Che cosa comporta la pratica della sublocazione e quando si può fare.

Quan­do si par­la di sublo­cazione immo­bil­iare, ci ven­gono poste sem­pre le stesse domande:

• È lecito con­cedere un sub­af­fit­to a un’al­tra per­sona? 
• Quali sono le pro­ce­dure da seguire per stip­u­lare un con­trat­to di sublo­cazione?
• Quali sono gli aspet­ti rel­a­tivi ai costi e ai tem­pi coin­volti? 
• Il sub­af­fit­to è sem­pre pos­si­bile?

Tutte queste domande han­no però, delle risposte ben chiare, di cui par­lere­mo oggi.

Cos’è la sublocazione Immobiliare?

Pri­ma di entrare nel mer­i­to di questo argo­men­to, fac­ciamo un pas­so indi­etro e vedi­amo cos’è la sublo­cazione immo­bil­iare.

 La sublo­cazione o anche sub­af­fit­to, è un accor­do in cui una per­sona, che ha affit­ta­to un immo­bile da un’al­tra per­sona, lo affit­ta a sua vol­ta a un ter­zo sogget­to, con­sen­ten­dogli di uti­liz­zar­lo. Per chiarire questo con­cet­to: Immag­ini­amo che Car­lo e Piero sot­to­scrivono un con­trat­to di locazione. Il con­trat­to dice che Car­lo affit­ta casa sua a Piero. Il sub­af­fit­to entra in gio­co, quan­do Piero a sua vol­ta, conosce Clau­dia e gli affit­ta la stes­sa pro­pri­età, che ha affit­ta­to da Car­lo. 

La sublocazione è sempre lecita o può essere vietata?

Tor­nan­do a noi… Sec­on­do il codice civile, nel­l’ar­ti­co­lo 1594, a meno che non vi sia un accor­do con­trario, il con­dut­tore ha il dirit­to di sublo­care la pro­pri­età affit­ta­ta. Questo sig­nifi­ca che può con­cedere in sublo­cazione solo una parte del­l’im­mo­bile abi­ta­to, a meno che il con­trat­to non dispon­ga diver­sa­mente. Ma appro­fondi­re­mo questo aspet­to più avan­ti. 

Tut­tavia, è impor­tante sot­to­lin­eare che, nonos­tante quan­to appe­na spie­ga­to, il con­dut­tore non può trasferire il con­trat­to sen­za l’e­s­plic­i­to con­sen­so del loca­tore.

Di con­seguen­za, se le par­ti non han­no speci­fi­ca­mente sta­bil­i­to un divi­eto di sublo­cazione al momen­to del­la stip­u­la del con­trat­to di locazione, il con­dut­tore è libero di sublo­care l’im­mo­bile che ha pre­so in affit­to.

Per­tan­to, il sub­af­fit­to di immo­bili non è proibito in sé. Ma può essere vieta­to tramite una clau­so­la esplici­ta nel con­trat­to di locazione orig­i­nale tra le par­ti.

In altre parole, il loca­tore ha il potere di impedire al con­dut­tore di sublo­care la sua pro­pri­età. Ma in assen­za di tale divi­eto esplic­i­to, l’in­quili­no può pro­cedere con il sub­af­fit­to, rispet­tan­do le regole sta­bilite in casi speci­fi­ci.Tipolo­gie di sublo­cazione immo­bil­iare

Sublocazione di Immobili Urbani ad Uso Non Residenziale

Una cosa impor­tante da sapere è che non esiste solo una tipolo­gia di sublo­cazione immo­bil­iare. 

Per quan­to riguar­da i con­trat­ti che riguardano immo­bili urbani des­ti­nati a usi diver­si da quel­li res­i­den­ziali (come ad esem­pio per attiv­ità com­mer­ciali), il con­dut­tore ha la pos­si­bil­ità di sublo­care l’im­mo­bile o trasferire il con­trat­to di locazione sen­za richiedere il con­sen­so del loca­tore. A con­dizione che ven­ga cedu­ta o affit­ta­ta insieme l’azien­da cor­re­la­ta.

In ques­ta situ­azione, il con­dut­tore è tenu­to a noti­fi­care il loca­tore tramite rac­co­man­da­ta con rice­vu­ta di ritorno.

Il loca­tore può oppor­si al sub­af­fit­to, per gravi motivi, entro un peri­o­do di trenta giorni dal­la ricezione del­la comu­ni­cazione. Inoltre, in caso di ces­sione, qualo­ra il cedente non rispet­tasse gli obb­lighi con­trat­tuali, il loca­tore potrebbe intrapren­dere azioni legali nei suoi con­fron­ti. Ad esem­pio il paga­men­to dei canoni d’af­fit­to. 

Sublocazione di Immobili Urbani ad Uso Abitativo

La sec­on­da tipolo­gia di sub­af­fit­to, è: la sublo­cazione immo­bil­iare ad uso abi­ta­ti­vo.

Nel caso di immo­bili urbani adibiti all’u­so abi­ta­ti­vo, infat­ti, è applic­a­bile una rego­la­men­tazione spe­ciale. Come sta­bil­i­to dal­l’ar­ti­co­lo 2 del­la legge n. 392/1978.

Ques­ta nor­ma­ti­va sta­bilisce che il con­dut­tore non può sublo­care l’in­tera pro­pri­età affit­ta­ta, sen­za il con­sen­so del loca­tore. In altre parole, l’in­quili­no non ha il per­me­s­so di sublo­care l’in­tero immo­bile sen­za l’au­tor­iz­zazione del pro­pri­etario.

Tut­tavia, il con­dut­tore ha il dirit­to di con­cedere in sublo­cazione solo una parte del­l’im­mo­bile abi­ta­to. A meno che non sia diver­sa­mente con­corda­to. In tal caso, deve infor­mare il loca­tore tramite una comu­ni­cazione scrit­ta invi­a­ta per mez­zo di let­tera rac­co­man­da­ta. Indi­can­do: 

1. Chi sarà il sublo­ca­tore
2. La dura­ta del­la sublo­cazione 
3. Quali spazi saran­no ogget­to del­la sublo­cazione.

In prat­i­ca, ciò sig­nifi­ca che, a meno di un divi­eto esplic­i­to, il con­dut­tore ha la pos­si­bil­ità di sublo­care una parte del­l’im­mo­bile. Per esem­pio, una o due stanze.

Se, al con­trario, il con­dut­tore desidera sublo­care l’in­tero appar­ta­men­to, dovrà ottenere il con­sen­so del loca­tore.

La Durata del Contratto di Sublocazione

La dura­ta del con­trat­to di sublo­cazione, non può super­are la dura­ta del con­trat­to di locazione. Per­tan­to, il con­trat­to di sublo­cazione si con­clude auto­mati­ca­mente alla sca­den­za del con­trat­to di locazione.

In par­ti­co­lare, la Corte di Cas­sazione, con la sen­ten­za n. 11003 del 6 novem­bre 1993, ha sta­bil­i­to che: “È irril­e­vante che le par­ti del con­trat­to di sublo­cazione abbiano piani­fi­ca­to una dura­ta che vada oltre la data di ces­sazione del con­trat­to di locazione. Allo stes­so modo, non ha impor­tan­za se la dura­ta del con­trat­to di sublo­cazione è sta­ta pro­ro­ga­ta per legge in modo da super­are la data in cui il con­trat­to di locazione ces­sa”.

Di con­seguen­za, la dura­ta del con­trat­to di sublo­cazione non può mai esten­der­si oltre la dura­ta del con­trat­to di locazione. Anche se le par­ti del con­trat­to di sublo­cazione avessero sta­bil­i­to in prece­den­za una dura­ta più lun­ga. Poiché tale accor­do risul­terebbe pri­vo di ril­e­van­za.

Con­clu­sione

In sin­te­si, in caso di sublo­cazione ad uso abi­ta­ti­vo: il con­dut­tore ha la flessibil­ità di sublo­care una parte del­l’im­mo­bile loca­to. A meno che non vi siano accor­di con­trari, e in assen­za di tali accor­di, il loca­tore non può oppor­si in modo legit­ti­mo.

Il con­dut­tore ha l’ob­bli­go di noti­fi­care al loca­tore il sublo­ca­tore des­ig­na­to, la dura­ta del­la sublo­cazione e le speci­fiche stanze locan­de tramite let­tera rac­co­man­da­ta.

Men­tre in caso di sublo­cazione com­mer­ciale: è pos­si­bile trasferire il con­trat­to di locazione sen­za richiedere il con­sen­so del loca­tore. A con­dizione che ven­ga cedu­ta o affit­ta­ta insieme l’azien­da cor­re­la­ta.

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