Com­p­rese le dinamiche del­la mes­sa a red­di­to di un immo­bile, non è nec­es­sario diventare pro­fes­sion­isti del set­tore e conoscere i tec­ni­cis­mi per pot­er fare un inves­ti­men­to in pri­ma per­sona nel set­tore immo­bil­iare.

È infat­ti pos­si­bile affi­dar­si al lavoro di pro­fes­sion­isti e soci­età spe­cial­iz­zate che ti pro­por­ran­no diverse tipolo­gie di oper­azioni a sec­on­da di quel­lo che è il tuo cap­i­tale.

In ogni caso, conoscere le dinamiche del mer­ca­to e saper anal­iz­zare l’operazione pro­pos­ta sono skills che devi asso­lu­ta­mente svilup­pare.

I tec­ni­ci spe­cial­iz­za­ti si occu­pano di stu­di­are nel det­taglio un inves­ti­men­to, l’in­vesti­tore investe nei pro­fes­sion­isti che anal­iz­zano e seguono l’affare, tut­tavia conosce le basi del mer­ca­to immo­bil­iare ed è in gra­do di val­u­tarne la bon­tà.

Come nel mer­ca­to azionario però, anche il mer­ca­to immo­bil­iare offre diver­si stru­men­ti per fare spec­u­lazione immo­bil­iare, conoscer­li per­me­tte all’in­vesti­tore di selezionare la migliore oppor­tu­nità.

 

Gli strumenti dell’investitore per fare speculazione immobiliare

Esistono prin­ci­pal­mente quat­tro stru­men­ti per fare spec­u­lazione immo­bil­iare, alcu­ni dei quali col­le­gati tra loro:

Asta immobiliare

Un immo­bile sot­to pig­no­ra­men­to finisce all’as­ta quan­do il pro­pri­etario ha un deb­ito, soli­ta­mente con la ban­ca (mutuo), che non riesce a pagare.

Pri­ma che un immo­bile ven­ga ven­du­to all’as­ta ad un prez­zo infe­ri­ore del suo reale val­ore di mer­ca­to, pos­sono pas­sare alcu­ni anni.

Qualo­ra la pri­ma asta “vada deser­ta”, l’immobile ver­rà ripro­pos­to con il prez­zo di parten­za decur­ta­to del 25% ad una sec­on­da asta.

Se non hai mai parte­ci­pa­to ad un’as­ta ti con­sigliamo di affi­dar­ti a soci­età spe­cial­iz­zate., Il lavoro di pro­fes­sion­isti può costare ma, affi­an­can­doti nel pre-asta ti pos­sono aiutare nel­l’anal­isi di mer­ca­to e nel­la ver­i­fi­ca di even­tu­ali inadem­pien­ze o prob­lem­atiche legali, che in una sec­on­da fase potreb­bero com­portare spese ingen­ti.

Sui vari siti immo­bil­iari e sul sito del tri­bunale di com­pe­ten­za puoi con­sultare le aste attive e anal­iz­zare gli immo­bili disponi­bili, pro­prio come fan­no le soci­età spe­cial­iz­zate.

Sviluppo immobiliare

Rien­tra­no in questo sce­nario molto inter­es­sante le nuove costruzioni, i cam­bi di des­ti­nazione d’uso e i frazion­a­men­ti immo­bil­iari.

Attra­ver­so il cam­bio di des­ti­nazione d’uso è pos­si­bile “trasfor­mare” un lab­o­ra­to­rio, un uffi­cio o un mag­a­zz­i­no in un’abitazione. Molto spes­so ques­ta tipolo­gia di lavori viene fat­ta in ex con­testi indus­tri­ali all’in­ter­no dei quali ven­gono rica­vati splen­di­di loft e open space.

Un’altro tipo di oper­azione fre­quente nelle cit­tà con mol­ta richi­es­ta è il frazion­a­men­to di un’abitazione. In questo modo si trasfor­ma uno spazio abi­ta­ti­vo molto ampio in appar­ta­men­ti più pic­coli. La ven­di­ta delle sin­gole abitazioni garan­tisce un ritorno sul­l’in­ves­ti­men­to mag­giore del­la ven­di­ta del sin­go­lo appartamento/Loft.

Per esem­pio un trilo­cale può essere sud­di­vi­so in due bilo­cali o in un bilo­cale e un monolo­cale. In alcune zone di Milano, le abitazioni non ven­gono val­u­tate e ven­dute per prezzo/mq ben­sì ven­gono val­u­tate come abitazioni in una deter­mi­na­ta zona, di con­seguen­za il val­ore effet­ti­vo al mq è molto più alto. Gra­zie a ques­ta “plus­valen­za” è pos­si­bile guadagnare attra­ver­so lo svilup­po immo­bil­iare.

Saldo e stralcio

Si trat­ta di un upgrade del­l’as­ta immo­bil­iare. Alcu­ni oper­a­tori anal­iz­zano le per­izie per capire quali immo­bili andran­no all’as­ta, una vol­ta indi­vid­uati con­tat­tano pri­vata­mente i pro­pri­etari deb­itori e chiedono una del­e­ga per con­trattare con il cred­i­tore un prez­zo per il sal­do del deb­ito antic­i­pa­to.

Attra­ver­so il Sal­do e Stral­cio il cred­i­tore riceve i sol­di pri­ma che la casa vada all’as­ta, questo è con­ve­niente per il cred­i­tore in quan­to i tem­pi pos­sono essere molto lunghi, al tem­po stes­so il deb­itore viene can­cel­la­to dagli elenchi di cat­tivi paga­tori.

Inoltre, il cred­i­tore può in questo modo assi­cu­rar­si una cifra che all’as­ta potrebbe non essere rag­giun­ta, devi sapere infat­ti che l’as­ta è piut­tosto incer­ta, si conosce la base d’as­ta ma è dif­fi­cile prevedere il prez­zo finale.

Il sal­do e stral­cio è uno stru­men­to molto forte, non total­mente inflazion­a­to e molto pro­lifi­co soprat­tut­to su immo­bili inter­es­san­ti, in quan­to per­me­tte di agire pri­ma di arrivare all’as­ta.

NPL

Non per­form­ing loans. Sono i cred­i­ti dete­ri­o­rati che una ban­ca (o un altro ente cred­i­tore) possiede nel momen­to in cui il mutuo, o un altro deb­ito, non viene ono­ra­to. I cred­i­ti dete­ri­o­rati diven­tano pro­ce­dure esec­u­tive.

Tal­vol­ta il pro­pri­etario di un immo­bile non con­cede la del­e­ga per effet­tuare un sal­do e stral­cio e la casa finisce all’as­ta. Il prez­zo finale deriva­to dal­la ven­di­ta for­zosa dell’immobile, una vol­ta pagate le spese di pro­ce­du­ra, viene sud­di­vi­so tra cred­i­tori di pri­mo gra­do, cred­i­tori di sec­on­do gra­do ed even­tu­ali altri cred­i­tori. Se non ci sono altri cred­i­tori anche l’esecutato (ex pro­pri­etario) può rien­trare nel­la sud­di­vi­sione del cap­i­tale.

Può suc­cedere però che un cred­i­tore, inter­es­sato a rice­vere denaro liq­ui­do pri­ma che si arrivi all’as­ta, ven­da il pro­prio cred­i­to ad un prez­zo stip­u­la­to in sede pri­va­ta.

Una vol­ta ter­mi­na­ta l’as­ta, l’im­por­to di ven­di­ta viene sud­di­vi­so sec­on­do le per­centu­ali di priv­i­le­gio, così, il nuo­vo pro­pri­etario del cred­i­to dell’immobile riesce a fare una spec­u­lazione immo­bil­iare, sem­pre che la per­centuale che gli spet­ta sia di un val­ore supe­ri­ore al prez­zo di acquis­to del cred­i­to.

Questo è pos­si­bile soprat­tut­to quan­do all’as­ta parte­ci­pano molte per­sone e il prez­zo di ven­di­ta sale. In alcu­ni casi, quan­do il cred­i­to supera il val­ore dell’immobile è anche pos­si­bile per il cred­i­tore richiedere l’assegnazione del bene.

Gli Npl sono uno stru­men­to raf­fi­na­to, anco­ra conosci­u­to da poche per­sone e soci­età, per questo offrono al momen­to oppor­tu­nità molto prof­ittevoli e inter­es­sati, che pos­sono super­are anche il 100% di roi per oper­azione.

Lo scenario della speculazione immobiliare

Fat­ta ques­ta panoram­i­ca del mer­ca­to degli inves­ti­men­ti immo­bil­iari, devi immag­inare davan­ti a te una strut­tura pirami­dale: nel­la parte bas­sa si trovano le aste immo­bil­iari a cui parte­ci­pano sem­pre più per­sone, molte prove­ni­en­ti da cor­si di for­mazione. Il liv­el­lo suc­ces­si­vo è cos­ti­tu­ito dal sal­do e stral­cio, anche questo è un mer­ca­to piut­tosto sat­uro ma sicu­ra­mente meno affol­la­to delle aste.

Il piano supe­ri­ore è ris­er­va­to alle soci­età che oper­a­no con npl, si trat­ta di un’elite di investi­tori.

Come abbi­amo det­to anche par­lan­do di meto­di per non perdere sol­di con gli inves­ti­men­ti, il con­siglio prin­ci­pale res­ta quel­lo di for­mar­si per inve­stire sola­mente in set­tori conosciu­ti. Parte­ci­pare a cor­si di for­mazione offre l’op­por­tu­nità di conoscere per­sone con cui con­frontar­si e poten­ziali soci in affari.

Investi tem­po ora per for­mar­ti e risparmierai tem­po e sol­di quan­do inve­sti­rai.

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