogget­to, 
• la des­ti­nazione del­l’im­mo­bile, 
• il canone, 
• la dura­ta, 
• gli arre­di, 
• il reces­so, 
• la cauzione,
• la poliz­za assi­cu­ra­ti­va, 

svol­go­no un ruo­lo cru­ciale nel garan­tire una ges­tione effi­cace del­l’ac­cor­do tra le par­ti coin­volte. Una negozi­azione com­ple­ta e traspar­ente di queste con­dizioni è fon­da­men­tale per evitare con­tro­ver­sie. Al fine di garan­tire che il con­trat­to sia con­forme alle leg­gi vigen­ti.

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