Sublocazione immobiliare: come funziona, differenti tipologie e diritti del proprietario

La sublo­cazione immo­bil­iare o sublo­cazione affit­tuar­ia, più comune­mente chiam­a­to sub­af­fit­to, è la pratica/situazione nel­la quale un affit­tuario può affittare a sua vol­ta l’ap­par­ta­men­to a un’al­tra per­sona.

Si trat­ta di una pro­ce­du­ra com­ple­ta­mente legale purché vengano rispet­tati deter­mi­nati pre­req­ui­si­ti.

Innanz­i­tut­to la sublo­cazione affit­tuar­ia può essere svol­ta pre­vio con­sen­so del pro­pri­etario, tale con­sen­so deve essere indi­ca­to all’in­ter­no del con­trat­to di affit­to o, in un sec­on­do momen­to, in for­ma scrit­ta.

Qual­si­asi rap­por­to tra l’af­fit­tuario e una terza per­sona deve essere rego­la­to da un con­trat­to di sublo­cazione immo­bil­iare, un doc­u­men­to sim­i­le al clas­si­co con­trat­to di affit­to, i cui det­tagli sono rego­lati dal­l’ar­ti­co­lo numero 262 del Codice Civile.

Affinché si pos­sa par­lare a tut­ti gli effet­ti di sublo­cazione affit­tuar­ia, il rap­por­to con­trat­tuale in ques­tione deve avere uni­ca­mente un carat­tere tem­po­ra­neo e provvi­so­rio. A ter­mine del peri­o­do presta­bil­i­to l’af­fit­tuario prin­ci­pale deve rioc­cu­pare l’im­mo­bile. Stan­do a nor­ma di legge, la dura­ta del con­trat­to di sublo­cazione affit­tuar­ia dev’essere poten­zial­mente infe­ri­ore a quel­la dei rego­lari con­trat­ti d’af­fit­to.

Quin­di non è pos­si­bile creare un rap­por­to con­trat­tuale di sublo­cazione affit­tuar­ia la cui dura­ta sia per qualche moti­vo supe­ri­ore a quel­la del­l’af­fit­to tradizionale.

Nota bene: se vuoi ospitare dei par­en­ti, ami­ci o part­ner non devi real­iz­zare un appos­i­to con­trat­to di sublo­cazione, nem­meno se loro parte­ci­pano alla con­tribuzione delle spese del­l’af­fit­to. L’ospi­tal­ità non viene con­sid­er­a­ta alla pari di un rap­por­to con­trat­tuale vero e pro­prio.

I diritti del proprietario

Il pro­pri­etario del­l’abitazione si può rifi­utare di con­cedere il sub­af­fit­to. In par­ti­co­lare, stan­do alla Legge del­lo Sta­to Ital­iano ci sono ben tre casi in cui il pro­pri­etario si può rifi­utare di con­cedere l’im­mo­bile in sub­af­fit­to.

Il pri­mo caso riguar­da la man­ca­ta comu­ni­cazione delle con­dizioni di sublo­cazione. Il pro­pri­etario deve essere costan­te­mente cosciente di tut­to ciò che con­cerne il suo immo­bile. Se gli venisse rifi­u­ta­ta l’op­por­tu­nità di sapere tut­ti i det­tagli del con­trat­to di sublo­cazione affit­tuar­ia, egli potrebbe negare quest’op­por­tu­nità fino ai dovu­ti chiari­men­ti in mer­i­to.

Un’al­tra con­dizione riguar­da l’abu­siv­ità delle con­dizioni. Qualo­ra il pro­pri­etario venisse a conoscen­za di tutte le con­dizioni e le rep­utasse abu­sive, potrebbe inter­venire negan­do la facoltà d’u­ti­liz­zo del­la sua abitazione in con­dizioni di sublo­cazione affit­tuar­ia.

A chi spet­ta decidere se le con­dizioni sono abu­sive oppure no? Ovvi­a­mente al pro­pri­etario del­l’abitazione. Non esistono dei lim­i­ti a ter­mi­ni di Legge stan­do ai quali si può decidere lib­era­mente se le con­dizioni del­la sublo­cazione affit­tuar­ia sono abu­sive oppure no. Si riman­da, quin­di, tut­to al libero giudizio.

Infine è pos­si­bile negare l’u­ti­liz­zo del locale in qual­ità di sub­af­fit­to se questo è fonte di pregiudizio. Per esem­pio, il locale che viene sub­af­fit­ta­to non deve cam­biare la des­ti­nazione d’u­ti­liz­zo.

È sev­era­mente vieta­to eseguire una sublo­cazione affit­tuar­ia sen­za infor­mare con largo anticipo il loca­tore prin­ci­pale. Quest’ul­ti­mo non solo deve essere in gra­do di leg­gere tutte le con­dizioni del con­trat­to di sublo­cazione, ma deve anche aver espres­so il con­sen­so.

Il pro­pri­etario può anche riti­rare il suo con­sen­so per la sublo­cazione. Questo può avvenire se le con­dizioni del rap­por­to di sublo­cazione affit­tuar­ia venis­sero mod­ifi­cate sen­za la sua sod­dis­fazione. Il loca­tore prin­ci­pale può com­pi­lare il mod­u­lo per le mod­i­fiche uni­lat­er­ali e inviar­lo all’af­fit­tuario prin­ci­pale per esprimere il suo rifi­u­to ad accettare le nuove con­dizioni di sublo­cazione.

Tale dis­senso deve comunque essere oppor­tu­na­mente moti­va­to con le dovute spie­gazioni.

In alcu­ni casi è persi­no pos­si­bile che avven­ga la dis­det­ta com­ple­ta del con­trat­to prin­ci­pale. Questo è pos­si­bile se l’af­fit­tuario prin­ci­pale non comu­ni­ca le con­dizioni di sublo­cazione al pro­pri­etario del­l’im­mo­bile, se l’af­fit­tuario non rispet­ta il rifi­u­to del loca­tore prin­ci­pale di fornire il suo con­sen­so e se il loca­tore non è sta­to infor­ma­to per niente del­l’avven­tu­ra sublo­cazione è pos­si­bile dis­dire uni­lat­eral­mente il con­trat­to.

La pro­ce­du­ra di dis­det­ta del con­trat­to di locazione prin­ci­pale deve comunque seguire tutte le regole che spes­so ven­gono ripor­tate nel con­trat­to d’af­fit­to prin­ci­pale.

Sublocazione totale o parziale

Si può sub­af­fittare una parte del­la casa? E l’in­tera abitazione?

La rispos­ta viene data dal­l’ar­ti­co­lo di rifer­i­men­to, il n.2, Legge n. 392/78.

A tal propos­i­to si iden­ti­f­i­cano due tipolo­gie di sub­af­fit­to.

La legge spie­ga che la sublo­cazione totale non è pos­si­bile (sal­vo con­sen­so del pro­pri­etario), men­tre quel­la parziale è ammes­sa (sal­vo rifi­u­to del pro­pri­etario).

La sublocazione immobiliare totale

La sublo­cazione totale prevede che un sub­af­fit­tuario pos­sa usufruire del­l’in­tero appar­ta­men­to, in segui­to alla stip­u­la di un con­trat­to di questo tipo diven­ta l’in­quili­no prin­ci­pale del­l’abitazione.

Ques­ta tipolo­gia di sub­af­fit­to può ver­i­fi­car­si nei casi in cui l’af­fit­tuario abbia la neces­sità pre­matu­ra di trasferir­si, doven­do quin­di pagare l’af­fit­to al pro­pri­etario o una mora in caso di reces­sione antic­i­pa­ta, decide di sub­af­fittare l’in­tero spazio.

Pur non abi­tan­do più nel­l’abitazione l’af­fit­tuario con­dut­tore è tenu­to a pagare l’af­fit­to al pro­pri­etario.

La sublocazione immobiliare parziale

Come las­cia intuire il nome, un con­trat­to di sublo­cazione parziale prevede che il sub­con­dut­tore pos­sa usufruire soltan­to di una parte del­lo spazio, soli­ta­mente una stan­za più le aree comu­ni come bag­no, sala e cuci­na.

Questo tipo di sublo­cazione, molto più fre­quente, si ver­i­fi­ca quan­do un affit­tuario inten­zion­a­to a recu­per­are parte del cos­to del­l’af­fit­to, riceve il con­sen­so dal pro­pri­etario al sub­af­fit­to. Come puoi immag­inare ques­ta situ­azione si ver­i­fi­ca soprat­tut­to con gli stu­den­ti e i lavo­ra­tori fuorisede che, per velo­ciz­zare le pratiche han­no affit­ta­to un intero appar­ta­men­to, ma sono inten­zionati ad abbat­tere i costi.

In ques­ta situ­azione l’af­fit­tuario con­tin­ua a vivere nel­l’abitazione e a con­tribuire (a sec­on­da del con­trat­to) alle spese.

Il rapporto contrattuale tra il subaffittuario e il proprietario

A ter­mi­ni di Legge fra queste par­ti non è pre­vista asso­lu­ta­mente alcu­na relazione. Tut­tavia esistono quat­tro casi in cui si può ver­i­fi­care un rap­por­to giuridi­co diret­to tra il sub con­dut­tore e il loca­tore.

Essi sono:

  • il pro­pri­etario può riv­ol­ger­si al sub­con­dut­tore per ammonir­lo oppure obbli­gar­lo a uti­liz­zare il locale come per­me­s­so dalle con­dizioni con­trat­tuali;
  • il pro­pri­etario può eseguire la riten­zione degli ogget­ti apparte­nen­ti al sub con­dut­tore, qualo­ra non venisse paga­to l’af­fit­to;
  • il pro­pri­etario può intestare il con­trat­to di locazione prin­ci­pale al sub­af­fit­tuario qualo­ra il con­trat­to di affit­to prin­ci­pale venisse dis­det­to;
  • il pro­pri­etario può riv­ol­ger­si al Pre­tore o all’Uf­fi­cio del­la Con­cil­i­azione per chiedere lo sfrat­to del sub con­dut­tore al ter­mine del prin­ci­pale con­trat­to affit­tuario.

Non esistono altre pos­si­bil­ità di rap­por­to con­trat­tuale tra il sub con­dut­tore e il pro­pri­etario del­l’im­mo­bile. Va ricorda­to che, come è sta­to sta­bil­i­to dal­l’ar­ti­co­lo 273 bis, le varie dis­po­sizioni in mate­ri­ale alla pro­ro­ga o dis­det­ta con­trat­tuali si pos­sono appli­care anche al con­trat­to di sublo­cazione.

Come subaffittare una casa?

Ok, ti sei infor­ma­to riguar­do al sub­af­fit­to e ora vuoi met­tere in prat­i­ca. Come effet­tuare una sublo­cazione affit­tuar­ia?

Innanz­i­tut­to, una vol­ta trova­ta la per­sona inter­es­sa­ta a suben­trare, devi infor­mare il pro­pri­etario del­l’im­mo­bile comu­ni­can­dogli la dura­ta del­la sublo­cazione, l’area des­ti­na­ta (stan­za, intera abitazione) e i dati del sub­af­fit­tuario. Se il sub­af­fit­tuario fos­se extra­co­mu­ni­tario è nec­es­sario pre­sentare il mod­el­lo di “dichiarazione di ospi­tal­ità”. Assi­cu­rati inoltre di dis­porre di un con­sen­so scrit­to da parte del pro­pri­etario alla prat­i­ca del­la sublo­cazione affit­tuar­ia.

Se si trat­ta di una sublo­cazione totale, questo deve essere spec­i­fi­ca­to nel con­trat­to con il pro­pri­etario, altri­men­ti quest’ul­ti­mo può richiedere in qual­si­asi momen­to l’us­ci­ta dal­l’abitazione sia del­l’af­fit­tuario che del sub­af­fit­tuario.

Il con­trat­to di sublo­cazione deve atten­er­si ai tem­pi del con­trat­to di locazione, ovvero deve avere una dura­ta infe­ri­ore o uguale. In caso di dura­ta supe­ri­ore, ques­ta ter­min­erà allo scadere del con­trat­to di locazione tra pro­pri­etario e affit­tuario.

Il con­trat­to di sublo­cazione deve essere reg­is­tra­to pagan­do l’im­pos­ta di reg­istro (mod­el­lo F24 Elide) entro 30 giorni dal­la stip­u­la del con­trat­to, pres­so l’A­gen­zia delle Entrate con il mod­el­lo RLI.

I rischi della sublocazione immobiliare

Come ogni rap­por­to con­trat­tuale, anche questo include un gran ven­taglio di rischi anche abbas­tan­za vari­abile. Davan­ti a un con­trat­to di sublo­cazione l’af­fit­tuario-loca­tore si addos­sa la respon­s­abil­ità lega­ta al com­por­ta­men­to del sub­af­fit­tuario.

Se quest’ul­ti­mo dan­neg­giasse il locale in qualche maniera, ne rispon­derebbe l’af­fit­tuario prin­ci­pale che dovrà ris­ar­cire i dan­ni al pro­pri­etario del­l’im­mo­bile. Allo stes­so modo, qualo­ra il sub­af­fit­tuario non pagasse l’af­fit­to, lo sarebbe tenu­to a fare l’in­quili­no prin­ci­pale al pos­to suo anche se non ha uti­liz­za­to l’im­mo­bile.

Ora che hai sicu­ra­mente più chiaro il fun­zion­a­men­to del­la sublo­cazione immo­bil­iare, sei in gra­do di decidere se questo tipo di oper­azione immo­bil­iare fac­cia al caso tuo oppure no. Se hai anco­ra dei dub­bi, se non hai trova­to le infor­mazioni che cer­cavi, puoi far­ci le tue domande scriven­do un post nel nos­tro grup­po pri­va­to su Face­book, sare­mo feli­ci di aiu­tar­ti!

 

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Smart Investor

Alessandro Del Saggio

Investitore, Imprenditore e formatore dal 2014.
Da sempre appassionato di investimenti e business, credo fortemente nella crescita personale e nel dare sempre il meglio di sè.

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