Nel momen­to in cui l’inquilino ricon­seg­na l’immobile in buone con­dizioni, pri­vo di dan­ni, è lecito chieder­si entro quan­to tem­po deb­ba avvenire la resti­tuzione del depos­i­to cauzionale. Tut­tavia, la rispos­ta non è imme­di­a­ta, poiché dipende dal­la fun­zione speci­fi­ca di ques­ta som­ma e dalle modal­ità con cui viene rego­la­ta nei con­trat­ti di affit­to.

Nel con­testo delle locazioni abi­ta­tive, la ques­tione del­la resti­tuzione del depos­i­to cauzionale è tra le più del­i­cate e fre­quente­mente fonte di dis­ac­cor­do tra loca­tore e con­dut­tore. Questo impor­to, che funge da garanzia per il pro­pri­etario, deve essere gesti­to nel rispet­to delle dis­po­sizioni nor­ma­tive e delle pras­si con­trat­tuali cor­rette.

Che tu stia las­cian­do una casa in affit­to o che tu sia un pro­pri­etario alle prese con la con­clu­sione di un con­trat­to di locazione, è fon­da­men­tale sapere quan­do e come resti­tuire (o trat­tenere) il depos­i­to cauzionale. Ques­ta gui­da ti offre una panoram­i­ca chiara sui dirit­ti e doveri delle par­ti coin­volte, aiu­tan­doti a evitare pos­si­bili con­tro­ver­sie.

Cos’è esattamente il deposito cauzionale?

Il depos­i­to cauzionale è una som­ma che l’inquilino ver­sa al loca­tore all’inizio del rap­por­to di locazione, come for­ma di garanzia per even­tu­ali dan­ni all’immobile, morosità o altri inadem­pi­men­ti pre­visti dal con­trat­to.

La nor­ma­ti­va di rifer­i­men­to, in par­ti­co­lare l’articolo 11 del­la Legge n. 392 del 1978, sta­bilisce che tale impor­to non può eccedere le tre men­sil­ità del canone pat­tuito. L’ammontare esat­to viene defini­to nel con­trat­to e, di nor­ma, oscil­la tra una e tre men­sil­ità.

È fon­da­men­tale pre­cis­are che il depos­i­to cauzionale non va con­sid­er­a­to né come un paga­men­to antic­i­pa­to del canone, né come un accon­to per le spese con­do­miniali o acces­sorie. Si trat­ta di una som­ma sep­a­ra­ta, che il pro­pri­etario può trat­tenere esclu­si­va­mente in caso di dan­ni all’immobile o di altri inadem­pi­men­ti speci­fi­ci. Se non sor­gono tali prob­le­mi, il depos­i­to deve essere resti­tu­ito al ter­mine del con­trat­to di locazione.

A questo pun­to, res­ta da chiarire: entro quale tem­p­is­ti­ca avviene conc­re­ta­mente la resti­tuzione all’inquilino?

Quando deve essere restituito il deposito cauzionale?

In lin­ea gen­erale, il depos­i­to cauzionale va resti­tu­ito al ter­mine del con­trat­to di locazione, a con­dizione che l’inquilino abbia adem­pi­u­to a tut­ti i suoi obb­lighi con­trat­tuali. Questo include il paga­men­to com­ple­to dei canoni di affit­to e delle spese acces­sorie. Ma anche la ricon­seg­na dell’immobile nelle con­dizioni in cui è sta­to rice­vu­to, tenen­do con­to del nor­male dete­ri­o­ra­men­to dovu­to all’uso.

Per­tan­to, non devono esser­ci dan­ni oltre l’usura ordi­nar­ia, né deb­iti pen­den­ti come bol­lette non sal­date o spese con­do­miniali arretrate.

Tut­tavia, la resti­tuzione del­la caparra d’affitto non deve avvenire nec­es­sari­a­mente il giorno del­la ricon­seg­na delle chi­avi. Il loca­tore ha il dirit­to di effet­tuare le oppor­tune ver­i­fiche sull’immobile e atten­dere even­tu­ali conguagli – ad esem­pio, quel­li rel­a­tivi alle spese con­do­miniali annu­ali.

In ogni situ­azione, l’importo trat­tenu­to come garanzia non può essere trat­tenu­to per un tem­po supe­ri­ore a un peri­o­do ragionev­ole, che sec­on­do pras­si con­sol­i­da­ta e ori­en­ta­men­ti giurispru­den­ziali si col­lo­ca gen­eral­mente tra 30 e 60 giorni dal­la fine del con­trat­to.

È essen­ziale, inoltre, che even­tu­ali dan­ni siano gius­ti­fi­cati e quan­tifi­cati con pre­ci­sione. A tal fine, è con­sigli­a­bile redi­gere un ver­bale di ricon­seg­na fir­ma­to da entrambe le par­ti, in cui si con­fronta lo sta­to dell’immobile con quel­lo iniziale. Ciò è più effi­cace se correda­to da fotografie o un inven­tario sot­to­scrit­to.

In sin­te­si, alla ricon­seg­na dell’immobile è fon­da­men­tale pro­cedere con un con­trol­lo accu­ra­to. Il pro­pri­etario ha il dirit­to di eseguire ver­i­fiche ulte­ri­ori, ma entro un peri­o­do ragionev­ole, per garan­tire trasparen­za e cor­ret­tez­za nel­la ges­tione del depos­i­to.

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In quali situazioni il locatore può trattenere il deposito cauzionale (in tutto o in parte)?

La nor­ma­ti­va vigente con­sente al pro­pri­etario di trat­tenere, in misura totale o parziale, la cauzione solo in pre­sen­za di speci­fiche vio­lazioni da parte dell’inquilino. Tra i prin­ci­pali casi legit­ti­mi rien­tra­no:

• Dan­ni all’immobile non ricon­ducibili al nor­male uti­liz­zo;
• Canoni o spese acces­sorie non sal­dati (morosità);
• Man­ca­ta comu­ni­cazione del­la dis­det­ta nei ter­mi­ni pre­visti;
• Reces­so antic­i­pa­to sen­za il con­sen­so del pro­pri­etario o in assen­za di gius­ti­fi­cati motivi.

Quando la caparra di affitto non può essere trattenuta

Il pro­pri­etario non è autor­iz­za­to a trat­tenere il depos­i­to cauzionale nei seguen­ti casi:

• Usura dovu­ta al nor­male uti­liz­zo, come il dete­ri­o­ra­men­to di pavi­men­ti, lo scol­ori­men­to delle pareti o la nor­male usura di guarnizioni e mate­ri­ali;
• Ritar­di nei paga­men­ti poi rego­lar­iz­za­ti, se non han­no causato dan­ni eco­nomi­ci per­ma­nen­ti;
• Anticipi su spese con­do­miniali future non anco­ra cal­co­late, a meno che non sia sta­to pat­tuito diver­sa­mente nel con­trat­to;
• Assen­za di inadem­pi­men­ti con­creti: la caparra non può essere trat­tenu­ta come misura cautel­a­ti­va gener­i­ca, sen­za moti­vazioni doc­u­men­tate.

Si può utilizzare il deposito cauzionale per saldare le ultime mensilità di affitto?

Capi­ta spes­so che, ver­so la fine del con­trat­to, alcu­ni inquili­ni deci­dano di non pagare le ultime men­sil­ità, pen­san­do di com­pen­sar­le con la som­ma ver­sa­ta a tito­lo di cauzione. Anche se comune, ques­ta con­sue­tu­dine non tro­va riscon­tro nel­la nor­ma­ti­va vigente ed è con­sid­er­a­ta non val­i­da. Ciò, a meno che non sia sta­ta con­cor­da­ta for­mal­mente per iscrit­to tra le par­ti.

È impor­tante chiarire che la caparra affit­to non rap­p­re­sen­ta un anticipo sul canone, né può essere uti­liz­za­to auto­mati­ca­mente per estinguere rate di affit­to anco­ra dovute. 

La sua fun­zione è esclu­si­va­mente quel­la di garan­tire il pro­pri­etario con­tro even­tu­ali dan­ni all’immobile o inadem­pien­ze con­trat­tuali. Per­tan­to, se l’inquilino si rifi­u­ta di pagare gli ulti­mi canoni e li “com­pen­sa” con la caparra sen­za il con­sen­so del loca­tore, potrebbe incor­rere in una situ­azione di morosità. Questo com­por­ta il ris­chio di azioni legali da parte del pro­pri­etario per il recu­pero delle somme non ver­sate.

Cosa succede se il deposito cauzionale non viene restituito?

Nel caso in cui il pro­pri­etario si rifiu­ti di resti­tuire il depos­i­to sen­za un moti­vo gius­ti­fi­ca­to, può trovar­si ad affrontare con­seguen­ze legali. Tale com­por­ta­men­to ingius­ti­fi­ca­to può spin­gere l’ex inquili­no a intrapren­dere un’azione civile, richieden­do non solo la resti­tuzione del depos­i­to, ma anche il ris­arci­men­to di even­tu­ali dan­ni aggiun­tivi, come gli inter­es­si mat­u­rati e le spese legali sostenute.

Come può agire l’inquilino

1. Invio di una richi­es­ta for­male: è con­sigli­a­bile inviare una comu­ni­cazione scrit­ta tramite rac­co­man­da­ta con rice­vu­ta di ritorno o PEC, chieden­do la resti­tuzione del depos­i­to entro un ter­mine pre­ciso (gen­eral­mente tra 15 e 30 giorni).
2. Dif­fi­da o medi­azione: se non si ottiene rispos­ta, si può incar­i­care un avvo­ca­to di inviare una dif­fi­da oppure avviare una pro­ce­du­ra di con­cil­i­azione per tentare una soluzione extrag­iudiziale.
3. Ricor­so al Giu­dice di Pace: qualo­ra non si arrivi a un accor­do, è pos­si­bile pre­sentare ricor­so al Giu­dice di Pace, com­pe­tente per le con­tro­ver­sie di val­ore fino a 5.000 euro. Ques­ta via ha costi con­tenu­ti e tem­pi gen­eral­mente più bre­vi rispet­to ad altri pro­ced­i­men­ti.
4. Pos­si­bili esi­ti del giudizio: il giu­dice, se ritiene ille­git­ti­mo il com­por­ta­men­to del loca­tore, può obbli­gar­lo a resti­tuire il depos­i­to, aggiun­gen­do anche gli inter­es­si mat­u­rati a par­tire dal­la fine del con­trat­to.

La ricon­seg­na del depos­i­to cauzionale rap­p­re­sen­ta un momen­to cru­ciale nel rap­por­to di locazione, ma con un approc­cio chiaro e doc­u­men­ta­to da entrambe le par­ti, può svol­ger­si sen­za com­pli­cazioni.

L’inquilino ha dirit­to a ria­vere l’intero impor­to ver­sato a tito­lo di cauzione, purché abbia rispet­ta­to gli obb­lighi con­trat­tuali e ricon­seg­na­to l’immobile sen­za dan­ni oltre la nor­male usura.

Il loca­tore, invece, può trat­tenere parte o tut­to il depos­i­to solo in pre­sen­za di ragioni con­crete, dimostra­bili e pro­porzion­ate, come dan­ni all’immobile o man­cati paga­men­ti, sem­pre nel rispet­to delle norme vigen­ti.

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