Tutte le differenze tra crowdfunding e crowdlending immobiliare

Cosa cam­bia tra Cowd­found­ing e Crowdlend­ing? La doman­da più get­to­na­ta di sem­pre. La rispos­ta è sem­plice…

In entram­bi i casi, l’o­bi­et­ti­vo è quel­lo di riu­nire un grup­po di investi­tori al fine di fornire finanzi­a­men­ti a un pro­mo­tore immo­bil­iare per lo svilup­po di un prog­et­to. 

Entrambe le opzioni offrono ai pic­coli investi­tori l’op­por­tu­nità di parte­ci­pare al mer­ca­to immo­bil­iare. Tut­tavia, si dis­tin­guono per strut­tura e van­tag­gi. Questo arti­co­lo met­terà in luce le dif­feren­ze prin­ci­pali tra il crowd­fund­ing immo­bil­iare e il crowdlend­ing immo­bil­iare.

Anche se tec­ni­ca­mente il crowdlend­ing immo­bil­iare è con­sid­er­a­to una for­ma di crowd­fund­ing immo­bil­iare, in questo con­testo ver­ran­no trat­tati sep­a­rata­mente. Quin­di, par­ti­amo subito…

Che cos’è il crowdlending immobiliare? 

Nel caso del crowdlend­ing il pro­mo­tore dell’operazione immo­bil­iare ha deter­mi­nate neces­sità. Quest’ul­ti­mo cer­ca, infat­ti,  finanzi­a­men­ti sot­to for­ma di deb­ito. Tut­tavia, potrebbe non otten­er­li dal­la ban­ca o ciò, potrebbe richiedere trop­po tem­po per far­lo. 

Questo accade per­ché, soprat­tut­to nei prog­et­ti di dimen­sioni più ridotte, le banche val­u­tano atten­ta­mente l’op­er­azione pri­ma di con­cedere il finanzi­a­men­to. Come mai? Sem­plice! Pri­ma di dare sol­di, la ban­ca vuole essere cer­ta che l’operazione sia con­ve­niente e in caso con­trario non con­cede il denaro. 

Ques­ta for­ma di cautela è par­ti­co­lar­mente evi­dente a par­tire dal 2019. Anno in cui le banche han­no smes­so di acquistare auto­mati­ca­mente i mutui, dai poten­ziali acquiren­ti delle abitazioni del prog­et­to.

Come funziona il crowdlending immobiliare? 

In questi prog­et­ti di deb­ito, gli investi­tori diven­tano cred­i­tori del pro­mo­tore. Per­ciò, i loro con­tribu­ti ven­gono rac­colti all’in­ter­no di una SPV, la quale con­cede il presti­to, soli­ta­mente a tas­so fis­so. 

Alla sca­den­za con­cor­da­ta, il pro­mo­tore resti­tu­isce il cap­i­tale agli investi­tori, oltre agli inter­es­si mat­u­rati.

equity crowdfunding per investire in startup

Che cos’è il crowdfunding immobiliare? 

Del crowd­fund­ing immo­bil­iare abbi­amo ampia­mente par­la­to in questo blog, sic­come noi di Invest Hero, in prim­is, avvi­amo inves­ti­men­ti in questo set­tore. 

Ma per chi se lo fos­se per­so fac­ciamo un pic­co­lo ripas­so: il crowd­fund­ing immo­bil­iare rap­p­re­sen­ta una modal­ità di inves­ti­men­to parte­ci­pa­ti­vo e, al con­tem­po, una for­ma di finanzi­a­men­to

Il con­cet­to di base è sem­plice: un grup­po di per­sone si unisce per rac­cogliere il cap­i­tale nec­es­sario per un prog­et­to immo­bil­iare. Il pro­mo­tore riceve questi finanzi­a­men­ti, men­tre i parte­ci­pan­ti diven­tano investi­tori nel set­tore immo­bil­iare. 

Gra­zie alla parte­ci­pazione di molte per­sone, ognuno può con­tribuire con pic­cole somme di denaro, per­ciò, con un inves­ti­men­to min­i­mo. Nelle piattaforme di crowd­fund­ing immo­bil­iare, il ter­mine crowd­fund­ing viene comune­mente uti­liz­za­to per descri­vere i prog­et­ti di equi­ty. Ovvero, quei prog­et­ti in cui gli investi­tori acqui­sis­cono quote di cap­i­tale del prog­et­to che stan­no finanzian­do.

Per com­pren­dere meglio il con­cet­to, pos­si­amo illus­trar­lo tramite un esem­pio. Immag­i­na che un pro­mo­tore desideri svilup­pare un com­p­lesso res­i­den­ziale, in una zona con un forte inter­esse com­mer­ciale. Per finanziare il prog­et­to, il pro­mo­tore potrebbe richiedere un presti­to alle banche. Tut­tavia, pri­ma di pot­er avviare i lavori, potrebbe essere nec­es­sario ottenere fon­di per l’ac­quis­to del ter­reno. Poiché le banche di soli­to non sono coin­volte in ques­ta fase iniziale. Per­ciò, il pro­mo­tore si riv­olge a una piattafor­ma di crowd­fund­ing immo­bil­iare.

In questi prog­et­ti, investi­tori e pro­mo­tori diven­tano soci e azion­isti, di una soci­età speci­fi­ca (una SPV cre­a­ta apposi­ta­mente). In qual­ità di soci, con­di­vi­dono il ris­chio e i prof­itti generati, una vol­ta com­ple­ta­to il prog­et­to. 

Nei prog­et­ti di equi­ty crowd­fund­ing, i rendi­men­ti atte­si rien­tra­no nei para­metri tipi­ci degli inves­ti­men­ti immo­bil­iari, stanzian­dosi soli­ta­mente tra il 10% e il 15% ann­uo.

Crowdfunding e Crowdfunding: Periodo di Investimento

Uno dei van­tag­gi dis­tin­tivi del crowdlend­ing immo­bil­iare risiede nel­la sua dura­ta più breve del prog­et­to. In altre parole, gli investi­tori devono atten­dere ten­den­zial­mente meno tem­po per recu­per­are il loro inves­ti­men­to. Questo peri­o­do soli­ta­mente varia tra i 12 ei 24 mesi. 

D’al­tra parte, nei prog­et­ti di crowd­fund­ing di equi­ty, i peri­o­di sono gen­eral­mente più lunghi, com­pre­si tra 18 e 36 mesi e sogget­ti a mag­giori vari­azioni.

Ora che hai una com­pren­sione delle prin­ci­pali dif­feren­ze tra il crowdlend­ing e il crowd­fund­ing immo­bil­iare, puoi val­utare quale modal­ità si adat­ti meglio al tuo pro­fi­lo di investi­tore. Di soli­to, le piattaforme di crowd­fund­ing si spe­cial­iz­zano in una delle due modal­ità. Tut­tavia, alcune di esse, offrono la pos­si­bil­ità di inve­stire in entram­bi i tipi di prog­et­ti. 

Differenze nel Rendimento

Pri­ma di con­clud­ere questo arti­co­lo è doveroso aprire due pic­cole par­ente­si: 

  1. La pri­ma è la dif­feren­ze sul rendi­men­to 
  2. e suc­ces­si­va­mente par­lere­mo di dif­feren­ze nel ris­chio e nelle garanzie.

Iniziamo subito…

Quan­do siamo in una fase più pre­coce del prog­et­to, gli investi­tori nel crowd­fund­ing di equi­ty assumono mag­giori rischi rispet­to al crowdlend­ing. Di con­seguen­za, i rendi­men­ti sono più ele­vati, oscil­lan­do tra il 30 e il 50% in più rispet­to al crowdlend­ing

Questo cos­ti­tu­isce uno dei van­tag­gi più evi­den­ti del crowd­fund­ing, offren­do poten­ziali guadag­ni mag­giori per gli investi­tori. Con questo voglio dire che ha più sen­so inve­stire solo in crowd­fund­ing di equi­ty? Asso­lu­ta­mente no! Ricor­diamo che mag­giore è il poten­ziale guadag­no, mag­giori pos­sono essere i rischi. 

Villa che simboleggia il real estate immobiliare

Differenze nel Rischio e nelle Garanzie

Nei prog­et­ti di crowd­fund­ing immo­bil­iare, il rag­giung­i­men­to del rendi­men­to dipende dal suc­ces­so com­p­lessi­vo del prog­et­to: l’ed­i­fi­cio deve essere com­ple­ta­to e ven­du­to affinché gli investi­tori ottengano prof­itti. Questo espone gli investi­tori a diver­si rischi, come abbi­amo antic­i­pa­to poc’anzi. Alcu­ni dei rischi in ques­tione pos­sono essere:

  • la pos­si­bile riduzione dei prezzi di ven­di­ta,
  • i ritar­di nel­l’ap­provazione del presti­to,
  • l’aumen­to dei costi di costruzione,
  • prob­lem­atiche non pre­viste per cui si incorre nel­la totale perdi­ta del cap­i­tale.

Ricol­le­gan­do­mi a questo ulti­mo pun­to e par­lan­do di rischi, un po’ di tem­po fa, all’interno del­la nos­tra com­mu­ni­ty abbi­amo fat­to tre domande in mer­i­to al crowd­fund­ing immo­bil­iare: 

  • Lo hai mai fat­to?
  • Come ti sei trova­to?
  • Lo con­sid­eri a bas­so, medio o alto ris­chio? 

E, purtrop­po, con poca sor­pre­sa da parte mia, molti han­no affer­ma­to di non essere in prof­it­to, di avere oper­azioni bloc­cate ecc… Questo per­ché ci sono state prob­lem­atiche non pre­viste, non è sta­to svolto un lavoro pro­fes­sion­ale e alcune soci­età han­no fal­li­to e non si sono pre­oc­cu­pate di  resti­tuire il cap­i­tale. 

Per­ciò ha sen­so inve­stire in crowd­fund­ing? La rispos­ta a ques­ta doman­da puoi trovar­la in questo video: “crowd­fund­ing immo­bil­iare: tut­ta la ver­ità”

D’al­tra parte, alcune volte nei prog­et­ti di deb­ito, il ris­chio è minore poiché il rim­bor­so del presti­to è garan­ti­to dalle prime ven­dite. 

Inoltre, nel crowdlend­ing immo­bil­iare, soli­ta­mente sono sta­bilite garanzie speci­fiche. Al fine di assi­cu­rare il rim­bor­so del cap­i­tale, come ipoteche sul­l’at­ti­vo o l’im­peg­no delle azioni del­la soci­età. 

Queste garanzie offrono una mag­giore sicurez­za agli investi­tori, riducen­do il ris­chio di perdite sig­ni­fica­tive, in caso di man­ca­to paga­men­to da parte del pro­mo­tore.

Tut­tavia è bene ricor­dare che, come abbi­amo vis­to poco fa, non sem­pre va come immag­ini­amo, spe­cial­mente se l’investimento non è pre­ce­du­to da una impor­tante fase di anal­isi, poiché può cap­itare che l’azienda fal­lis­ca e non ci resti­tu­is­ca il cap­i­tale investi­to. 

Con­clu­sione

In con­clu­sione, sia il crowdlend­ing che il crowd­fund­ing immo­bil­iare offrono oppor­tu­nità di inves­ti­men­to inter­es­san­ti nel set­tore immo­bil­iare. 

Ognuno con le pro­prie carat­ter­is­tiche e van­tag­gi:

  1. Il crowdlend­ing si dis­tingue per peri­o­di di inves­ti­men­to più bre­vi e minori rischi.
  2. Men­tre il crowd­fund­ing di equi­ty può offrire rendi­men­ti più ele­vati a fronte di peri­o­di di inves­ti­men­to più lunghi e una mag­giore espo­sizione al ris­chio

Scegliere tra le due modal­ità dipende dalle pref­eren­ze e dal­la toller­an­za al ris­chio del­l’in­vesti­tore. Con le piattaforme pre­sen­ti sul mer­ca­to, gli investi­tori han­no la flessibil­ità di diver­si­fi­care il loro portafoglio e perseguire le loro strate­gie di inves­ti­men­to con mag­gior sicurez­za e red­di­tiv­ità.

La diver­si­fi­cazione del portafoglio è un argo­men­to a sé, molto com­p­lesso e del­i­ca­to, che meri­ta il gius­to appro­fondi­men­to. Per­ciò, per mag­giori infor­mazioni o con­sigli d’investimento, entra nel­la nos­tra com­mu­ni­ty su Face­book.

Dis­claimer: Le infor­mazioni for­nite in questo blog sono solo a scopo infor­ma­ti­vo e non cos­ti­tu­is­cono con­sigli finanziari.

Con­sigliamo sem­pre di con­sultare un con­sulente finanziario qual­i­fi­ca­to per deci­sioni di inves­ti­men­to basate sul pro­prio pro­fi­lo di ris­chio e obi­et­tivi finanziari. 

Il blog non si assume respon­s­abil­ità per even­tu­ali perdite o dan­ni derivan­ti dall’utilizzo delle infor­mazioni for­nite. 

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