Il conflitto, la guerra in Ucraina e le sanzioni economiche imposte alla Russia stanno già avendo, e continueranno ad avere, un impatto significativo sull’economia dell’Italia e dell’Europa. Questi effetti economici si propagheranno a cascata, interessando ogni settore.
In questo articolo, cercheremo di fare luce sugli eventuali sviluppi del mercato immobiliare. Prima di entrare nel merito dell’analisi, è necessario fare una premessa importante: le informazioni e le previsioni che seguono potrebbero non essere più valide in futuro, poiché la situazione è in continuo mutamento e possiamo fare affidamento solo sui dati e sulle conoscenze disponibili al momento.
L’Impatto diretto della guerra in Ucraina sul mercato immobiliare
Nel breve periodo, gli effetti sul mercato immobiliare sono meno evidenti rispetto ad altri settori, che potrebbero subire una crisi immediata. Le sanzioni alla Russia, infatti, producono effetti rapidi sui mercati e sull’economia globale. Tuttavia, il settore immobiliare segue dinamiche di mercato più lente e cicliche, che si sviluppano su orizzonti temporali medio-lunghi, rendendo difficile osservare un impatto significativo nel breve termine.
Dunque, le conseguenze della guerra in Ucraina e delle sanzioni alla Russia, tra cui l’inflazione crescente, l’aumento dei prezzi di luce, gas e benzina, e le previsioni di rallentamento della crescita economica in Italia, sono ormai evidenti. La situazione sta provocando un clima di incertezza, ma come influenzerà il mercato immobiliare?
Le previsioni per il mercato immobiliare
Secondo l’Osservatorio di Nomisma, le prospettive per il settore immobiliare sono contrastanti, con un mix di preoccupazione e un certo ottimismo. Prima del conflitto, si prevedevano 736.000 compravendite (basate su un’analisi pre-guerra), ma poi la stima è stata ridotta a 672.000 (parte delle stime riviste nel 2022–2023). Anche le erogazioni di mutui, inizialmente stimate a 68 miliardi di euro, sono state abbassate a 60,4 miliardi. Il rapporto sottolinea che, sebbene il mercato residenziale abbia mostrato resilienza, un secondo shock potrebbe portare a un nuovo ridimensionamento, a meno che non vengano adottate politiche di supporto finanziario e monetario.
Nel 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024, pubblicato il 5 dicembre 2024, Nomisma ha evidenziato i seguenti punti:
- Ripresa delle compravendite: il calo dei tassi di interesse ha stimolato una lieve ripresa nelle intenzioni di acquisto e nelle transazioni, portando a uno scenario nuovamente espansivo.
- Frenata dei prezzi: nonostante la ripresa delle compravendite, i prezzi hanno mostrato una certa stabilità, con alcune flessioni in città come Milano (-1,5%), Bari, Roma, Torino e Venezia Laguna.
- Aumento degli affitti: l’incremento del sovraffollamento, dovuto anche all’inaccessibilità all’acquisto, ha spinto al rialzo i canoni di locazione, con aumenti superiori al 3% annuo in molte città, tra cui Milano (3,2%) e Roma (4,7%).
Questi dati indicano una situazione di mercato complessa, caratterizzata da una ripresa delle compravendite, ma anche da una certa pressione sui prezzi e sugli affitti.
Settori più colpiti e tendenze future
Nonostante il settore immobiliare possa subire un impatto, dovrebbe risentirne meno rispetto ad altri come quello energetico e turistico, che potrebbero affrontare una crisi. L’inflazione crescente potrebbe, infatti, spingere molti italiani a investire in beni rifugio come la casa. I dati indicano che i prezzi degli immobili, soprattutto delle abitazioni nuove, continuano a crescere.
Per il residenziale di lusso, potrebbe essere necessario considerare l’impatto dell’assenza di investitori russi, noti per essere tra i maggiori acquirenti. In generale, gli esperti di Nomisma avvertono che gli effetti a lungo termine della guerra in Ucraina sull’economia italiana sono difficili da prevedere, ma l’attuale incertezza potrebbe portare a una perdita di crescita del PIL più significativa di quanto inizialmente previsto.
Impatti a medio-lungo termine sul mercato immobiliare
Le principali conseguenze che potrebbero manifestarsi a medio-lungo termine sul mercato immobiliare sono sostanzialmente due, e da queste si sviluppano diversi scenari possibili. Ecco i due principali effetti previsti:
- Aumento dell’inflazione: si prevede un’ulteriore crescita dell’inflazione, che potrebbe indurre gli italiani a adottare comportamenti più cauti nelle loro scelte finanziarie, con riflessi anche sul mercato immobiliare.
- Aumento dei tassi di interesse sui mutui: il tasso fisso dei mutui è aumentato, attualmente si aggira intorno al 3,03%, un fattore che non è positivo per chi intende richiedere un mutuo, a causa dei crescenti costi e dell’incertezza economica. Inoltre, l’inflazione potrebbe influire sugli spread bancari, determinando un aumento complessivo del costo dei mutui.
Vendita e Acquisto di immobili: condizioni di reciprocità
La vendita di immobili non è soggetta a particolari limitazioni. Tuttavia, gli enti creditizi che operano nell’Unione Europea non possono accettare depositi superiori a 100.000 euro da parte di soggetti russi o residenti in Russia. Questa restrizione non si applica, invece, agli enti creditizi provenienti da Stati extra-UE, compresa la Russia, e alle cosiddette “subsidiaries of EU parent companies” (filiali extra-UE di gruppi bancari europei), come indicato nelle FAQ della Commissione Europea del 3 maggio 2022.
Le operazioni di acquisto di immobili non sono soggette a restrizioni, a meno che l’acquirente non sia una persona fisica con permesso di soggiorno in Italia (art. 2, comma 2, del D.Lgs 286/1998). Se l’acquirente non rientra in questa categoria, è necessario verificare la condizione di reciprocità, stabilita dall’art. 16 delle preleggi, che impone che un soggetto straniero non possa operare in Italia se, nel suo paese d’origine, un italiano non può fare altrettanto.
Al momento, l’accordo Italia-Russia sulla promozione e protezione reciproca degli investimenti, in vigore dal 7 luglio 1997, è ancora valido, nonostante la dichiarazione della Commissione UE del 15 marzo 2022, che ha dichiarato non più applicabile la clausola della “nazione più favorita” nei confronti della Russia.
L’investimento immobiliare come rifugio in tempi di crisi
Da quando c’è la guerra in Ucraina, ha ancora senso pensare all’investimento immobiliare come bene rifugio? Sì, senza dubbio. La guerra in Ucraina, così come le guerre in generale, generano sempre periodi di grande volatilità economica e incertezza, e in queste circostanze, la casa è storicamente considerata uno dei principali beni rifugio. È plausibile prevedere una domanda interna robusta, sostenuta dalla necessità di investire i risparmi accumulati da molti italiani che non sono stati pesantemente danneggiati dagli effetti economici della pandemia.
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