Che cosa comporta la pratica della sublocazione e quando si può fare.
Quando si parla di sublocazione immobiliare, ci vengono poste sempre le stesse domande:
- È lecito concedere un subaffitto a un’altra persona?
- Quali sono le procedure da seguire per stipulare un contratto di sublocazione?
- Quali sono gli aspetti relativi ai costi e ai tempi coinvolti?
- Il subaffitto è sempre possibile?
Tutte queste domande hanno però, delle risposte ben chiare, di cui parleremo oggi.
Cos’è la sublocazione Immobiliare?
Prima di entrare nel merito di questo argomento, facciamo un passo indietro e vediamo cos’è la sublocazione immobiliare.
La sublocazione o anche subaffitto, è un accordo in cui una persona, che ha affittato un immobile da un’altra persona, lo affitta a sua volta a un terzo soggetto, consentendogli di utilizzarlo. Per chiarire questo concetto: Immaginiamo che Carlo e Piero sottoscrivono un contratto di locazione. Il contratto dice che Carlo affitta casa sua a Piero. Il subaffitto entra in gioco, quando Piero a sua volta, conosce Claudia e gli affitta la stessa proprietà, che ha affittato da Carlo.
La sublocazione è sempre lecita o può essere vietata?
Tornando a noi… Secondo il codice civile, nell’articolo 1594, a meno che non vi sia un accordo contrario, il conduttore ha il diritto di sublocare la proprietà affittata. Questo significa che può concedere in sublocazione solo una parte dell’immobile abitato, a meno che il contratto non disponga diversamente. Ma approfondiremo questo aspetto più avanti.
Tuttavia, è importante sottolineare che, nonostante quanto appena spiegato, il conduttore non può trasferire il contratto senza l’esplicito consenso del locatore.
Di conseguenza, se le parti non hanno specificamente stabilito un divieto di sublocazione al momento della stipula del contratto di locazione, il conduttore è libero di sublocare l’immobile che ha preso in affitto.
Pertanto, il subaffitto di immobili non è proibito in sé. Ma può essere vietato tramite una clausola esplicita nel contratto di locazione originale tra le parti.
In altre parole, il locatore ha il potere di impedire al conduttore di sublocare la sua proprietà. Ma in assenza di tale divieto esplicito, l’inquilino può procedere con il subaffitto, rispettando le regole stabilite in casi specifici.Tipologie di sublocazione immobiliare
Sublocazione di Immobili Urbani ad Uso Non Residenziale
Una cosa importante da sapere è che non esiste solo una tipologia di sublocazione immobiliare.
Per quanto riguarda i contratti che riguardano immobili urbani destinati a usi diversi da quelli residenziali (come ad esempio per attività commerciali), il conduttore ha la possibilità di sublocare l’immobile o trasferire il contratto di locazione senza richiedere il consenso del locatore. A condizione che venga ceduta o affittata insieme l’azienda correlata.
In questa situazione, il conduttore è tenuto a notificare il locatore tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.
Il locatore può opporsi al subaffitto, per gravi motivi, entro un periodo di trenta giorni dalla ricezione della comunicazione. Inoltre, in caso di cessione, qualora il cedente non rispettasse gli obblighi contrattuali, il locatore potrebbe intraprendere azioni legali nei suoi confronti. Ad esempio il pagamento dei canoni d’affitto.
Sublocazione di Immobili Urbani ad Uso Abitativo
La seconda tipologia di subaffitto, è: la sublocazione immobiliare ad uso abitativo.
Nel caso di immobili urbani adibiti all’uso abitativo, infatti, è applicabile una regolamentazione speciale. Come stabilito dall’articolo 2 della legge n. 392/1978.
Questa normativa stabilisce che il conduttore non può sublocare l’intera proprietà affittata, senza il consenso del locatore. In altre parole, l’inquilino non ha il permesso di sublocare l’intero immobile senza l’autorizzazione del proprietario.
Tuttavia, il conduttore ha il diritto di concedere in sublocazione solo una parte dell’immobile abitato. A meno che non sia diversamente concordato. In tal caso, deve informare il locatore tramite una comunicazione scritta inviata per mezzo di lettera raccomandata. Indicando:
- Chi sarà il sublocatore
- La durata della sublocazione
- Quali spazi saranno oggetto della sublocazione.
In pratica, ciò significa che, a meno di un divieto esplicito, il conduttore ha la possibilità di sublocare una parte dell’immobile. Per esempio, una o due stanze.
Se, al contrario, il conduttore desidera sublocare l’intero appartamento, dovrà ottenere il consenso del locatore.
La Durata del Contratto di Sublocazione
La durata del contratto di sublocazione, non può superare la durata del contratto di locazione. Pertanto, il contratto di sublocazione si conclude automaticamente alla scadenza del contratto di locazione.
In particolare, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11003 del 6 novembre 1993, ha stabilito che: “È irrilevante che le parti del contratto di sublocazione abbiano pianificato una durata che vada oltre la data di cessazione del contratto di locazione. Allo stesso modo, non ha importanza se la durata del contratto di sublocazione è stata prorogata per legge in modo da superare la data in cui il contratto di locazione cessa”.
Di conseguenza, la durata del contratto di sublocazione non può mai estendersi oltre la durata del contratto di locazione. Anche se le parti del contratto di sublocazione avessero stabilito in precedenza una durata più lunga. Poiché tale accordo risulterebbe privo di rilevanza.
Conclusione
In sintesi, in caso di sublocazione ad uso abitativo: il conduttore ha la flessibilità di sublocare una parte dell’immobile locato. A meno che non vi siano accordi contrari, e in assenza di tali accordi, il locatore non può opporsi in modo legittimo.
Il conduttore ha l’obbligo di notificare al locatore il sublocatore designato, la durata della sublocazione e le specifiche stanze locande tramite lettera raccomandata.
Mentre in caso di sublocazione commerciale: è possibile trasferire il contratto di locazione senza richiedere il consenso del locatore. A condizione che venga ceduta o affittata insieme l’azienda correlata.
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