Comprese le dinamiche della messa a reddito di un immobile, non è necessario diventare professionisti del settore e conoscere i tecnicismi per poter fare un investimento in prima persona nel settore immobiliare.
È infatti possibile affidarsi al lavoro di professionisti e società specializzate che ti proporranno diverse tipologie di operazioni a seconda di quello che è il tuo capitale.
In ogni caso, conoscere le dinamiche del mercato e saper analizzare l’operazione proposta sono skills che devi assolutamente sviluppare.
I tecnici specializzati si occupano di studiare nel dettaglio un investimento, l’investitore investe nei professionisti che analizzano e seguono l’affare, tuttavia conosce le basi del mercato immobiliare ed è in grado di valutarne la bontà.
Come nel mercato azionario però, anche il mercato immobiliare offre diversi strumenti per fare speculazione immobiliare, conoscerli permette all’investitore di selezionare la migliore opportunità.
Gli strumenti dell’investitore per fare speculazione immobiliare
Esistono principalmente quattro strumenti per fare speculazione immobiliare, alcuni dei quali collegati tra loro:
Asta immobiliare
Un immobile sotto pignoramento finisce all’asta quando il proprietario ha un debito, solitamente con la banca (mutuo), che non riesce a pagare.
Prima che un immobile venga venduto all’asta ad un prezzo inferiore del suo reale valore di mercato, possono passare alcuni anni.
Qualora la prima asta “vada deserta”, l’immobile verrà riproposto con il prezzo di partenza decurtato del 25% ad una seconda asta.
Se non hai mai partecipato ad un’asta ti consigliamo di affidarti a società specializzate., Il lavoro di professionisti può costare ma, affiancandoti nel pre-asta ti possono aiutare nell’analisi di mercato e nella verifica di eventuali inadempienze o problematiche legali, che in una seconda fase potrebbero comportare spese ingenti.
Sui vari siti immobiliari e sul sito del tribunale di competenza puoi consultare le aste attive e analizzare gli immobili disponibili, proprio come fanno le società specializzate.
Sviluppo immobiliare
Rientrano in questo scenario molto interessante le nuove costruzioni, i cambi di destinazione d’uso e i frazionamenti immobiliari.
Attraverso il cambio di destinazione d’uso è possibile “trasformare” un laboratorio, un ufficio o un magazzino in un’abitazione. Molto spesso questa tipologia di lavori viene fatta in ex contesti industriali all’interno dei quali vengono ricavati splendidi loft e open space.
Un’altro tipo di operazione frequente nelle città con molta richiesta è il frazionamento di un’abitazione. In questo modo si trasforma uno spazio abitativo molto ampio in appartamenti più piccoli. La vendita delle singole abitazioni garantisce un ritorno sull’investimento maggiore della vendita del singolo appartamento/Loft.
Per esempio un trilocale può essere suddiviso in due bilocali o in un bilocale e un monolocale. In alcune zone di Milano, le abitazioni non vengono valutate e vendute per prezzo/mq bensì vengono valutate come abitazioni in una determinata zona, di conseguenza il valore effettivo al mq è molto più alto. Grazie a questa “plusvalenza” è possibile guadagnare attraverso lo sviluppo immobiliare.
Saldo e stralcio
Si tratta di un upgrade dell’asta immobiliare. Alcuni operatori analizzano le perizie per capire quali immobili andranno all’asta, una volta individuati contattano privatamente i proprietari debitori e chiedono una delega per contrattare con il creditore un prezzo per il saldo del debito anticipato.
Attraverso il Saldo e Stralcio il creditore riceve i soldi prima che la casa vada all’asta, questo è conveniente per il creditore in quanto i tempi possono essere molto lunghi, al tempo stesso il debitore viene cancellato dagli elenchi di cattivi pagatori.
Inoltre, il creditore può in questo modo assicurarsi una cifra che all’asta potrebbe non essere raggiunta, devi sapere infatti che l’asta è piuttosto incerta, si conosce la base d’asta ma è difficile prevedere il prezzo finale.
Il saldo e stralcio è uno strumento molto forte, non totalmente inflazionato e molto prolifico soprattutto su immobili interessanti, in quanto permette di agire prima di arrivare all’asta.
NPL
Non performing loans. Sono i crediti deteriorati che una banca (o un altro ente creditore) possiede nel momento in cui il mutuo, o un altro debito, non viene onorato. I crediti deteriorati diventano procedure esecutive.
Talvolta il proprietario di un immobile non concede la delega per effettuare un saldo e stralcio e la casa finisce all’asta. Il prezzo finale derivato dalla vendita forzosa dell’immobile, una volta pagate le spese di procedura, viene suddiviso tra creditori di primo grado, creditori di secondo grado ed eventuali altri creditori. Se non ci sono altri creditori anche l’esecutato (ex proprietario) può rientrare nella suddivisione del capitale.
Può succedere però che un creditore, interessato a ricevere denaro liquido prima che si arrivi all’asta, venda il proprio credito ad un prezzo stipulato in sede privata.
Una volta terminata l’asta, l’importo di vendita viene suddiviso secondo le percentuali di privilegio, così, il nuovo proprietario del credito dell’immobile riesce a fare una speculazione immobiliare, sempre che la percentuale che gli spetta sia di un valore superiore al prezzo di acquisto del credito.
Questo è possibile soprattutto quando all’asta partecipano molte persone e il prezzo di vendita sale. In alcuni casi, quando il credito supera il valore dell’immobile è anche possibile per il creditore richiedere l’assegnazione del bene.
Gli Npl sono uno strumento raffinato, ancora conosciuto da poche persone e società, per questo offrono al momento opportunità molto profittevoli e interessati, che possono superare anche il 100% di roi per operazione.
Lo scenario della speculazione immobiliare
Fatta questa panoramica del mercato degli investimenti immobiliari, devi immaginare davanti a te una struttura piramidale: nella parte bassa si trovano le aste immobiliari a cui partecipano sempre più persone, molte provenienti da corsi di formazione. Il livello successivo è costituito dal saldo e stralcio, anche questo è un mercato piuttosto saturo ma sicuramente meno affollato delle aste.
Il piano superiore è riservato alle società che operano con npl, si tratta di un’elite di investitori.
Come abbiamo detto anche parlando di metodi per non perdere soldi con gli investimenti, il consiglio principale resta quello di formarsi per investire solamente in settori conosciuti. Partecipare a corsi di formazione offre l’opportunità di conoscere persone con cui confrontarsi e potenziali soci in affari.
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Da sempre appassionato di investimenti e business, credo fortemente nella crescita personale e nel dare sempre il meglio di sè.
In questi anni ho investito in oltre 23 settori differenti e 6 nazioni.
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