La procedura di saldo e stralcio immobiliare, considerata da molti una procedura win-win in quanto offre vantaggi sia ai debitori che ai creditori, è una soluzione che prevede l’acquisto di un immobile da parte di una persona fisica o società che si occupa di pagare tutti i debiti contratti dal proprietario del bene. Le operazioni di saldo e stralcio immobiliare possono essere applicate sia a locali ad uso residenziale che commerciale, prima che il bene venga venduto in asta giudiziaria.
Se stai sentendo parlare per la prima volta di saldo e stralcio o se lo hai soltanto sentito nominare qualche volta, devi sapere che questo tipo di operazione permette, con le dovute analisi, di sviluppare ottimi affari in ottica di speculazione immobiliare, acquistando immobili ad un prezzo inferiore al loro reale valore.
Se sei interessato ad effettuare un’operazione di questo genere, il consiglio è quello di affidarsi a società di professionisti che ti affiancheranno in questa procedura complessa soprattutto dal punto di vista legale.
L’ABC del saldo e stralcio: l’immobile, l’acquirente e la banca
Molto spesso, chi acquista un immobile contrae un mutuo pari alla totalità, o a una parte del valore dell’immobile.
Le banche e gli istituti finanziari, contestualmente alla stipula del contratto di acquisto e a quello di mutuo, provvedono a iscrivere un’ipoteca sull’immobile, questa costituisce il titolo che la banca detiene a impossessarsi della casa qualora il debitore non sia in grado di pagare le rate del mutuo.
Tale concetto sta alla base del contratto di mutuo legato a un bene immobile, che di per sé rappresenta proprio la garanzia del debito sottoscritto da chi acquista la proprietà per un periodo normalmente compreso tra i 5 e i 30/40 anni.
Il mutuo è disciplinato dal Codice Civile il quale, all’art. 1813, lo inquadra come un contratto a titolo oneroso, con il quale una parte si impegna a consegnare all’altra un determinato ammontare di denaro (o altri beni fungibili), con la promessa della restituzione nella stessa misura e quantità. In questo caso, la parte che eroga il denaro è l’istituto bancario, e quella che si impegna a restituirlo con gli interessi è il mutuatario.
Nel corso degli anni può accadere che colui che ha contratto il debito incontri difficoltà economico-finanziarie che non aveva previsto e una delle possibili conseguenze di tale situazione è il mancato pagamento di una o più rate del mutuo ipotecario.
Cosa avviene quando il mutuatario non paga le rate del mutuo? Il discorso varia molto a seconda del numero di rate non pagate, infatti, già dalla prima la banca provvede a inviare un sollecito al titolare che se non onora tempestivamente il debito verrà segnalato alla Centrale Rischi, un archivio digitale in cui sono riportati i nominativi di coloro che risultano inadempienti di uno o più pagamenti.
A partire dal 180° giorno di mutuo non pagato, che con scadenze mensili equivalgono a 6 rate, l’istituto finanziario si attiva per il recupero del credito tramite un legale. I sei mesi non devono essere necessariamente consecutivi e, anche in questo caso, la banca che ha erogato il mutuo può richiedere, come dispone l’art. 40 del Testo Unico in materia bancaria, la risoluzione immediata del contratto per inadempienza e richiedere al debitore la restituzione dell’intero importo ancora da saldare, maggiorato di interessi e spese.
È evidente che trascorrono parecchi mesi tra il mancato pagamento della prima rata e l’avvio del procedimento esecutivo da parte dell’istituto bancario il quale, per quanto possibile, cerca di evitare il recupero forzoso dell’immobile, poiché le tempistiche sono lunghe e inoltre, il valore di vendita di una casa all’asta potrebbe risultare inferiore all’ammontare del mutuo residuo a carico del debitore.
L’atto del mutuo, tendenzialmente sottoscritto davanti a un Notaio, costituisce il titolo esecutivo che permette al creditore, in questo caso la banca, ad avviare le pratiche per il pignoramento dell’immobile il quale, alla scadenza dei termini previsti per legge, sarà venduto all’asta: il ricavato spetterà all’istituto bancario, la parte che vanta un credito insoddisfatto.
La procedura di saldo e stralcio immobiliare: quando e come iniziare
Quando si effettua un saldo e stralcio?
Nella fase immediatamente successiva all’avvio della procedura esecutiva intrapresa dalla banca nei confronti del mutuatario, è il momento di intervenire, se sei interessato all’acquisto dell’immobile con la modalità di saldo e stralcio.
Tutte le parti in causa, debitore e creditore, sanno che, a causa della burocrazia e dei molteplici eventi che potrebbero verificarsi dall’inizio del procedimento esecutivo, il percorso per giungere alla sua chiusura si rivela spesso lungo, tortuoso e soprattutto costoso.
Quello che molti aspiranti acquirenti e mutuatari insolventi non sanno però è che, per uscire da una spirale negativa e dolorosa, una delle soluzioni cui si può ricorrere è proprio la vendita (o l’acquisto) dell’immobile a saldo e stralcio.
Se vuoi scoprire se nella tua zona esiste una situazione di insolvenza che si sta protraendo da molto tempo, puoi verificare sul sito del Tribunale, presso la sezione dedicata alle esecuzioni immobiliari.
Puoi consultare il registro dei procedimenti in corso, classificati secondo un numero di registro generale, tipologia e zona di ubicazione.
Per quanto riguarda la documentazione riguardante l’azione esecutiva, avrai accesso alla perizia immobiliare e ai principali documenti, offuscati dei dati sensibili per questioni di privacy.
Una verifica ulteriore da parte tua è nel tuo esclusivo interesse, perché potresti scoprire che l’ammontare dei debiti è maggiore di quello che hai riscontrato nei documenti del tribunale, poiché altri creditori si sono nel frattempo aggiunti al procedimento esecutivo. Per verificarlo, è consigliabile effettuare una visura dell’immobile e in seguito richiedere l’accesso agli atti del procedimento, per farlo avrai bisogno della delega del debitore.
Dovrai anche valutare se la tua capacità di negoziazione e risoluzione dei problemi è superiore alla media, poiché ogni situazione si presenta con particolari caratteristiche, che necessitano di prontezza e flessibilità da parte di entrambe le parti.
La capacità di negoziazione: perché è importante nel saldo e stralcio immobiliare
Abbiamo accennato abilità di negoziazione, un elemento molto importante nell’acquisto di un immobile a saldo e stralcio. Ma perché, ti chiederai, non bastano i soldi e l’accordo con il debitore per finalizzare la transazione?
Nel momento in cui conosci l’esatto ammontare dei debiti contratti dal mutuatario, hai la possibilità di presentarti alla banca creditrice come persona interessata all’acquisto dell’immobile oggetto dell’esecuzione e trattare sull’importo totale dei debiti da estinguere, perché sarai proprio tu a pagarli per conto del mutuatario, chiudendo definitivamente la sua posizione debitoria e diventando proprietario dell’immobile.
Da parte sua, la banca sa benissimo che una riduzione delle sue pretese finanziarie è conveniente, se la prospettiva è quella di ricevere in un brevissimo lasso di tempo l’importo concordato con il potenziale acquirente. L’alternativa è quella di attendere i tempi tecnici e burocratici della vendita all’asta, con il rischio che questa vada più volte deserta a causa di un’ubicazione geografica dell’immobile poco allettante e che ne riduce notevolmente il valore commerciale.
La peggiore delle ipotesi, che non è così raro si verifichi, determina che l’istituto bancario non solo dovrà attendere molto tempo prima di vedere concluso il procedimento esecutivo, ma difficilmente riuscirà a recuperare l’importo del credito che vanta nei confronti dell’esecutato.
Questa è la molla principale che dovrà guidare le tue trattative con la banca: di fronte alla prospettiva di liquidità certa e immediata, potrai ottenere una riduzione significativa della cifra totale dei debiti accumulati dal mutuatario. Il termine saldo e stralcio si riferisce proprio al fatto che, da una parte, l’acquirente si occupa di saldare i debiti dell’esecutato che vengono stralciati, dall’altra parte la banca accetta di percepire una somma inferiore a quella inizialmente dovuta.
La procedura di saldo e stralcio immobiliare: perché i documenti sono importanti
Visionare tutta la documentazione utile a conoscere le informazioni che riguardano l’immobile e l’esecutato ti aiuterà a inquadrare completamente la situazione oggettiva, che include sia elementi formali che sostanziali.
Poiché dovrai anche controllare con attenzione che l’immobile di tuo interesse sia regolare dal punto di vista catastale e urbanistico, oltre alla situazione finanziaria da sistemare tramite il saldo e stralcio dei debiti.
Da questo punto di vista, ricorda che non sarai da solo, perché ti potrai avvalere della preziosissima collaborazione di professionisti che tu reputerai preparati e competenti.
Esistono anche società che si occupano di guidare il potenziale acquirente nella scelta dei procedimenti esecutivi ritenuti più convenienti, con il pagamento di una percentuale prestabilita, gli esperti incaricati ti aiuteranno a muovere i passi giusti per finalizzare l’operazione in tranquillità e sicurezza, in quanto già conoscono le informazioni utili e gli step da seguire nel saldo e stralcio immobiliare.
Il consiglio generale è, in ogni caso, quello di riservare una parte del proprio tempo all’approfondimento della tematica, perché ti accorgerai che ognuno dei tuoi interlocutori conosce molto bene una parte dell’argomento, mentre su alcuni dettagli potrebbe non soffermarsi troppo. Sarai proprio tu a collegare tutte le informazioni in modo opportuno, con le domande giuste che, ricorda, dovrai sempre sentirti libero di porre.
I vantaggi del saldo e stralcio immobiliare
Sono numerosi i lati positivi dell’operazione di saldo e stralcio immobiliare, sia per la banca creditrice, che ottiene in poco tempo una grossa percentuale del credito vantato nei confronti del debitore, sia per quest’ultimo, che non subisce le gravi conseguenze legate al procedimento esecutivo, prima fra tutte l’impossibilità di presentare un’istanza di finanziamento in un periodo futuro.
Per quanto riguarda l’acquirente, con un po’ di impegno, flessibilità e pazienza, si può entrare in possesso di un immobile a un prezzo notevolmente più basso rispetto a quelli di mercato, destinando ad esempio una parte della propria liquidità alla sua ristrutturazione.
Queste sono le informazioni più importanti e le cose da sapere sulla procedura di saldo e stralcio, se sei interessato a svolgere un’operazione di questo tipo ma stai cercando ulteriori informazioni o i consigli di qualcuno più esperto, entra nella nostra community su Facebook, troverai altri imprenditori ed investitori disposti ad aiutarti.
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